Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D. a soudců JUDr. Viktora Vaške a Mgr. Jany Boškové ve věci
žalobkyně:
[anonymizováno], narozená dne [anonymizováno] bytem [anonymizováno] zastoupená advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
proti
žalovanému:
[anonymizováno], narozený dne [anonymizováno] bytem [anonymizováno] zastoupený advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
o zaplacení 400 000 Kč s příslušenstvím
na základě odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město ze dne 6. 10. 2025, č. j. 15 C 51/2025-52
--- VÝROK ---
I. Výrok I napadeného rozsudku se mění tak, že žaloba o zaplacení 400 000 Kč s úroky z prodlení se zamítá.
II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 145 235 Kč.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.Soud prvního stupně vyhověl žalobě o zaplacení 400 000 Kč s úroky z prodlení, poskytnutých na základě podle jeho názoru absolutně neplatné dohody o složení jistoty k zajištění nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (dále jen „úhrady“).
2.Žalovaný se proti rozsudku odvolal s tím, že záloha byla složena nikoli k zajištění nájemného a úhrad, nýbrž za přenechání užívacího práva k bytu, vycházela z rozdílu mezi sjednaným nájemným 1 700 Kč měsíčně a místně obvyklým nájemným ve výši 5 000 Kč měsíčně, byla kalkulována na dobu 10 let a byla použita na dobudování vestavby v jeho domě, která byla následně kolaudována jako byt a pronajata žalobkyni. Ujednání o této záloze, poskytující žalobkyni jistotu nájemního vztahu na dobu 99 let, nelze považovat za absolutně neplatné. V dalším průběhu odvolacího řízení namítl žalovaný rovněž promlčení vymáhané pohledávky.
3.Žalobkyně ve vyjádření k odvolání trvala na tom, že poskytnutá částka byla jistotou k zajištění nájemného a úhrad, přičemž žalovaný žádnou odlišnou kauzu platby neprokázal a jeho úvahy o „dorovnání tržního nájemného“ a o zisku dosahovaném žalobkyní z podnájmu bytu nejsou ničím podloženy, stejně jako není ničím podloženo jeho tvrzení o použití jistoty na dokončení stavebních prací na bytě. Excesivní výše jistoty pak vskutku zakládá rozpor dohody s dobrými mravy; výrazně nemravné a narušující spravedlivou rovnováhu smluvních stran je také ujednání, že jistota bude vrácena jen při ukončení nájmu ze strany žalovaného. V dalším průběhu odvolacího řízení žalobkyně tvrdila, že žalovaný ji ubezpečoval, že jistota jí bude při skončení nájmu vrácena bez ohledu na to, kdo a z jakého důvodu nájem ukončí, a při jednání před odvolacím soudem dne 17. 3. 2026 přišla s tvrzením, že se vlastně jednalo o půjčku poskytnutou žalovanému na dokončení vestavby bytu.
4.Odvolání je důvodné.
5.Odvolací soud zopakoval důkaz kopií nájemní smlouvy ze dne 10. 3. 2003 (č. l. 6-7 spisu) a jejím originálem předloženým při jednání dne 13. 1. 2026, z nichž zjistil, že uvedeného dne žalovaný písemně pronajal žalobkyni byt č. 13 v 5. podlaží domu na adrese [anonymizováno] (dále jen „byt“) na dobu určitou od 15. 4. 2003 do 15. 4. 2102 za nájemné ve výši 1 700 Kč měsíčně, počínaje rokem 2024 zvyšované o inflaci. Odvolací soud zopakoval též důkaz kopií dohody o poskytnutí zálohové platby ze dne 10. 3. 2003 (č. l. 8 spisu) a jejím originálem předloženým při jednání dne 13. 1. 2026, z nichž zjistil, že uvedeného dne se účastníci také dohodli „na poskytnutí zálohové platby 400 000 Kč za přenechání užívacího práva k bytu na dobu 99 let“ s tím, že platba bude provedena v hotovosti žalobkyní a bude provázena podpisem nájemní smlouvy; bylo ujednáno, že v případě ukončení nájemního vztahu ze strany žalovaného před uplynutím sjednané doby nájmu bude záloha vrácena v plné výši do jednoho roku od písemné žádosti a že po uplynutí deseti let od podpisu smlouvy „bude předmětem jednání mezi účastníky dohoda o výši zálohy“; bylo též sjednáno, že nedílnou součástí dohody je nájemní smlouva.
