Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Roberta Pazderského a soudců Mgr. Magdalény Gargulákové a JUDr. Davida Kolumbera, Ph.D., ve věci
žalobce: [anonymizováno], narozený dne [anonymizováno]
bytem [anonymizováno]
zastoupený advokátem [anonymizováno]
sídlem [anonymizováno]
proti
žalovaným: 1. [anonymizováno]., IČO [anonymizováno] sídlem [anonymizováno] zastoupená advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
2.[anonymizováno], narozený dne [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím
o odvolání 1. žalované proti rozsudku [anonymizováno] ze dne [anonymizováno], č. j. [anonymizováno],
--- VÝROK ---
I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.
II. Žalovaná 1 je povinna nahradit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši [anonymizováno] ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně zavázal žalované ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci částku 150.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 12.500 Kč od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, a s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 12.500 Kč od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení, od [anonymizováno] do zaplacení a od [anonymizováno] do zaplacení s tím, že plněním jednoho zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého (výrok I.) a rovným dílem nahradit žalobci náklady řízení ve výši 59.600 Kč k rukám zástupce žalobce (výrok II.).
2.Po provedeném dokazování dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce s 1. žalovanou podepsali dne [anonymizováno] nájemní smlouvu k pozemkům p. č. [anonymizováno] a p. č. st. [anonymizováno][anonymizováno], na kterých se nacházejí budovy bez č. p./č. e., v k. ú. [anonymizováno], spolu s pozemky p. č. [anonymizováno] a p. č. st. [anonymizováno], na kterém se rovněž nacházela budova bez č. p./č. e. (tyto dvě nemovitosti měla paralelně pronajaty další společnost 2. žalovaného [anonymizováno].). Všechny uvedené nemovitosti tvoří jeden uzavřený areál ve vlastnictví žalobce, který měla v nájmu nejprve pouze společnost [anonymizováno]. podle smlouvy z [anonymizováno]; smluvní strany ji následně k žádosti nájemce ukončily dohodou a nahradily dvěma novými z [anonymizováno]. Nájem byl podle obou totožných smluv sjednán od [anonymizováno] do [anonymizováno] pro účely podnikání obou společností jakožto vnější a vnitřní skladovací prostory s měsíčním nájemným 2x 12.500 Kč (původně 25.000 Kč) splatným k pátému dni v měsíci. Smluvní strany ve smlouvách ujednaly, že žalobce nebude v rámci nájmu poskytovat žádné služby a že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení žalobce. Ukončení nájmu mohlo být sjednáno písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Pro případ prodlení nájemce s úhradou závazků vyplývajících z nájemní smlouvy ze dne [anonymizováno] se 2. žalovaný jako jejich jednatel zavázal v prohlášení ze dne [anonymizováno] tyto závazky uhradit. Žalovaná 1 adresovala dne [anonymizováno] žalobci dopis označený „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“, ve kterém s odkazem na whatsappovou komunikaci z [anonymizováno] uvedla, že k [anonymizováno] odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [anonymizováno] p. č. [anonymizováno] pro katastrofální stav nemovitostí. Téhož dne adresovala žalobci podobný dopis také společnost [anonymizováno]., která však neuvedla důvod žádný (věta o Covid 19 byla přeškrtnuta). V dopisech z prosince 2021, adresovaných jednak stavebnímu úřadu, jednak žalobci, se obě společnosti jednající 2. žalovaným označovaly za nájemce předmětného areálu a žádaly zjednání nápravy jeho stavu. V lednu 2022 odeslaly obě společnosti žalobci výpověď z nájmu, podle které mají smluvní strany nájemní vztah za ukončený nejpozději v tomto měsíci. Žalovaná 1 nezaplatila nájemné za rok 2021, k čemuž ji žalobce před podáním žaloby vyzval.
3.Při právním hodnocení věci se pro úzkou propojenost skutkových a právních otázek ztotožnil se závěry odvolacího soudu vyslovenými v rozsudku ze dne [anonymizováno], č. j. [anonymizováno], ve věci projednávané Okresním soudem v Kroměříži pod sp. zn. [anonymizováno], jejímž předmětem byl spor o zaplacení nájemného za listopad a prosinec 2020 dle nájemní smlouvy uzavřené dne [anonymizováno] mezi žalobcem jako pronajímatelem a společností [anonymizováno]. jako nájemcem ohledně pozemku p. č. [anonymizováno] a pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je budova bez č. p./č. e. v k. ú. [anonymizováno].
