Okresní soud v České Lípě rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Cholastovou ve věci
žalobkyně: [anonymizováno], narozená [anonymizováno] bytem [anonymizováno] zastoupená advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
proti
žalovanému: [anonymizováno], IČO [anonymizováno] sídlem [anonymizováno] zastoupený advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
o návrh na určení neoprávněnosti výpovědi
--- VÝROK ---
I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájmu bytu č. [anonymizováno] o velikosti 3+1, s příslušenstvím nacházejícím se v 7. nadzemním podlaží domu čp. [anonymizováno] v [anonymizováno], daná žalobkyni, není oprávněná, a je tedy neplatná, se zamítá.
II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému na nákladech řízení částku 20 750 Kč, k rukám [anonymizováno], advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.Žalobkyně se žalobou, která byla u zdejšího soudu podána dne 22.11.2024, domáhala určení, že výpověď nájmu bytu č. [anonymizováno] o velikosti 3+1, s příslušenstvím, nacházejícím se v 7. nadzemním podlaží domu č.p. [anonymizováno], ve [anonymizováno] [anonymizováno] (dále jen „byt“), daná žalobkyni, není oprávněná a je neplatná. Žalovaný je vlastníkem domu č.p. [anonymizováno], [anonymizováno], žalobkyně měla mít pronajat na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou byt č. [anonymizováno] o velikosti 3+1 s příslušenstvím nacházejícím se v 7. nadzemním podlaží předmětného domu (dále jen “byt” či “předmětný byt”. Nejpozději dne 28.09.2024 měla být žalobkyni doručena výpověď žalovaného z nájmu bytu s datem 27.09.2024. Jako důvod výpovědi žalovaný uvedl nehrazení nájemného řádně a včas, přičemž jednotlivé termíny prodlení žalobkyně měly být nepřesně specifikovány. Žalobkyně nepopírá, že byla v minulosti v prodlení s úhradou nájemného, ale nikoli celé jeho výše za dobu ve výpovědi uvedenou žalovaným. Žalobkyně však měla svůj dluh vždy uhradit a ke dni podání žaloby žalovanému již ničeho nedluží. Žalobkyně tvrdí, že po celou dobu mimo výše uvedeného sporadického prodlení měla řádně plnit povinnosti pro ni z nájemní smlouvy vyplývající. Nikdy proti chování žalobkyně či osob s ní byt užívajících nebyla vzneseny žádné námitky. Žalobkyně tvrdí nutnost úhrady vysokých záloh na službách spojených s užíváním bytu, za rok 2023 měl být přeplatek 15 847 Kč (což má být více než jedno měsíční nájemné včetně služeb spojených s užíváním bytu – 15 751 Kč). Žalobkyně tvrdí, že se v případě jejího prodlení nejednalo o intenzitu kladenou § 2288 odst. 1 písm. a) OZ. Žalobkyně tvrdí, že výpověď žalovaného z bytu má být odrazem snahy žalovaného mít uzavřené se všemi nájemci smlouvy na dobu určitou a žalobkyně měla dosud mít smlouvu na dobu neurčitou. Jako příslušnice romského etnika nevnímá přístup žalovaného k její osobě jako rovnoprávný. 2.Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, zejména proto, že od počátku nájmu žalobkyní nebyl rok, kdy by žalobkyně nájemné hradila řádně a včas, nelze po žalovaném jako pronajímateli požadovat, aby hrubé porušení základní povinnosti nájemce toleroval a spokojil se s trvajícím dluhem na nájemném dosahujícím výše několika nájmů po dlouhou dobu. Návrh žalobkyně má navíc považovat za zneužití práva.
3.Z nájemní smlouvy (resp. ze 3 nájemních smluv) soud zjistil, že žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemci do užívání byt od [anonymizováno] do [anonymizováno] (nájemní smlouva ze dne [anonymizováno]), dále od [anonymizováno] do [anonymizováno] (nájemní smlouva ze dne [anonymizováno]) a naposledy s účinností od [anonymizováno] na dobu neurčitou. Žalobkyně se zavázala platit nájemné a zálohu na ceny služeb s nájmem poskytovaných (dále jen souhrnně „nájemné“), obojí bylo splatné měsíčně vždy nejpozději k 25. dni příslušného měsíce. Zálohy na služby měly být vyúčtovány nejpozději do 4 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. Výše nájemného a celková záloha na ceny služeb měla být vždy uvedena ve výpočtovém listu.