6.Soud prvního stupně dospěl k závěru, že záloha byla „platbou obdobnou kauci“ později upravené v § 686a obč. zák., a její absolutní neplatnost pro rozpor s dobrými mravy dovodil z extrémního nepoměru mezi výší jistoty a výší sjednaného nájemného. Odvolací soud se však se závěrem soudu prvního stupně o úmyslu účastníků sjednat jistotu neztotožnil, a proto při jednání dne 13. 1. 2026 podle § 118a odst. 3 a § 213b odst. 1 o. s. ř. vyzval žalobkyni k označení dalších důkazů k prokázání jejího tvrzení, že o jistotu šlo. Žalobkyně navrhla k důkazu svůj výslech, který odvolací soud podle § 213 odst. 4 o. s. ř. provedl. Žalobkyně vypověděla, že v roce 2003 měla pronajatý byt o velikosti 3 + 1 v Plzni na Lochotíně za nájemné a úhrady ve výši 4 000 Kč měsíčně, z něhož chtěla odejít. Znala se s manželkou žalovaného [anonymizováno], která jí říkala, že žalovaný bude mít ve svém domě k dispozici byt v půdní vestavbě; podmínkou nájmu bude složení kauce 400 000 Kč, jejíž účel žalobkyni nesdělila, žalovaný ji však odůvodňoval tím, aby si nemusel brát úvěr na dostavbu bytů; tvrdil jí, že kauce bude vratná a že když ona bude chtít z bytu odejít, kauce jí bude vrácena; ona by smlouvu o složení kauce na rekonstrukci bytu, který bude mít pouze v nájmu, rozhodně nepodepsala. Na dotaz, zda by jí v případě, že by rekonstrukci provedla na vlastní náklady, byly tyto náklady vráceny, kdyby z bytu chtěla odejít, jí bylo sděleno, že nikoli. Návrh nájemní smlouvy a dohody o záloze jí předložil žalovaný, který jí zároveň tvrdil, že doba deseti let je standardní a že by byl sám proti sobě, kdyby jí v případě, že ona bude chtít z bytu odejít, jistotu nevrátil a byt nepřevzal zpět, aby jej mohl znovu pronajmout za daleko vyšší částku, než za kterou ho pronajal jí. Nájemné ve výši 1 700 Kč měsíčně za byt o výměře zhruba 40 m2 považovala za adekvátní, za výhodu však považovala, že byt jí po určitou dobu – 99 let – „bude říkat pane“. Jistotu složila žalovanému v hotovosti při podpisu obou smluv a určitou dobu poté, co byly byty dokončeny, se do bytu nastěhovala. V roce 2009 otěhotněla a začala si hledat vlastní bydlení; žalovaný jí nabídl, aby si byt ponechala jako startovací pro své dítě a mezitím ho podnajímala, což také učinila. V roce 2015, po druhé mateřské dovolené, nastoupila do práce a v roce 2016 kontaktovala žalovaného s tím, že chce byt vrátit a žádá o vrácení jistoty. Žalovaný inicioval osobní jednání, při němž jí předestřel přehled inkasovaného nájemného a podnájemného a sdělil jí, že na podnajímání bytu velmi vydělala a že on jí jistotu vracet nemusí; chce-li z bytu odejít, může nájem vypovědět, ale jistota jí vrácena nebude. Ona neměla sílu záležitost řešit, a jelikož měla v bytě spolehlivého podnájemce, pokračovala v nájmu. „Zlom“ přišel až v roce 2024, kdy jí žalovaný zvýšil nájemné téměř na dvojnásobek, a jí bylo jasné, že záležitost musí vyřešit, neboť kdyby jí podnájemce neplatil podnájemné nebo ukončil podnájem, nebyla by schopna nájemné platit; proto nájem vypověděla. Podnajímáním bytu vskutku dosahovala zisku. 7.K výše uvedené výzvě podle § 118a odst. 3 o. s. ř. navrhla žalobkyně v průběhu odvolacího řízení také důkaz podnájemní smlouvou ze dne 15. 3. 2009 (č. l. 87 spisu). Z ní odvolací soud zjistil, že tohoto dne žalobkyně písemně podnajala byt [anonymizováno] a [anonymizováno] za 8 500 Kč měsíčně. 8.Pokud jde o důkazy navržené žalovaným, je pravdou, že svůj výslech a výslech svědků [anonymizováno] [anonymizováno] a [anonymizováno] žalovaný navrhl až při druhém jednání ve věci, konaném dne 6. 