4.Žalobce s 1. žalovanou uzavřeli dne [anonymizováno] platnou nájemní smlouvu. S nedostatky předmětu nájmu byl 2. žalovaný (jako zástupce 1. žalované i společnosti [anonymizováno].) seznámen před podpisem původní nájemní smlouvy z ledna 2020; nyní projednávanou nájemní smlouvu uzavřel dokonce po měsíci užívání areálu.
5.Skutkový stav případu společnosti [anonymizováno]. a 1. žalované se liší pouze v obsahu listin nazvaných „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“. Zatímco u společnosti [anonymizováno][anonymizováno] není uveden důvod, v případě 1. žalované se odstoupení od smlouvy/výpověď opírá o „důvod“ katastrofální stav nemovitosti. viz fotodokumentace zaslaná Whatsup [anonymizováno]. Tento projev vůle nepovažoval soud prvního stupně za dostačující k tomu, aby vyvolal právní účinky směřující k ukončení nájemního vztahu. Jak odstoupení od smlouvy (§ 2002 OZ), tak i výpověď (§ 2310 OZ) by musely obsahovat konkrétní a zákonem předvídaný důvod možného jednostranného ukončení smluvního vztahu. Ze sdělení „katastrofální stav nemovitosti“ nemůže pronajímatel objektivně seznat, co mu nájemce vytýká, a to ani v kontextu s předcházející whatsappovou komunikací z [anonymizováno], včetně dvou fotografií, které nenavazují na žádnou předchozí konverzaci a situaci nijak blíže nedokreslují. Nadto, ani následné chování obou společností prostřednictvím 2. žalovaného neodpovídalo – vyjma neplacení nájemného – tomu, že by měly nájemní vztah za skončený. V dopisech adresovaných stavebnímu úřadu i žalobci z prosince 2021 a ještě při šetření stavebního úřadu z [anonymizováno] se stále označovaly jako nájemci, žalobce dokonce oslovily s „žádostí o odstranění vad předmětu nájmu“. Takové podání by člověk průměrného rozumu neočekával od někoho, kdo se již za nájemce nepovažuje (§ 556 OZ). Jejich počínání tak bylo nekonzistentní a matoucí a není divu, že jim žalobce nepřisuzoval význam, který jim podle žalovaných přisuzovat měl, a vzniklá nejasnost jde k jejich tíži (§ 557 OZ). 6.Nájemní vztah tedy trval po celý rok 2021, 1. žalovaná byla povinna platit žalobci nájemné bez ohledu na to, zda předmět nájmu fakticky užívala, či nikoli, popř. v jakém rozsahu či za jakých podmínek. Ač žalovaní od počátku tvrdili neuspokojivý stav předmětu nájmu, neuplatnili u žalobce právo na slevu z nájemného či jeho prominutí, resp. neučinili tak včas. Ve věci sp. zn. [anonymizováno][anonymizováno] považoval odvolací soud za uplatnění uvedeného práva nájemce podání z [anonymizováno], doručené žalobci [anonymizováno], přičemž zjištění vad tvrdili žalovaní opakovaně v dubnu až květnu 2020; protože žalobce vznesl námitku opožděnosti takového uplatnění ve smyslu § 2208 OZ, odvolací soud se dále nezabýval případnou důvodností nároku nájemce na slevu či prominutí nájemného. Obdobný závěr učinil soud prvního stupně i v tomto řízení. 7.Žaloba je tedy důvodná včetně úroku z prodlení podle smluvené splatnosti jednotlivých měsíčních nájmů ve výši stanovené právními předpisy (§ 1970 OZ ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.), v tomto případě 8,25 % do [anonymizováno] a 8,5 % od [anonymizováno]. Pasivní legitimace 2. žalovaného je dána jeho ručitelským prohlášením (§ 2021 OZ); vzhledem k tomuto vztahu mezi žalovanými plněním jednoho dlužníka zaniká do výše plnění povinnost druhého (z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSSR sp. zn. Cpjf 62/73, R 2/1975). 8.Podle § 142 odst. 1 OSŘ přiznal ve věci úspěšnému žalobci vůči žalovaným náhradu nákladů řízení, které tvoří soudní poplatek, odměna a paušální náhrada hotových výdajů zastupujícího advokáta za sedm úkonů právní služby. 9.Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání pouze 1. žalovaná. Ve vztahu mezi žalobcem a 2. žalovaným nabyl rozsudek samostatně právní moci.