4.Z výpovědi z nájmu bytu včetně dokladu o doručení je ze zjištěné, že jde o výpověď z nájmu ze dne 27.09.2024, je adresována žalobkyni, žalobkyni je podle § 2991 OZ vypovězena smlouva z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní lhůtou pro opakující se porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy. Je identifikován předmět nájmu (byt č. [anonymizováno], velikost 3+1, [anonymizováno], 7. nadzemní podlaží). Je konstatováno, že nájemní smlouva byla uzavřena dne [anonymizováno] a od [anonymizováno] na dobu neurčitou. Žalovaný odkazuje na zaslání upomínek na nedoplatek za rok 2024, a to č. j.: [anonymizováno] ze dne [anonymizováno], č. j.: [anonymizováno] ze dne [anonymizováno], č. j.: [anonymizováno] ze dne [anonymizováno]. Žalovaný konstatoval, že neplacením nájemného a záloh na služby ve výši stanovené výpočtovým listem ve splatnosti do 25. dne daného měsíce podle čl. 3 smlouvy o nájmu bytu a dále pro nesplnění výzvy k úhradě dluhu před výpovědí nájmu č.j.: [anonymizováno] ze dne [anonymizováno] mělo dojít k porušení povinností žalobkyně, má zde proto platit ustanovení § 2288 odst. 1, písm. a) občanského zákoníku. Žalovaný specifikuje výši nájemného a záloh na služeb s nájmem bytu spojených za dobu trvání vztahu tak, že od 01.09.2010 šlo o částku 6 851,00 Kč, od 01.09.2011 šlo o částku 8 327,00 Kč, od 01.01.2013 šlo o částku 8 363,00 Kč, od 01.09.2015 šlo o částku 8 366,00 Kč, od 01.01.2016 šlo o částku 8 401,00 Kč, od 01.02.2018 šlo o částku 9 170,00 Kč, od 01.04.2019 šlo o částku 8 895,00 Kč, od 01.07.2020 šlo o částku 9 820,00 Kč, od 01.02.2022 o částku 12 873,00 Kč, od 01.01.2023 šlo o částku 15 273,00 Kč a od 01.02.2024 šlo o částku 15 751 Kč. Je uvedeno, že žalobkyně neměla nájemné, služby spojené s nájmem bytu uhradit v měsících únor 2017 až duben 2017 (3x 8 401 Kč), květen 2018 až červenec 2018 (3x 9 170 Kč), únor až březen 2020 (2x 9 820 Kč), únor 2022 (12 873 Kč), říjen až prosinec 2023 (3x 15 273 Kč), duben až květen 2024 (2x 15 751 Kč), červenec až srpen 2024 (2x 15 751 Kč). Žalobkyně je poučena o povinnosti odevzdat byt nejpozději do doby uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty (a to [anonymizováno], panu [anonymizováno], tel. [anonymizováno], číslo dveří [anonymizováno]). Počátek výpovědní lhůty je stanovena na první den kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď druhé straně doručena. Žalobkyně je dále poučena podle § 2286 odst. 2 OZ o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudu, a to do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi. Výpověď žalobkyně převzala osobně dne 27.09.2024. 5.Z potvrzení o bezdlužnosti vystavené žalovaným dne 11.11.2024 je za zjištěné, že k 11.11.2024 byl stav dluhů žalobkyně vůči žalovanému nulový, tj. dluhy byly uhrazeny, resp. žalobkyně nemá vůči žalovanému žádné nesplněné závazky peněžního charakteru (včetně položek označených jako „bytový fond“, „služby“, „ostatní“).