10. 2025, tedy poté, co měly – skončením prvního jednání, konaného dne 25. 9. 2025 – nastat účinky koncentrace řízení podle § 118b o. s. ř. Je také pravdou, že toto ustanovení striktně vzato nestanoví soudu povinnost poskytnout při skončení prvního jednání účastníkům dodatečnou lhůtu k doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů. Procesní instituty směřující k urychlení a zkoncentrování řízení však nemají být překážkou zjištění skutkového stavu, mají pouze postihnout účastníka, který je v řízení pasivní a svou nečinností postup řízení zdržuje; tam, kde účastník pasivní není, svým chováním dává najevo, že řízení se chce účastnit a své procesní povinnosti plnit, musí být soud při používání uvedených institutů obezřetný a řádné zjištění skutkového stavu spíše umožnit než neumožnit (ve vztahu ke kvalifikované výzvě viz nálezy Ústavního soudu ze dne 1. 4. 2014, sp. zn. IV. ÚS 2503/13, ze dne 1. 8. 2016, sp. zn. I. ÚS 1024/15, a ze dne 13. 10. 2016, sp. zn. I. ÚS 1261/15, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2017, sp. zn. 28 Cdo 2883/2015, ze dne 29. 5. 2019, sp. zn. 23 Cdo 510/2019, a ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2637/2022, nebo jeho usnesení ze dne 29. 10. 2025, sp. zn. 23 Cdo 538/2025). 9.V souzené věci soud prvního stupně při prvním jednání, konaném dne 25. 9. 2025, seznámil žalovaného se svým názorem, že záloha podle smlouvy ze dne 10. 3. 2003 je plněním „obdobným“ jistotě k zajištění nájemného a úhrad ve smyslu pozdějšího § 686a obč. zák. Žalovaný v reakci na to požádal o poskytnutí lhůty podle § 118b odst. 1 o. s. ř. k navržení důkazů tento závěr vyvracejících a podporujících naopak skutkovou verzi jeho. Soud prvního stupně mu však lhůtu neposkytl, jeho dosavadní důkazní návrhy zamítl a po závěrečných řečech jednání odročil za účelem vyhlášení rozsudku. Tím sice striktně vzato nastaly účinky koncentrace řízení, postup soudu prvního stupně byl však příliš přísný a formalistický; byl-li žalovaný s náhledem soudu na věc seznámen teprve při tomto jednání, nic soudu prvního stupně nebránilo poskytnout mu alespoň krátkou lhůtu k reakci a k doplnění dalších důkazních návrhů. To ostatně žalovaný také učinil a při dalším jednání, konaném již dne 6. 10. 2025, tedy za necelé dva týdny, další důkazy označil. Nebyla-li žalovanému poskytnuta lhůta podle § 118b odst. 1 o. s. ř., ačkoli se tak mělo stát, účinky koncentrace řízení skončením prvního jednání nenastaly a soud prvního stupně pochybil, pokud dodatečně navržené důkazy neprovedl. 10.Proto je podle § 213 odst. 4 o. s. ř. provedl odvolací soud. Žalovaný vypověděl, že se se žalobkyní znal a ona mu sdělila, že se chce nastěhovat do jeho domu. Dohodli se, že ona mu poskytne částku 400 000 Kč, kterou on použije na dokončení vestavby bytu, a on jí byt pronajme na 99 let, což bylo tehdy běžné, a to nikoli za tehdy obvyklé nájemné zhruba 6 500 Kč měsíčně, nýbrž za nájemné 1 700 Kč měsíčně s tím, že po deseti letech se sejdou a domluví se, co bude dál, neboť nájem bytu za takovéto nájemné po dobu celých 99 let by pro něj byl finančně neúnosný. Částka 400 000 Kč nebyla kaucí, kterou by jí při skončení nájmu automaticky vrátil, ale platbou za užívací právo k bytu a zároveň financemi na dokončení vestavby bytu, které jí měl vrátit jen v případě, že nájem ukončí on. Následně žalobkyni zvyšoval nájemné, ale pouze o inflaci, obvyklé nájemné