10.Odvolací námitky žalované však nejsou důvodné.
11.Soud prvního stupně správně uzavřel, že žalobce a 1. žalovaná, za níž jednal 2. žalovaný, dne [anonymizováno] platně uzavřeli nájemní smlouvu dle § 2201 a násl. občanského zákoníku, resp. smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (poskytnutí části výrobního a skladovacího areálu za účelem podnikání žalované), pročež se použijí zvláštní ustanovení upravená v § 2302 a násl. o. z. Na základě předmětné smlouvy se žalobce zavázal poskytnout žalované do nájmu budovy na pozemcích p. č. st. [anonymizováno] (včetně těchto pozemků) a pozemky p. č. [anonymizováno], [anonymizováno] v k. ú. [anonymizováno] a žalovaná se zavázala hradit žalobci měsíční nájemné ve výši 12.500 Kč, splatné do 5. dne příslušného měsíce. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [anonymizováno] do [anonymizováno].
12.Žalovaná v zásadě namítá jednak, že předmět nájmu byl v tak špatném stavu, že jej nebylo možné užívat ke sjednanému účelu, pročež dle jejího názoru nájemní smlouva ani platně nevznikla, jednak, že nájemní vztah byl ukončen ke dni [anonymizováno] její „výpovědí“ ze dne [anonymizováno].
13.Není důvodná námitka, že pro vady předmětu nájmu nemohla smlouva platně vzniknout.
14.Žalovaná si předmět nájmu před podpisem smlouvy řádně prohlédla, areál již v době podpisu smlouvy užívala na základě dřívější nájemní smlouvy, stav předmětu nájmu jí byl dobře znám, shledala tento stav pro sjednaný účel nájmu vyhovující, proto uzavřela nájemní smlouvu. Vady, které žalovaná předmětu nájmu vytýká, zde byly již v době uzavření smlouvy, žalovaná o nich věděla, přesto smlouvu uzavřela, čímž dala najevo, že tento stav předmětu nájmu je pro ni vyhovující. V průběhu trvání nájemního vztahu nedošlo ke změně stavu předmětu nájmu; to ani žalovaná netvrdí; tvrdí pouze, že v průběhu trvání nájmu zjistila, že stav předmětu nájmu jí nevyhovuje, náprava by byla finančně drahá a žalobce se odmítl finančně podílet.
15.Odvolací soud doplnil dokazování čtením části protokolu o jednání ze dne [anonymizováno] ve věci projednávané Okresním soudem v Kroměříži pod sp. zn. [anonymizováno] (spor mezi žalobcem a společností [anonymizováno]. o zaplacení nájemného za období 11-12/2020), v níž je zachycen obsah výpovědi svědka [anonymizováno], realitního makléře, který zprostředkoval předmětný pronájem. Svědek [anonymizováno] vypověděl, že jednatel žalované [anonymizováno] si pochvaloval výhodnost pronájmu; věděl o vadách, ale s ohledem na nízké nájemné to vyhodnotil jako výhodné; ušetří na nájemném a co bude potřebovat si opraví; do smlouvy si dá předkupní právo.
16.Pokud jde o námitku vůči věrohodnosti svědka [anonymizováno], stěží lze dovodit nevěrohodnost jeho výpovědi pouze ze skutečnosti, že měl osobní zájem na uzavření nájemní smlouvy, neboť tento jeho zájem již byl naplněn (uzavřením nájemní smlouvy) a výsledek posléze vedeného soudního sporu na tom již nemůže nic ovlivnit.