6.Z vývoje plateb 2017 - 2025 je za zjištěné, že žalobkyně od roku 2017 nájemné nehradila vždy k 25. dni daného měsíce, nájemné hradila značně nepravidelně, v červnu 2017 byl nedoplatek žalobkyně 16 339,25 Kč, nájemné bylo poté uhrazeno dne 04.08.2017 ve výši 8 600 Kč, dne 07.09.2017 ve výši 6 000 Kč, následně dne 10.10.2017 v částce 16 000 Kč, dne 17.10.2017 v částce 10 000 Kč, dne 26.10.2017 v částce 10 000 Kč, poslední platba byla zaplacena dne 12.12.2017, nicméně vedle nájemného bylo žalobkyni účtováno taktéž penále, ke konci roku 2017 se stále nacházela v nedoplatku. V případě roku 2018 žalobkyně na nájemném zaplatila celkem částku 73 800 Kč (9 200 Kč dne 14.02.2018, 20 000 Kč dne 26.04.2018, 20 000 Kč dne 01.08.2018, 8 600 Kč dne 28.08.2018, 9 000 Kč dne 05.10.2018, 9 000 Kč dne 07.12.2018), ke konci roku však byl opětovně vykázán nedoplatek. Obdobně žalobkyně hradila i v roce 2019, kdy zaplatila celkem 102 211 Kč (2 086 Kč dne 31.01.2019 – označeno neúplně jako „platba úroku z …“, 12 500 Kč dne 22.03.2019, 12 500 Kč dne 04.06.2019, 125 Kč dne 05.06.2019, 12 500 Kč dne 20.06.2019, 12 500 Kč dne 22.07.2019, 3 500 Kč dne 26.08.2019, 9 000 Kč dne 04.09.2019, 12 500 Kč dne 23.10.2019, 12 500 Kč dne 22.11.2019, 12 500 Kč dne 31.12.2019), ke konci roku 2019 byl však u žalobkyně opětovně vykázán nedoplatek ve výši 6 818,68 Kč s tím, že žalobkyni bylo v průběhu roku účtováno i penále. V případě roku 2020 žalobkyně na nájemném zaplatila celkem 120 400 Kč (12 500 Kč dne 31.01.2020, 9 500 Kč dne 20.04.2020, 20 000 Kč dne 11.06.2020, 12 500 Kč dne 08.07.2020, 11 500 Kč dne 22.07.2020, 15 000 Kč dne 02.09.2020, 19 800 Kč dne 30.10.2020, 2x 9 800 Kč dne 07.12.2020), nicméně ke konci roku 2020 byl opětovně vykázán drobný nedoplatek. V roce 2021 žalobkyně na nájemném zaplatila celkem 79 400 Kč (7 000 Kč dne 11.02.2021, 13 000 Kč dne 04.04.2021, 9 900 Kč dne 27.04.2021, 9 900 Kč dne 16.06.2021, 9 900 Kč dne 29.07.2021, 2x 9 900 Kč dne 21.09.2021, 9 900 Kč dne 08.11.2021, 9 900 Kč dne 29.11.2021), nicméně k 31.12.2021 nedoplatek činil částku 8 104,29 Kč. V roce 2022 žalobkyně na nájemném zaplatila částku celkem 149 791 Kč (2x 9 900 Kč dne 31.01.2022, 12 880 Kč dne 03.03.2022, 12 873 Kč dne 30.04.2022, 12 873 Kč dne 19.05.2022, 12 873 Kč dne 21.06.2022, 12 873 Kč dne 08.08.2022, 12 873 Kč dne 29.08.2022, dne 05.10.2022 3 000 Kč a 12 873 Kč, 12 873 Kč dne 07.11.2022, 24 000 Kč dne 15.12.2022), nicméně k 31.12.2022 byl na nájemném evidován nedoplatek ve výši 1 753,94 Kč. V roce 2023 žalobkyně na nájemném zaplatila částku celkem 159 300 Kč (1 800 Kč dne 03.03.2023, 15 500 Kč dne 24.03.2023, 15 500 Kč dne 05.04.2023, 15 500 Kč dne 17.04.2023, 15 500 Kč dne 15.05.2023, 2 500 Kč a 15 500 Kč dne 25.06.2023, 2x 15 500 Kč dne 16.08.2023, 15 500 Kč dne 08.09.2023, 15 500 Kč dne 25.09.2023, 15 500 Kč dne 21.11.2023), nicméně k 31.12.2023 měla žalobkyně nedoplatek ve výši 31 600,82 Kč. V roce 2024 žalobkyně do konce září 2024 zaplatila dne 18.01.2024 15 500 Kč, dne 04.03.2024 15 500 Kč, dne 22.03.2024 15 500 Kč, dne 13.06.2024 25 000 Kč, dne 08.08.2024 25 000 Kč, na konci září žalobkyně měla nedoplatek ve výši 36 330,97 Kč s tím, že žalobkyni bylo v případě prodlení účtováno penále. V říjnu žalobkyně zaplatila částku 37 000 Kč a 14 000 Kč. V listopadu 2024, prosinci 2024 žalobkyně zaplatila vždy 14 000Kč. Tutéž částku zaplatila i v lednu, únoru a březnu 2025, dne 02.05.2025 zaplatila 14 200 Kč a dne 22.05.2025 částku 14 200 Kč.