rostlo podstatně rychleji a za několik málo let činilo již zhruba 8 000 Kč měsíčně. V roce 2009 začala žalobkyně byt podnajímat. Po deseti letech od podpisu smlouvy se jednání o dalších podmínkách nájmu neuskutečnilo a účastníci se sešli až v roce 2016. Při tomto jednání on žalobkyni vytkl, že byt podnajímá za 8 800 Kč měsíčně, jemu však platí nájemné podstatně nižší a úhrady platí pouze za jednu osobu, a to ve výši 200 Kč měsíčně; žalobkyně reagovala tím, že chce nájem ukončit proti vrácení zálohy, což však on vzhledem k textu smlouvy a k zisku, kterého žalobkyně podnájmem bytu již dosáhla, odmítl, načež mu žalobkyně sdělila, že byt bude podnajímat dál, což také činila. Když jí chtěl nájemné a úhrady zvýšit na 6 100 Kč měsíčně, nájem vypověděla. 11.Dále odvolací soud provedl důkaz výslechem svědka [anonymizováno] [anonymizováno]. Ten vypověděl, že účastníci se znají tak, že otec žalobkyně pracoval se svědkovou matkou ve škole a žalobkyně docházela do solárního studia, které svědkova matka provozovala. Žalovaný, jeho otec, tehdy kupoval bytový dům, který připravoval k rekonstrukci, a dohodl se se žalobkyní, že jí může pronajmout byt v podkroví, který tehdy budoval. Do budování bytu vložila žalobkyně určité peníze a tlačila na urychlení prací, protože se chtěla brzy nastěhovat, takže byt se pro ni budoval přednostně. Průběhu prací byl svědek několikrát osobně přítomen. Pořízení domu a jeho rekonstrukci, jejíž součástí bylo vybudování nových bytů v podkroví, žalovaný financoval částečně z vlastních prostředků, částečně z úvěru a částečně z financí od budoucích nájemců, kteří si tím částečně „předplatili nájem“. Tyto informace má svědek především od žalovaného, který mu o nich již tehdy říkal a říkal mu také, že nájemci, kteří poskytli finance na vybudování bytů, budou mít nájem na 99 let za snížené nájemné.
12.Odvolací soud konečně provedl důkaz výslechem svědka [anonymizováno]. Ten vypověděl, že se žalovaným se znal přes jeho manželku a přes ni byl v kontaktu i se žalobkyní. Uvedl, že je to již velmi dávno, pamatuje si pouze, že v domě prováděl půdní vestavbu. Z hlediska hrubé stavby (střechy a podkroví jako celku) prováděl práce najednou a pak postupně dokončoval jednotlivé byty, přičemž byt pro žalobkyni budoval přednostně, protože se potřebovala rychle nastěhovat. Když žalovaný vyčerpal peníze, které měl svědkovi zaplatit, svědek práce ukončil, předal žalovanému všechny doklady ke stavbě a rozloučil se s ním; žalovaný pak byty dokončoval sám. Na otázku, z jakých peněz žalovaný práce financoval, svědek uvedl, že žalovaný si bral nějaký úvěr, více o tom však nevěděl. O podmínkách budoucího nájmu bytu budovaného pro žalobkyni svědek nevěděl nic.
13.Odvolací soud naopak neprovedl důkaz výpisy z účtu žalobkyně na č. l. 102-200 a 203-204 spisu a evidenčními listy nájemného platnými od 10. 1. 2009, 1. 6. 2010 a 1. 6. 2011 (č. l. 208-210 spisu), neboť účastníci učinili nesporným, že žalobkyně platila žalovanému za užívání bytu částky uvedené v tabulce na str. 6 jejího podání ze dne 26. 1. 2026. Odvolací soud neprovedl ani důkaz přehledem průměrných cen nemovitostí na č. l. 205-207 spisu, neboť obvyklá cena bytu ve sledovaném období není pro posouzení věci významná.
14.Na základě důkazů provedených v odvolacím řízení ve spojení s těmi skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, jež nebyly odvoláním zpochybněny a z nichž odvolací soud vychází, dospěl odvolací soud k závěru, že žalobě nelze vyhovět.