17.Žalovaná vykládá zcela účelově a nesprávně obsah protokolu [anonymizováno] [anonymizováno], odboru územního plánování a stavebního řádu (dále jen „stavební úřad“), ze dne [anonymizováno]. Z předmětného protokolu se podává, že 2. žalovaný, jako jednatel společností [anonymizováno]. a [anonymizováno]., podal dne [anonymizováno] stavebnímu úřadu podnět ke kontrole stavby a zahájení řízení o nařízení údržby nemovitostí v k. ú. [anonymizováno], které jsou předmětem nájemních smluv, které žalobce s těmito společnostmi uzavřel. Stavební úřad, aniž zjišťoval, jaký je skutečný stav těchto nemovitostí, zaslal žalobci dne [anonymizováno] výzvu jednak k provedení takových opatření, aby nemohlo vlivem špatného stavebně technického stavu nemovitostí dojít k ohrožení životů a zdraví osob, popř. zvířat či životního prostředí, jednak k zajištění posouzení stavebně technického stavu předmětných objektů k tomu oprávněnou osobou (autorizovaný inženýr pro pozemní stavby, autorizovaný statik, revizní technik elektrické instalace a hromosvodu), s tím, že při následné kontrolní prohlídce stavebního úřadu sdělí, jakým způsobem budou plněny povinnosti vlastníka dle § 154 odst. 1 písm. a), příp. b) stavebního zákona. Při následné prohlídce na místě samém dne [anonymizováno] stavební úřad zjistil, že areál není užívaný, je oplocený a uzamčený, tudíž nehrozí nebezpečí ohrožení života a zdraví osob nebo zvířat; žalobce má s konkrétními (v protokole uvedenými) subjekty dohodnuto provedení statického posouzení objektu a revizi elektrického proudu i hromosvodu; žalobce stavebnímu úřadu doručil výpověď nájemců (společností [anonymizováno]. a [anonymizováno].). Za dané situace stavební úřad nepovažoval za nezbytné do areálu vstupovat a stav objektů zjišťovat. Z protokolu stavebního úřadu [anonymizováno] ze dne [anonymizováno] tedy rozhodně nevyplývá, jaký byl stavebně technický stav předmětu nájmu ke dni [anonymizováno], příp. k jinému datu.
18.Pokud žalovaná namítá, že žalobce věděl, že skutečný účel nájmu je jiný, než je uvedeno v písemné nájemní smlouvě, i ve vztahu k této námitce platí, že žalovaná si stavu předmětu nájmu byla dobře vědoma, včetně určitých „závad“, jak sama nedostatky na předmětu nájmu v průběhu řízení nazvala, přesto pro ni tento stav byl akceptovatelný a uzavřela nájemní smlouvu, byť s vědomím, že uvedené nedostatky sama napraví s tím, že žalobce se na tom bude finančně podílet tak, že žalované částečně nahradí vynaložené náklady. Případné nesplnění této povinnosti, tj. nepodílení se na náhradě investic, nelze hodnotit jako porušení povinnosti pronajímatele udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání ke sjednanému účelu.
19.Odvolací soud se neztotožňuje s odvolací námitkou, že pronajaté budovy měly být pronajaty k jinému účelu než zkolaudovanému, v důsledku čehož má být předmětná smlouva absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem. Je totiž třeba zdůraznit, že podle § 1 odst. 1 věty druhé o. z. je uplatňování soukromého práva nezávislé na uplatňování práva veřejného, takže i kdyby byly pronajaty prostory ve stavbě, která není povolena či zkolaudována, nezpůsobuje tato skutečnost neplatnost nájemní smlouvy, což platí obdobně pro situaci, kdy sice stavba povolena či zkolaudována byla, avšak k jinému účelu, než pro který má být pronajata; ostatně ve vztahu k nájmu bytu je uvedený závěr výslovně zdůrazněn v § 2236 odst. 2 OZ (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne [anonymizováno], sp. zn. nsoud/26_Cdo_1378_2022, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [anonymizováno], sp. zn. nsoud/30_Cdo_1942_2020). 20.Dále je třeba z hlediska řádnosti poskytnutého plnění zdůraznit, že je možné pronajat i věc opotřebenou či takovou, na níž bude obecně nahlíženo jako na vadnou (rozbitou, pokaženou); jestliže se přitom strany dobrovolně dohodnou, že taková věc má být předmětem nájmu, nemá tato skutečnost vliv na platnost nájemní smlouvy a s tím související vznik nájemního vztahu, současně se nebude z hlediska úpravy odpovědnosti za vady jednat o vadnou věc, nýbrž půjde o (negativní) vlastnosti předmětu nájmu. V této souvislosti lze připomenout, že v souladu s § 1914 OZ je dlužník povinen při úplatném plnění plnit primárně podle vymíněných vlastností, tj. v souladu se smluvními ujednáními, případně dle vlastností obvyklých při zohlednění sjednaného účelu smlouvy, kdy podle judikatury se u opotřebených věcí předpokládá i určitá míra opotřebení (srov. rozsudek ze dne [anonymizováno], sp. zn. nsoud/33_Odo_1300_2006, či ze dne [anonymizováno], sp. zn. nsoud/33_Cdo_3235_2020). 