7.Z výzev či upomínek s upozorněním na výpověď včetně doručenek ze dne 23.07.2018, 21.01.2019, 05.06.2019, 24.07.2020, 04.08.2020, 09.10.2017 (upozornění na možnost výpovědi), 14.10.2020, 11.12.2017, 15.06.2023, 11.12.2023, 05.02.2024, 05.03.2024, 03.04.2024, 10.05.2024 (upozornění na možnost výpovědi), je za zjištěné, že žalovaný žalobkyni opakovaně od roku 2017 vyzýval písemně k úhradě dluhu na nájemném, který i v každé výzvě či upomínce vždy specifikoval jeho výší a rozpisem na jednotlivé položky. Dne 24.07.2017 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájemném ve výši 24 603,25 Kč. Dne 09.10.2017 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájemném ve výši 36 705,25 Kč s upozorněním na možnost výpovědi. Žalobkyně byla dne 23.07.2018 upomenuta o úhradu dluhu na nájemném ve výši 25 880,90 Kč (plus úrok z prodlení ve výši 896 Kč), byla taktéž upozorněna na možnost výpovědi z nájmu bytu (výzvu žalobkyně převzala dne 25.07.2018). Dne 21.01.2019 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájmu ve výši 32 590,90 Kč (dále k úhradě úroku z prodlení ve výši 1 809 Kč). Žalobkyně byla upozorněna na možnost výpovědi z nájmu bytu s odkazem na opakované nehrazení pravidelných předpisů. Žalobkyně výzvu převzala dne 22.01.2019. Dne 05.06.2019 žalobkyně byla vyzvána k úhradě dluhu, který byl vyčíslen částkou 44 143,68 Kč (a dále úroku z prodlení ve výši 217 Kč), opětovně s upozorněním na možnost výpovědi z nájmu bytu (výzvu žalobkyně převzala dne 05.06.2019). Dne 04.08.2020 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájemném ve výši 4 825,16 Kč. Dne 15.06.2023 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu ve výši 15 103,94 Kč. Dne 11.12.2023 žalobkyně byla vyzvána k úhradě dluhu na nájemném ve výši 16 327,82 Kč. Obě výzvy žalobkyně osobně převzala. Dne 05.02.2024, 05.03.2024, 03.04.2024 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu na nájemném, a to ve výši 31 164,82 Kč, 48 017,82 Kč a 33 136,82 Kč. Každou výzvu žalobkyně osobně převzala. Dne 10.05.2024 byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu ve výši 47 417,82 Kč (a dále také úroku z prodlení k 30.04.2024 ve výši 1 860 Kč) ve lhůtě 15 dní, opět s upozorněním na možnost výpovědi z nájmu bytu (výzvu žalobkyně převzala dne 11.05.2024).
8.Z žádosti o zrušení výpovědi je za zjištěnou písemná žádost žalobkyně adresovaná žalovanému o zrušení výpovědi z nájmu bytu, omlouvá se za vzniklý dluh, o kterém uvádí, že jej k 2. 10. uhradila.
9.Z vyjádření žalovaného k žádosti o zrušení výpovědi ze dne 07.11.2024 je za zjištěné, že [anonymizováno] žalovaného nevyhověla žádosti žalobkyně o zrušení výpovědi z nájmu bytu (její žádost neschválila). Vyjádření žalovaného bylo žalobkyni doručeno dne 07.11.2024.
10.Z výpočtového listu s platností od 01.07.2025 je za zjištěné uvedení výše nájemného a záloh v případě bytu, který obývá žalobkyně (celkem [anonymizováno] osob). Nájemné je vyčísleno částkou 2 971 Kč, celkem i se zálohami činí nájemné 14 051 Kč (z toho např. teplo činí záloha 3 500 Kč/měsíčně, TUV činí 4 000 Kč/měsíčně).
11.Z vyúčtování služeb za období 2024/01 – 2024/12 je za zjištěné, že žalovaný vyúčtoval žalobkyni služby za uvedené období, přičemž na službách byl žalobkyni vyúčtován nedoplatek ve výši 2 327 Kč. Soud dále zjistil, že v případě položky teplo byla předepsána záloha ve výši 52 880 Kč, zaplacena byla ve výši 44 520 Kč, skutečný náklad činil částku 38 759,19 Kč. V případě položky TUV byla předepsána záloha ve výši 53 440 Kč, záloha byla zaplacena v částce 44 760 Kč, skutečný náklad činil 48 218,43 Kč. Jedná se o vyúčtování pro domácnost, kterou obývalo 6 osob (jejich přehled byl uveden na výpočtovém listu s platností od 01.07.2025).