15.Předmětem řízení byl požadavek žalobkyně na vrácení částky 400 000 Kč, kterou žalobkyně – a o tom nebylo v řízení sporu – poskytla žalovanému na základě dohody o poskytnutí zálohové platby ze dne 10. 3. 2003. Je to žalobkyně, kdo v tomto řízení nesl břemeno tvrzení a důkazní břemeno o tom, že se splnily podmínky, s nimiž měla dohoda spojovat její právo na vrácení poskytnuté částky, nebo o skutečnostech činících tuto dohodu absolutně neplatnou a zakládajících jí právo na vrácení poskytnuté platby z titulu bezdůvodného obohacení. Kdyby žalobkyně předpoklady svého práva na vrácení zaplacené částky netvrdila nebo neprokázala, bylo by nutno rozhodnout v její neprospěch v důsledku neunesení břemene tvrzení nebo důkazního břemene; žalovaný nebyl v tomto řízení povinen tvrdit ani prokazovat nic. Jelikož o vůli stran při uzavření této dohody a o tom, co účastníci dohodou fakticky sledovali, byl mezi účastníky spor, bylo nutné přistoupit k jejímu výkladu.
16.Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. 17.Soudní praxe byla již za účinnosti dřívější úpravy ustálena na tom, že výkladu podléhá každý právní úkon, i ten, jehož jazykové vyjádření na první pohled nebudí žádné pochybnosti, neboť vždy může dojít k tomu, že význam právního úkonu podávaný účastníky po vzniku sporu je odlišný. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých slov), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu), především je však povinen na základě provedeného dokazování zjistit, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 25 Cdo 1650/98). Navzdory zákonné směrnici, že shodná vůle účastníků nesmí být vykládána v rozporu s jejím jazykovým projevem a že účastníci nemohli mít vůli odlišnou od té, kterou jazykově vyjádřili, dospěl Ústavní soud již za účinnosti dřívější úpravy k závěru, že shodná vůle účastníků má přednost před doslovným textem jimi formulované smlouvy. Text smlouvy je toliko prvotním přiblížením se k jejímu významu, směřuje-li však vůle smluvních stran k jinému významu, než který by vyplýval z doslovného výkladu jejího textu, a podaří-li se tuto vůli procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, je třeba ji považovat za rozhodující (viz nálezy Ústavního soudu ze dne 10. 7. 2008, sp. zn. I. ÚS 436/05, a ze dne 21. 4. 2009, sp. zn. II. ÚS 571/06). Formalistický výklad jednotlivých smluvních ujednání je v rozporu s principem autonomie vůle smluvních stran, který je podmínkou fungování materiálního právního státu (viz nález Ústavního soudu ze dne 11. 11. 2009, sp. zn. IV. ÚS 128/06). Nelze-li však právní úkon na základě společného úmyslu účastníků vyložit, je třeba vycházet z vůle, kterou účastníci jazykově vyjádřili, a použitým slovům přikládat význam, který se jim zpravidla přikládá, což ostatně akceptuje i úprava současná (§ 556 odst. 1 věta druhá o. z.). 18.V souzené věci soud prvního stupně vyložil dohodu o poskytnutí zálohové platby ze dne 10. 3. 2003 tak, že jde o dohodu „obdobnou“ dohodě o složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrad, jež byla s účinností od 31. 3. 2006 upravena v ustanovení § 686a obč. zák. Na základě čeho soud prvního stupně dohodu takto vyložil, z napadeného rozsudku nevyplývá, a odvolací soud se s tímto výkladem neztotožňuje. V samotném textu dohody není o zajištění nájemného a úhrad žádná zmínka, naopak v čl. II. se výslovně uvádí, že šlo o „zálohu za přenechání užívacího práva k bytu na dobu 99 let“. Navazuje-li na toto ujednání čl. III., podle něhož záloha bude žalobkyni vrácena „v případě ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele před uplynutím sjednané doby“, daleko spíše se nabízí výklad, že záloha má sloužit k posílení postavení žalobkyně a jejího práva na užívání bytu po celých 99 let s tím, že ukončí-li žalovaný nájem před uplynutím této doby, bude nucen jí zálohu vrátit. Tomu odpovídá i výpověď samotné žalobkyně, která vnímala jako velkou výhodu, že byt jí po dobu celých 99 let „bude říkat pane“. Text o tom, že po deseti letech od podpisu smlouvy se účastníci dohodnou na výši zálohy, je v kontextu zbývajících částí textu nejasný a jen velmi obtížně vyložitelný, závěr o tom, že se jedná o jistotu ve smyslu pozdějšího § 686a obč. zák., však nepodporuje. 