21.Uvedené je nutno vztáhnout i na posuzovanou věc. Je zjevné, že předmětný areál neměl prvotřídní jakost, nýbrž areál, který byl vybudovaný již před rokem 1989, byl zjevně opotřebený, v důsledku čehož měl řadu negativ, což ostatně dokládají i fotografie založené žalovanými do spisu. Smluvní strany se přitom výslovně dohodly na tom, že některé z negativ nebudou považovány za vadné plnění, konkrétně v čl. 7 předmětné smlouvy byla žalovaná upozorněna na to, že se v areálu nenachází zdroj vody a odvod odpadních vod, současně že budovy v areálu nejsou vytápěné s výjimkou administrativní budovy vytápěné elektrickými přímotopy. Je zřejmé, že se sice jedná o negativní vlastnosti předmětu nájmu, avšak v tomto ohledu se nemůže jednat o vadné plnění, neboť smluvní strany v předmětné smlouvě počítaly s tím, že předmět nájmu tyto negativa mít bude, resp. že si případně nájemce uzpůsobí areál podle svých potřeb. Uvedené přitom neznamená, že jen výslovně uvedené nedostatky nebudou vadami, neboť je třeba přihlédnout k již zmíněnému stavu předmětu plnění, tedy starému provoznímu areálu, který má ze své povahy řadu negativ (dosluhující oplocení, okapy, stav stěn, oken, podlah, původní rozvody el. elektřiny apod.), které za vady plnění obecně považovat nelze, ledaže by pronajímatel výslovně prohlásil, že takové vady zde nejsou, případně pokud by tyto vady byly lstivě zastřeny, což nebylo shledáno, kdy případná skutečnost, že žalobce nechtěl do pronajatého areálu investovat, je v tomto ohledu nerozhodná.
22.Správně soud prvního stupně poukázal na skutečnost, že žalovaná byla prostřednictvím svého jediného společníka a jednatele (2. žalovaného) seznámena se stavem předmětu nájmu jednak prostřednictvím jeho obhlídky, jednak díky tomu, že areál užívala již na základě dříve ([anonymizováno]) uzavřené nájemní smlouvy, kdy byl celý areál pronajat výlučně společnosti [anonymizováno]., jejímž jediným společníkem a jednatelem byl rovněž 2. žalovaný. V této souvislosti není pravdivé tvrzení žalované, že důvodem zrušení smlouvy ze dne [anonymizováno] a jejího nahrazení novými smlouvami z [anonymizováno] byla potřeba implikace předkupního práva, neboť předkupní právo byla ujednáno již ve smlouvě ze dne [anonymizováno] (viz smlouva o nájmu ze dne [anonymizováno]; podání žalovaných ze dne [anonymizováno] ve věci sp zn. [anonymizováno]).
23.Důsledky případného nesprávného uvážení podnikatelských rizik souvisejících s pronájmem výrobního areálu, který žalované později nevyhovoval, resp. jehož úprava by byla pro žalovanou nákladnější, než v okamžiku uzavření předmětné smlouvy očekávala, tak jdou primárně za žalovanou.
24.Žalovanou navržený výslech znalce v oboru realitního zákona a důkaz inzercí nabídky pronájmu areálu k prokázání toho, že stav předmětu pronájmu neodpovídal inzerci, odvolací soud pro nadbytečnost neprováděl, neboť tuto skutečnost - že stav areálu zcela neodpovídá tomu, co bylo uvedeno v inzerci zprostředkovatele – žalovaná zjistila prohlídkou areálu provedenou před uzavřením nájemní smlouvy, seznámila se se skutečným stavem areálu, znala i jeho „závady“ (absenci přívodu vody, stav a rozsah elektroinstalace aj.), a přesto nájemní smlouvu podepsala.
25.Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že nájemní vztah nezanikl na základě listiny nazvané „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“, s textem: „Vážený pane Kokta, k [anonymizováno] odstupujeme od smlouvy o nájmu skladových prostor [anonymizováno] p. č. [anonymizováno]. Jako důvod uvádíme katastrofální stav nemovitosti. viz fotodokumentace zaslaná Whatsup [anonymizováno]“, podepsané dne [anonymizováno] jednatelem žalované.