12.Z dokumentu nadepsaný „[anonymizováno]“ – rozúčtování 2024 je za zjištěné, že jde o podrobný rozpis nákladů na teplo pro vytápění, nákladů na teplo pro ohřev TUV, náklady na studenou vodu a vedlejší náklady v případě bytu v nájmu žalobkyně, ale stejně tak celkové náklady žalovaného za dané zúčtovací období. V případě tepla uváděné hodnoty odpovídají tomu, co je uvedeno ve vyúčtování za rok 2024.
13.Z dokumentu označeného jako vývoj plateb nečleněný s výpisem penále k 13.03.2025 je za zjištěné, že k uvedenému datu žalobkyně měla přeplatek ve výši 2 114,03 Kč, nicméně k 30.09.2024 byl evidován nedoplatek v celkové výši 36 330,97 Kč, který byl uhrazen platbou ve výši 37 000 Kč dne 04.10.2024. Další platby byly uskutečněny dne 14.10.2024 v částce 14 000 Kč, stejná částka byla zaplacena dne 18.11.2024, 17.12.2024, 17.01.2025, 18.02.2025.
14.Z vyúčtování služeb za období 2023/01 – 2023/12 je za zjištěné vyúčtování přeplatku ve výši 15 847 Kč za služby za rok 2023. Pro položku teplo byla předepsána záloha ve výši 58 320 Kč, na kterou byla žalobkyní zaplacena záloha ve výši 49 336,95 Kč, skutečný náklad však byl 38 802,83 Kč. V případ TUV byla záloha předepsána ve výši 56 160 Kč, žalobkyní bylo na záloze na tuto položku zaplaceno celkem 46 800 Kč, skutečný náklad byl ve výši 43 477,17 Kč. Vyúčtování bylo provedeno pro 6 osob žijících v domácnosti žalobkyně.
15.Z dokumentu nadepsaný „[anonymizováno]“ – rozúčtování 2023 je za zjištěný podrobný rozpis položek teplo pro vytápění, tepla pro ohřev TUV, studené vody a vedlejších nákladů, přičemž položka teplo pro vytápění odpovídá položce teplo ve vyúčtování za rok 2023.
16.Z dokumentu označeného jako vývoj plateb nečleněný s výpisem penále k 18.03.2024 je za zjištěný nedoplatek ve výši 46 915,82 Kč žalobkyně v souvislosti s nájmem a službami spojenými s užíváním předmětného bytu.
17.Z dokladu o výplatě přeplatku ze dne 18.07.2025 je za zjištěnou úhrada částky 28 054 Kč žalovaným na účet žalobkyně s popisem „přeplatky služeb k nájmu z [anonymizováno]“.
18.Z e-mailu žalovaného ze dne 27.11.2025 je za zjištěné, že se jedná o popis způsobu rozúčtování záloh na plnění spojená s užíváním bytu a dále o vyjádření k dotazu zástupce žalovaného, z e-mailu vyplývá, že žalobkyně měla v dubnu 2025 vynechat platbu. Žalovaný pro vyúčtování služeb využívá program [anonymizováno]. V případě žalobkyně měl pro rok 2024 v tomto programu vyjít nedoplatek 2 327 Kč, program však nebyl schopen přiřadit dodatečné platby žalobkyně (předpisy nebyly pokryté při uzávěrce daného měsíce). Pokud by žalobkyně včas hradila, byly by platby řádně přiřazeny k jednotlivým předpisům a byly by řádně vyúčtovány. Přeplatky měly vzniknout z důvodu snížení cen od dodavatele (zejména tepla). Při stanovení výše záloh žalovaný zohledňuje počet členů domácnosti a vývoj cen služeb, z čeho udělá odhad. Výše zálohy je stanovena individuálně, i s přihlédnutím na spotřebu domácnosti v dřívějších letech a dle m². Každý nájemník má možnost výši záloh konzultovat.