19.Pro výklad prosazovaný žalobkyní přitom nehovoří ani jiné provedené důkazy. Ona sama se ve své výpovědi o jistotě k zajištění nájemného a úhrad nezmínila, tvrdila naopak, že jí bylo řečeno, že záloha se skládá proto, aby si žalovaný nemusel brát úvěr na dokončení vestavby bytu. Tomu by odpovídalo sjednání velmi nízkého nájemného ve výši 1 700 Kč měsíčně, které i u takto malého bytu obvyklému nájemnému nepochybně neodpovídalo; podrobnější dokazování v tomto směru sice provedeno nebylo, nelze však přehlédnout, že již v roce 2009 žalobkyně byt podnajala za 8 500 Kč měsíčně; odvolací soud považuje za krajně nepravděpodobné, že by obvyklé nájemné v průběhu pouhých šesti let (tedy mezi daty 10. 3. 2003 a 15. 3. 2009) vzrostlo na pětinásobek. Jako daleko pravděpodobnější se i zde jeví verze žalovaného, že nízké nájemné, jež bylo podle čl. X. smlouvy možné zvýšit jen o inflaci, bylo sjednáno jako kompenzace za finance, které žalobkyně žalovanému na vestavbu bytu při uzavření smlouvy poskytla. Tomuto účelu by nasvědčoval i výpočet poskytnuté částky – rozdíl mezi obvyklým nájemným ve výši 5 000 Kč měsíčně a sjednaným nájemným ve výši 1 700 Kč činil 3 300 Kč měsíčně a za deset let 396 000 Kč a v podstatě tedy odpovídal poskytnuté částce, jejíž další výše se měla právě po uplynutí deseti let ujednat znovu. Jako daleko pravděpodobnější se tedy odvolacímu soudu jeví takový výklad dohody, že částku 400 000 Kč poskytla žalobkyně žalovanému na dokončení vestavby bytové jednotky s tím, že jako protihodnotu obdržela nájem bytu na 99 let za velmi nízké nájemné, zvýšitelné jen o inflaci, a záruku, že byt bude moci užívat po celou tuto dobu s tím, že nestane-li se tak vinou žalovaného, obdrží poskytnuté peníze zpět. Její účastnická výpověď, že žalovaný jí sliboval vrácení poskytnuté částky bez ohledu na to, kdo nájem ukončí, není podepřena žádnými jinými důkazy a k prokázání její skutkové verze nestačí. Její verzi nepodporuje ani účastnická výpověď žalovaného a výpovědi jím navržených svědků.
20.Lze tedy uzavřít, že tvrzení žalobkyně, že poskytnutá částka měla sloužit k zajištění nájemného, úhrad a dalších povinností žalobkyně vyplývajících z nájmu a že se splnily podmínky, s nimiž smlouva spojovala právo žalobkyně na vrácení poskytnuté částky, nebylo dostatečně prokázáno. Nelze tudíž uvažovat ani o právu žalobkyně na vrácení poskytnuté částky při ukončení nájmu, nehledě na to, že podle výslovného ujednání smlouvy měla být částka vrácena jen v případě, že nájem bude skončen ze strany žalovaného, což se nestalo. Není dáno ani právo žalobkyně na vrácení poskytnuté částky z titulu bezdůvodného obohacení získaného plněním podle neplatné smlouvy (§ 451 odst. 2 obč. zák.), byť lze žalobkyni přisvědčit v tom, že pokud by o jistotu šlo, byla by smlouva vskutku absolutně neplatná (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2009, sp. zn. 21 Cdo 4855/2007). I kdyby však o absolutně neplatnou smlouvu o složení jistoty skutečně šlo, bylo by právo žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení promlčeno, a to nejpozději uplynutím desetileté objektivní lhůty při bezdůvodném obohacení získaném úmyslně podle § 107 odst. 2 obč. zák., neboť částka byla poskytnuta dne 10. 3. 2003 nebo několik málo dní poté a žaloba byla u soudu podána až dne 27. 3. 