26.Žalovaná ve vztahu k tomuto právnímu jednání jednak má za to, že důvodně odstoupila od smlouvy ve smyslu § 2002 OZ, jednak důvodně podala výpověď z nájmu dle § 2308 OZ 27.Ať už bude právní jednání žalované učiněné prostřednictvím listiny ze dne [anonymizováno], nazvané „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“, hodnoceno jako odstoupení od smlouvy či jako výpověď z nájmu, rozhodně zánik nájemního vztahu nezpůsobilo, tedy v době 1-12/2021, za kterou je nájemné požadováno, nájemní vztah trval. Právní jednání žalované učiněné prostřednictvím listiny ze dne [anonymizováno] nemůže být platným odstoupením od smlouvy ani platnou výpovědí z nájmu, protože v tomto písemném projevu žalované není uveden důvod odstoupení od smlouvy ani výpovědní důvod.
28.Podle § 2310 odst. 1 OZ: Ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. 29.Podle ustálené judikatury (např. rozhodnutí NS sp. zn. nsoud/21_Cdo_4986_2010, nsoud/30_Cdo_1233_2011, nsoud/28_Cdo_2464_2014, nsoud/24_Cdo_1438_2020-I.) údaj o důvodu odstoupení je imanentní součástí každého jednostranného odstoupení od právního úkonu, bez uvedení tohoto údaje nelze pokládat jednostranné odstoupení od právního úkonu za perfektní; požadavkům na určitost specifikace důvodu odstoupení od smlouvy lze vyhovět i odkazem na jinou listinu ve spojení s níž je vymezení tohoto důvodu jednoznačně seznatelné. 30.Žalovaná jako důvod pro ukončení nájemního vztahu uvedla „katastrofální stav nemovitosti. viz fotodokumentace zaslaná Whatsup [anonymizováno]“. Obsah whatsappové komunikace mezi žalobcem a jednatelem žalované z období od [anonymizováno] do [anonymizováno] soud prvního stupně zachytil v odst. 8 odůvodnění. Z ní však rozhodně není jasné, v čem konkrétně má spočívat katastrofální stav nemovitostí, jaké konkrétní vady předmětu nájmu jsou nájemcem vůči pronajímateli vytýkány, tedy v čem konkrétně spatřuje nájemce podstatné porušení smlouvy pronajímatelem (§ 2002 OZ), resp. pro jaké konkrétní vady je předmět nájmu nezpůsobilý k určenému výkonu činnosti (§ 2308 písm. b/ o. z.), resp. v čem konkrétně spočívá hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2308 písm. c/ o. z.), příp. jaké konkrétní vady zásadním způsobem ztěžují nebo dokonce znemožňují užívání předmětu nájmu (§ 2208 odst. 1 OZ). 31.Výpovědní důvod, případně důvod odstoupení od smlouvy nelze dovozovat z následné komunikace stran, protože důvod ukončení nájemního vztahu musel být oběma stranám zřejmý v době doručení odstoupení od smlouvy pronajímateli. Přesto přiléhavě odkazuje soud prvního stupně (viz odst. 28 odůvodnění) též na následné chování žalované, z něhož (s výjimkou neplacení nájemného) nelze jakkoli dovodit, že považuje nájemní vztah za ukončený.
32.Uvedený nedostatek právního jednání, kterým se žalovaná neúspěšně pokusila ukončit nájemní vztah, nelze nahradit tím, že bude v soudním řízení prokázáno, že důvod pro ukončení nájmu byl dán.