19.Z provedeného dokazování je za zjištěné, že žalovaný (jako pronajímatel) žalobkyni (jako nájemkyně) nejdříve na dobu určitou (od [anonymizováno]), a od [anonymizováno] na dobu neurčitou, přenechal do dočasného užívání byt (jak je specifikován v bodu 1 odůvodnění), při závazku žalobkyně platit nájemné a zálohu na ceny služeb poskytovaných s nájmem, obojí splatné vždy do 25. dne v měsíci. Výše nájemného a celková záloha na ceny služeb (souhrnně jako nájemné) byla uvedena ve výpočtovém listu. Žalobkyně minimálně od roku 2017 nájemné nehradila řádně a včas, tato skutečnost vyplývá z vývoje plateb. Žalobkyně nejčastěji vždy uhradila sumu nájemného za jeden a více měsíců najednou, nicméně nehradila každé jednotlivé měsíční nájemné k 25. dni měsíce, žalobkyni bylo proto doúčtováváno i penále, které tím pádem navyšovalo průběžně vznikající dluh, který byl průběžně žalobkyní vyrovnáván, aby při jeho zániku opětovně vznikl, protože nedošlo k řádné a včasné úhradě nájemného za daný měsíc. Konkrétně v roce 2017 např. nezaplatila nájemné splatné v listopadu 2017, dále v roce 2018 za měsíce leden 2018, březen 2018, květen až červenec 2018, září 2018, listopad 2018. Soud zde vychází zejména z toho, co bylo mezi účastníky ujednáno, tedy nájemné a zálohy splatné k 25. dni v měsíci a vyšel z prostého zjištění, ve kterých měsících nebylo ničeho žalobkyní zaplaceno, byť byla ujednána měsíční splatnost nájemného (tedy nepřihlížel k tomu, že žalobkyni v některých měsících hradila opakovaně). Stejně tak v roce 2019 nebylo nájemné řádně zaplaceno v lednu, únoru 2019, dubnu 2019, květnu 2019. V roce 2020 nedošlo k úhradě v únoru a březnu 2020, květnu 2020, srpnu 2020, listopadu 2020. V roce 2021 nebylo ničeho zaplaceno v lednu 2021, březnu 2021, květnu 2021, srpnu 2021, říjnu 2021, prosinci 2021. V roce 2022 žalobkyně nezaplatila v únoru 2022, červenci 2022, září 2022. V roce 2023 žalobkyně nezaplatila v lednu a únoru 2023, červenci 2023, prosinci 2023. Do konce září 2024 žalobkyně ničeho nezaplatila v únoru 2024, dubnu a květnu 2024, červenci a září 2024. Za dobu od roku 2017 až do konce roku 2023 se žalobkyně ke konci roku nikdy nenacházela v přeplatku či „čisté“ nule, tj., že by měla vše zaplaceno. Žalobkyně byla na vzniklý dluh (včetně jeho výše) písemně upozorněna, a to opakovaně, v některém případě i s upozorněním na možnost výpovědi (výzvy ze dne 09.10.2017, 11.12.2017, 23.07.2018, 21.01.2019, 05.06.2019, 24.07.2020, 04.08.2020, 14.10.2020, 15.06.2023, 11.12.2023, 05.02.2024, 05.03.2024, 03.04.2024, 10.05.2024). Dne 27.09.2024 byla žalobkyni dána výpověď z nájmu předmětného bytu, jako důvod výpovědi z nájmu žalovaný uvedl opakované porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, nehrazení nájemného a záloh na služby, nesplnění výzvy k úhradě dluhu před výpovědí. Žalovaný specifikoval jednotlivé výše nájemného a záloh na službě za jednotlivé roky, současně specifikoval jednotlivé měsíce od roku 2017, ve kterých nedošlo k úhradě nájmu a záloh. Součástí výpovědi je poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, je uvedena i dvouměsíční lhůta, ve které tak bylo možné učinit. Žalobkyně výpověď převzala dne 27.09.2024. Následně dvěma platbami vyrovnala nedoplatek na nájemném a zálohách na služby s užíváním bytu spojených. K 11.11.2024 žalobkyně žalovanému ničeho nedlužila. Žalobkyně písemně žalovaného požádala o zrušení výpovědi s odkazem na úhradu dluhu, nicméně žalovaný žádosti nevyhověl, o čemž žalobkyni informoval dne 07.11.2024.