2025. Rozpor námitky promlčení s dobrými mravy odvolací soud neshledal, neboť o nevůli žalovaného složenou částku vrátit se žalobkyně dozvěděla nejpozději v roce 2016, kdy s ním o ukončení nájmu jednala, a nic jí tedy nebránilo podat žalobu hned poté; okolnost, že záležitost „nechala být“, neboť její podnájemce jí řádně platil, a žalobu podala až po dalších devíti letech, jde již k její tíži. Navíc – jak již bylo řečeno – to, že by šlo o jistotu ve smyslu pozdějšího § 686a obč. zák., ani nebylo prokázáno. Tvrzením žalobkyně, že ve skutečnosti nešlo o jistotu ani bezdůvodné obohacení, ale o půjčku, se odvolací soud nezabýval, neboť bylo v rozporu s § 205a o. s. ř. poprvé uplatněno až v odvolacím řízení. 21.Vzhledem k tomu bylo již nadbytečné zabývat se tím, na čem se účastníci dne 10. 3. 2003 skutečně dohodli. Verzi prosazovanou žalovaným považuje odvolací soud pouze za pravděpodobnou, nikoli za jistou, jen pro úplnost lze však uvést, že pro rozpor takové dohody s dobrými mravy by naopak nesvědčilo nic. Jak již bylo řečeno, v rovině skutkové verze žalovaného žalobkyně za částku 400 000 Kč obdržela příslib užívání bytu po dobu 99 let za téměř symbolické nájemné, jež mohlo být zvyšováno jen o inflaci, přičemž tento příslib byl ještě pojištěn povinností žalovaného vrátit jí složenou částku zpět, kdyby příslib porušil a nájem předčasně ukončil. Obdržela také souhlas žalovaného s podnájmem bytu, na kterém pak dosáhla zisku v celkové výši téměř 500 000 Kč (viz str. 7 jejího podání ze dne 26. 1. 2026). Je pravdou, že v případě ukončení nájmu z její strany by jí složená částka vrácena nebyla, tato částka však – jak již bylo řečeno – nesloužila jako jistota za nájemné a úhrady, ale vysoce pravděpodobně jako zajištění příslibu žalovaného nájem předčasně neukončit. I posuzováno z čistě ekonomického hlediska přitom žalobkyně o složenou částku nepřišla, neboť si ji „odbydlela“ jednadvacetiletým nájmem bytu za téměř symbolické nájemné a ziskem zhruba 500 000 Kč z jeho podnájmu.
22.Proto odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobu pro neunesení důkazního břemene žalobkyní zamítl.
23.Žalovaný má podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, jež spočívají v soudním poplatku za odvolání zaplaceném ve správné výši 20 000 Kč, v odměně advokáta za zastoupení při deseti úkonech právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis odporu proti platebnímu rozkazu a vyjádření k žalobě ze dne 10. 7. 2025, další porada s klientem přesahující jednu hodinu ze dne 5. 8. 2025, účast na jednáních před soudem prvního stupně ve dnech 25. 9. 2025 a 6. 10. 2025, další porada s klientem přesahující jednu hodinu ze dne 17. 10. 2025, sepis odvolání ze dne 23. 10. 2025, účast na jednání před odvolacím soudem dne 13. 1. 2026, sepis repliky k průběžnému vyjádření žalobkyně a návrhu na doplnění dokazování ze dnů 12. 2. 2026 a 26. 2. 2026, jež odvolací soud vzhledem k jejich provázanosti a k tomu, že údaje uvedené ve druhém podání měly být uvedeny již v prvním, posoudil jako úkon jediný, a účast na jednání před odvolacím soudem dne 17. 3. 2026) podle § 7 bodu 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 10 x 9 900 Kč = 99 000 Kč, v paušální náhradě hotových výdajů advokáta za deset úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 10 x 450 Kč = 4 500 Kč a v náhradě za 21 % daň z přidané hodnoty, již je advokát povinen z odměny a náhrad odvést [§ 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř.], ve výši 21 735 Kč. Náklady žalovaného celkem činí 145 235 Kč a je třeba je zaplatit k rukám jeho advokáta (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). --- POUČENÍ ---
Proti výroku I tohoto rozsudku je přípustné dovolání k Nejvyššímu soudu, jestliže rozsudek závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu nebo která v rozhodování Nejvyššího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je Nejvyšším soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být Nejvyšším soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává u soudu prvního stupně do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku. Proti výroku II tohoto rozsudku není dovolání přípustné.