33.Je zcela nadbytečné zabývat se prokázáním pravdivosti tvrzení žalované, že předmět nájmu byl v tak špatném stavu, že bylo vyloučeno, resp. podstatně ztíženo jeho užívání nájemcem ke sjednanému účelu, neboť žalovaná účinně (platně) nevyužila instituty, které občanský zákoník pro ochranu nájemce v takovém případě zakotvuje, a které by ve svém důsledku vedly k závěru, že v době 1-12/2021 nebyla žalovaná povinna platit nájemné v žalobcem požadované výši. Žalovaná neuplatnila nárok na přiměřenou slevu z nájemného, příp. jeho prominutí ve smyslu § 2208 odst. 1 OZ; nepodařilo se ji podat platnou výpověď ani odstoupit od smlouvy, jak bylo zdůvodněno shora. Z týchž důvodů je také zcela nerozhodné, zda žalovaná opakovaně vyzývala žalobce k odstranění vad předmětu nájmu, naposledy prokazatelně písemně dne [anonymizováno], avšak žalobce na tyto výzvy nereagoval. 34.Do koncentrace řízení žalovaná netvrdila, že by vůči žalobci uplatnila nárok na přiměřenou slevu z nájemného, příp. jeho prominutí. Při jednání dne [anonymizováno] žalovaná k výzvě soudu, aby doplnila tvrzení, zda, kdy a jak uplatnila u žalobce nárok na slevu z nájemného či jeho prominutí, výslovně uvedla, že „nevyužila možnosti požadovat slevu z nájemného či jeho prominutí“. Poprvé přichází žalovaná s tvrzením, že uplatnila nárok na přiměřenou slevu z nájemného, až v podaném odvolání. K tomu dokládá listinu ze dne [anonymizováno], nazvanou Žádost o odstranění vad předmětu nájmu; Žádost o snížení nájemného za dobu nezpůsobilosti předmětu nájmu k užívání. Vzhledem k tomu, že tvrzení o uplatnění nároku na přiměřenou slevu z nájemného, vnesla žalovaná do řízení až po jeho koncentraci, a to dokonce až v řízení odvolacím, odvolací soud k tomuto tvrzení v souladu s § 118b odst. 1 a § 205a OSŘ nepřihlížel. Nadto lze pochybovat o pravosti listiny nazvané Žádost o odstranění vad předmětu nájmu; Žádost o snížení nájemného za dobu nezpůsobilosti předmětu nájmu k užívání, neboť s výjimkou žádosti o snížení nájemného za dobu nezpůsobilosti předmětu nájmu k užívání se jedná o listinu obsahově totožnou s listinou z téhož data, kterou žalovaná, včetně podacího lístku, předložila již v řízení před soudem prvního stupně (č. l. 83-84), v níž však žádná zmínka o snížení či prominutí nájemného není; listina předložená žalovanou při jednání dne [anonymizováno] obsahuje vlastnoruční podpis jednatele žalované; listina předložená s odvoláním žádný podpis neobsahuje. 35.Pro rozhodnutí v této věci je zcela nerozhodné, zda a jakým způsobem uplatnila nárok na slevu či prominutí nájemného společnost [anonymizováno]. ve věci projednávané Okresním soudem v [anonymizováno] pod sp. zn. [anonymizováno].
36.Žalovaná namítá, že soud prvního stupně nezohlednil skutečnost, že nájemní smlouva je závazkem synallagmatickým; právům, která vznikají na jedné straně, odpovídají povinnosti na straně druhé a naopak; žalobci vzniklo právo na nájemné, zároveň povinnost udržovat předmět nájmu ve stavu, aby jej nájemce mohl nerušeně užívat. Soud prvního stupně nevzal v patrnost, že žalovaná jednala podle smlouvy, zatímco žalobce smlouvu porušil. Žalobce se domáhá zaplacení dlužného nájemného, avšak předmět nájmu trpěl velkým množstvím skrytých vad, které nebylo možné odhalit běžnou obhlídkou.
37.Měla-li se žalovaná za to, že žalobce porušuje smluvní povinnosti – neudržuje předmět nájmu ve stavu způsobilém k dohodnutému způsobu užívání – měla se po žalobci domáhat plnění jeho smluvních povinností, příp. využít institutů, které k tomuto účelu poskytuje nájemci občanský zákoník. Vzhledem k tomu, že řádně neuplatnila nárok na slevu či prominutí nájemného ani nájemní vztah platně neukončila, její povinnost platit nájemné ve výši ujednané v nájemní smlouvě trval po celou dobu trvání nájemního vztahu, mj. v žalovaném období 1-12/2021. Toto nájemné žalovaná nezaplatila, čímž porušila své povinnosti dle nájemní smlouvy.
38.Nebylo potřebné provádět žalovanými navržený výslech svědka [anonymizováno] k prokázání pravdivosti tvrzení o existenci ústní dohody mezi žalobcem a žalovanou, že z kauce budou opraveny okapy na budově [anonymizováno], neboť ani případná existence takové dohody nic nemění na právním posouzení věci; prokázání uzavření takové dohody by mohlo mít význam, pokud by se žalovaná domáhala splnění této povinnosti (opravy okapů).