20.Podle § 2201 OZ, občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2286 odst. 1 OZ výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 OZ vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2288 odst. 1 OZ pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle § 2288 odst. 3 OZ vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2290 OZ má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 21.Žalobkyně se domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, soud se proto nejprve zabýval tím, zda návrh (žaloba) byl podán včas ve lhůtě podle § 2290 OZ Žaloba byla podána dne 22.11.2024, žalobkyně výpověď převzala dne 27.09.2024, žaloba (návrh) byla podána ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy žalobkyně došla výpověď, je tedy včasná. 22.V řízení byla prokázána existence nájemního vztahu mezi účastníky, kdy žalobkyně na základě nájemní smlouvy užívala předmětný byt a bylo její povinností hradit nájemné (nájemné a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu) vždy k 25. dni daného kalendářního měsíce. Soud závazkový vztah mezi účastníky hodnotí podle § 2201 a násl., tedy jako smlouvu nájemní (platně uzavřenou), která se dále řídí i ustanoveními pododdílu 2 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§ 3074 odst. 1 OZ). 23.Žalobkyni byla dána výpověď z nájmu bytu dne 27.09.2024, dle zjištění soudu výpověď obsahuje formální náležitosti požadované zákonem. Výpovědní důvod je ve výpovědi dostatečně konkrétně vymezen, tj. opakované porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, tedy řádné neplacení nájemného, k úhradě nedošlo ani základě upozornění o možnosti výpovědi. Výpovědní důvod nemusí být specifikován odkazem na příslušné ustanovení hmotněprávního předpisu, nicméně důvod musí být dostatečně určitě vymezen, aby nebyl zaměnitelný s jiným výpovědním důvodem, což je zde splněno (navíc je odkázáno i na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) OZ) a je zřejmé, že výpovědní důvod je možné podřadit pod § 2288 odst. 1 písm. a) OZ Je vymezen přehled výše nájemného od roku 2010 až do roku 2024. Soud nesouhlasí s obranou žalobkyně, že důvod nebyl dostatečně specifikován, jsou uvedeny měsíce, ve kterých žalobkyně měla být v prodlení s úhradou nájemného, ať již částečně či pozdě, byla řádně uvedena i výše dluhu v daném měsíci, měsících. V souladu s § 2286 odst. 1 OZ byla výpověď podána písemně, došla žalobkyni a obsahuje i poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 OZ). Za zcela zřejmý překlep pak soud považuje odkaz na § 2991 OZ, který platnosti výpovědi nebrání. 24.Pro řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu platí, že žalobkyně v řízení nemusí prokazovat naléhavý právní zájem s ohledem na specifičnost žaloby, jejíž přípustnost je vymezena přímo hmotněprávním předpisem.
25.Protože výpověď obsahuje formální náležitosti předepsané zákonem, soud se zabýval oprávněnosti výpovědi, tedy tím, zda je dán výpovědní důvod dle skutečností uváděných žalovaným jako pronajímatele. Má se jednat o výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, tedy pro hrubé porušení povinností žalobkyně jako nájemce vyplývající z nájmu. Za hrubé porušení povinnosti nájemce je možné považovat neplacení nájemného za dobu kratší než tři měsíce (viz vymezení porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem podle § 2291 odst. 1. o.z.), stejně tak bude porušením povinnosti nájemce, pokud bude v prodlení s úhradou nájemného za dobu jednoho měsíce, ale nájemné nezaplatí ani do splatnosti dalšího nájemného. Základní povinností nájemce je úhrada nájemného, jak je vymezeno v základnímu ustanovení o nájmu. Bylo smluvní povinností žalobkyně platit žalovanému nájemné (nájemné a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu) vždy k 25. dni příslušného měsíce. Výše nájemného byla stanovena ve výpočtovém listu. Řádnou povinností žalobkyně tedy bylo zaplatit nájemné v dohodnuté výši a v dohodnutém termínu. V řízení však bylo prokázáno, že minimálně od roku 2017 žalobkyně neplatila nájemné včas do 25. dne příslušného měsíce, příp. ani řádně, vždy návazně na to, v jaké výši bylo nájemné pro daný rok. Jak shora soud zjistil, ke konci daného roku od roku 2017 žalobkyně byla vždy v prodlení s úhradou nájemného. Pokud k těmto situacím docházelo již od roku 2017, opakovaně a dlouhodobě, nemůže se jednat o sporadické prodlení. O sporadické prodlení se může jednat, pokud by se nájemce zpozdil s úhradou nájemného maximálně jednou ročně a navíc např. o jeden, tři dny, max. 14 dní. V řízení však bylo žalovaným zcela spolehlivě, že žalobkyně nájemné zaplatila vždy za více měsíců najednou v okamžiku, kdy měla peněžní prostředky na nájemné k dispozici, do té doby vždy byla s úhradou nájmu v prodlení. Jiný způsob (resp. doba, za kterou se nájemné platí) placení nájemného, než na daný měsíc, však mezi účastníky ujednán nebyl, je proto nutné nepravidelné hrazení nájemného považovat za hrubé porušení povinnosti žalobkyně jako nájemce vyplývající z nájmu. Nelze přehlédnout, že žalobkyně byla na nezaplacené nájemné pravidelně a opakovaně písemně upozorňována, opakovaně vyzývána k jeho úhradě, byla taktéž upozorňována na možnost výpovědi, opakovaně, od roku 2017. Intenzita, po kterou žalobkyně tímto způsobem nájemné platila, dosáhla úrovně hrubého porušení povinnosti, a to opakovaně. 26.Za neoprávněnost výpovědi nemůže být považováno tvrzení, že zálohy na plnění spojená s užíváním bytu byly v příliš vysoké výši. Je pravdou, že minimálně zálohy na teplo a TUV byly ve znatelně velké výši a v případě roku 2023 vznikl přeplatek ve výši 15 847 Kč. Žalobkyně však přehlíží, že výše záloh je stanovena mimo jiné i s ohledem na počet členů žijících v jedné domácnosti a soud je toho názoru, že záloha pro 6 osob žijících v jedné domácnosti nebyla přemrštěná. V případě záloh pro rok 2024 pak došlo ke snížení záloh u položky tepla a TUV. Pokud však bylo doloženo, že nájemné pro rok 2025 činilo u žalobkyně 2 971 Kč a záloha na teplo 3 500 Kč/měsíčně (tj. 42 000 Kč ročně) a TUV 4 000 Kč/měsíčně (tj. 48 000 Kč ročně), nejde o zálohy zjevně nepřiměřené, ani diskriminující, tržní nájemné by totiž bylo mnohem vyšší bez ohledu na etnickou příslušnost nájemce. Jiné rozhodné skutečnosti týkající se tvrzení žalobkyně o nerovnoprávném přístupu žalovaného k její osobě jako příslušnice romského etnika tvrzeny konkrétně nebyly, ani z řízení nevyplynuly, nebyly prokázány. Žalobkyně dostala řádné vyúčtování záloh na plnění spojená s vyúčtováním bytu. Je sice pravdou, že žalobkyni byl původně za rok 2024 vyúčtován nedoplatek a dne 18.07.2024 zaslán přeplatek, nicméně tato skutečnost byla žalovaným dostatečně vysvětlena a při porovnání s pravidelnými excesy žalobkyně (nehrazení nájemného po delší dobu a opakovaně), se jednalo o exces ojedinělý a nezakládající neoprávněnost výpovědi.
27.Neoprávněnost výpovědi pak nemůže založit ani to, že žalobkyně po doručení výpovědi své závazky vůči žalovanému vyrovnala, výpovědní důvod tím nezanikl. Vyrovnání závazků je možné posoudit z hlediska dobrých mravů, nicméně nelze odhlédnout od toho, že se skutečně nejednalo o sporadické prodlení žalobkyně, ale téměř o „standardní situaci“, ve které nájemné žalobkyní nebylo placeno řádně a včas, bez ohledu na to, jaký vliv na výši nájemného měla výše záloh na plnění spojená s užíváním bytu. Posouzení oprávněnosti výpovědi jako výpovědi v rozporu s dobrými mravy proto nepřichází vůbec v úvahu.
28.Nebyl důvod přistupovat k účastnickému výslechu žalobkyně, neboť pro rozhodnutí postačovala zjištění z listinných důkazů. Pokud se žalobkyně měla vyjádřit k diskriminačnímu přístupu k její osobě, musela by jej konkrétně tvrdit. Z pouhého obecného tvrzení, že k žalobkyni není přistupováno stejným způsobem jako k jiným nájemcům (aniž by byli oni jiní nájemci a situace, kdy nemělo být přistupováno k žalobkyni stejným způsobem, nijak specifikovány tak, aby se k nim žalobkyně mohla v rámci účastnického výslechu vyjádřit), nelze k ničemu dojít, přičemž žalobkyně byla k doplnění tvrzení a označení důkazů vyzvána (§ 118a odst. 1, odst. 3 o. s. ř.).
29.Soud proto dospěl k závěru, že výpověď z nájmu bytu je oprávněná, tudíž i platná, v řízení nebylo prokázáno, že by výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) nebyl naplněn. Soud proto žalobu zamítl jako nedůvodnou.
30.O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 OSŘ tak, že přiznal žalovanému, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 20 750 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč sestávající z částky 3 700 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1x převzetí a příprava věci, 2x podání ve věci samé – vyjádření k podané žalobě ze dne 30.06.2025 a vyjádření na základě poučení soudu ze dne 24.11.2025, 2x účast na jednání ve věci samé dne 30.09.2025 a dne 09.12.2025) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. --- POUČENÍ ---
Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení u zdejšího soudu. O odvolání bude rozhodovat Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci jako soud odvolací.
Nebudou-li povinnosti uložené tímto rozsudkem splněny řádně a včas, lze se jejich splnění domoci cestou exekuce.