39.Nebylo potřebné provádět žalovanými navržený výslech svědka [anonymizováno] [anonymizováno] k prokázání toho, v jakém stavu byly nemovitosti, resp. že byly ve stavu nezpůsobilém k užívání, když žalovaná účinným způsobem neuplatnila instituty, které zákon nájemci pro tyto případy nabízí.
40.Odvolací soud nesdílí názor žalované, že výkon práva žalobce je v rozporu s dobrými mravy, pokud se po druhé smluvní straně domáhá plnění smluvní povinnosti (placení nájemného), ačkoliv sám své smluvní povinnosti (udržování předmětu nájmu ve stavu způsobilém užívání) neplnil. Bylo-li plnění smluvních povinností ze strany pronajímatele vadné, bylo na žalované, aby řádně uplatnila svá práva z vadného plnění (řádně a včas oznámila žalobci vadu věci, domáhala se odstranění vady, následně přiměřené slevy z nájemného nebo nahrazení nákladů na provedenou opravu, úplného prominutí nájemného, příp. vypověděla nájem bez výpovědní doby, ztěžovala-li vada zásadním způsobem užívání nebo jej zcela znemožňovala, příp. odstoupila od nájemní smlouvy pro porušení smlouvy podstatným způsobem), což však neučinila. Pasivitu žalované nelze nahradit vyhodnocením požadavku žalobce na úhradu nájemného jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Pro zamítnutí žaloby z důvodu výkonu práva v rozporu s dobrými mravy nepostačuje ani to, že žalobce nesdělil žalované, že odstoupení od smlouvy ze dne [anonymizováno] nepovažuje za souladné se zákonem.
41.Žalovaná nově v odvolání tvrdí, že byla nucena zajistit si náhradní pronájem, čímž jí vznikla finanční újma, a soudu prvního stupně vyčítá, že tyto skutečnosti nezohlednil a nezapočetl doložený náhradní pronájem. Vzhledem k tomu, že se jedná o tvrzení uplatněná v rozporu s ust. § 205a OSŘ, odvolací soud k nim nepřihlížel. Nadto úkon započtení přísluší provést toliko žalované, nikoliv soudu, přičemž žalovaná netvrdí, že takový úkon učinila, kdy a jakým způsobem. 42.Rozsudek soudu prvního stupně je (v rozsahu napadeném odvoláním 1. žalované, tj. ve vztahu mezi žalobcem a 1. žalovanou) věcně správný, proto jej odvolací soud podle § 219 OSŘ potvrdil. Neshledal důvody hodné zvláštního zřetele pro nepřiznání náhrady nákladů řízení úspěšnému žalobci, které žalovaná spatřuje v nečinnosti žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu, kdy nereagoval na výzvy k odstranění vad předmětu nájmu, a především neoznámil žalované, že její výpověď nájmu z [anonymizováno] (odstoupení od smlouvy) nepovažuje za validní; ani v průběhu řízení žalobce neřekl, k jakému okamžiku považuje nájem za skončený. Žalobce nebyl povinen upozornit žalovanou na nedostatky „odstoupení od smlouvy“ ze dne [anonymizováno]; nebyl povinen tvrdit, k jakému okamžiku považuje nájemní vztah za ukončený, přesto tento okamžik sdělil již v úvodu řízení při jiném soudním roku dne [anonymizováno]; pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení je zcela nerozhodné, zda žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu ne/reagoval na výzvy k odstranění vad předmětu nájmu. 43.Podle § 124 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 OSŘ vzniklo v odvolacím řízení plně úspěšnému žalobci právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Tyto byly přiznány v rozsahu žalobcem požadovaném, tj. odměna za zastoupení a paušální náhrada hotových výdajů za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání soudu) ve výši 2x 7.100 Kč + 2x 450 Kč = 15.100 Kč, když ve zbytku se žalobce náhrady nákladů odvolacího řízení (cestovní výdaje, ztráta času) výslovně vzdal. --- POUČENÍ ---
Proti tomuto rozhodnutí je dovolání přípustné, jestliže dovolací soud shledá, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 OSŘ). Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239 OSŘ). Dovolání lze podat do dvou měsíců ode dne doručení tohoto rozhodnutí prostřednictvím Okresního soudu v Kroměříži k Nejvyššímu soudu České republiky v Brně.
Nebudou-li povinnosti tímto rozhodnutím uložené splněny dobrovolně, může se oprávněná domáhat jejich splnění prostřednictvím exekuce.