Okresní soud v Prostějově rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Danou Malechovou jako samosoudkyní ve věci
žalobce: [anonymizováno], IČO [anonymizováno] sídlem [anonymizováno] zastoupený advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
proti
žalovaným: 1/ [anonymizováno], narozený [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
2/ [anonymizováno], narozená [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
oba zastoupeni advokátkou [anonymizováno]
sídlem [anonymizováno]
o vyklizení bytu
--- VÝROK ---
I. Žalovaný 1/ a žalovaná 2/ jsou povinni vyklidit a žalobci předat dvoupokojový byt č. [anonymizováno] (1. pokoj o výměře 25,80 m², 2. pokoj o výměře 15,40 m², 3. kuchyň o výměře 8,20 m²) a dvoupokojový byt č. [anonymizováno] o dispozici 2 + 1, podlahové ploše 59,45 m², nacházející se v prvním poschodí (II. NP) budovy č.p. [anonymizováno], která stojí na pozemku p.č. [anonymizováno] v obci [anonymizováno], katastrálním území [anonymizováno], zapsaném na listu vlastnictví č. [anonymizováno] u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], Katastrální pracoviště [anonymizováno], ve lhůtě do 15 dnů od právní moci rozsudku.
II. Žalovaný 1/ a žalovaná 2/ jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení ve výši 26.303,30 Kč, ve lhůtě do 60 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobce.
III. Ustanovené zástupkyni – advokátce [anonymizováno], sídlem [anonymizováno] se přiznává odměna za právní zastoupení a náhrada hotových výdajů ve výši 13.500 Kč.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.Žalobce se svou žalobou doručenou soudu dne 19.09.2023 domáhal vůči žalovaným uložení povinnosti vyklidit dvoupokojový byt č. [anonymizováno] v prvním poschodí budovy č.p. [anonymizováno] na adrese [anonymizováno]. Podáním doručeným soudu dne 17.05.2024 žalobce svou žalobu rozšířil o uložení povinnosti žalovaným vyklidit dvoupokojový byt č. [anonymizováno] v prvním poschodí budovy č.p. [anonymizováno] v [anonymizováno] na stejné adrese. Žalobce svůj nárok odůvodnil tím, že žalovaní užívají byt č. [anonymizováno] na základě nájemní smlouvy uzavřené s předchozími vlastníky nemovitosti dne [anonymizováno] a byt č. [anonymizováno] bez právního důvodu. Žalobce požadoval vyklizení bytů s odkazem na ustanovení § 2260 OZ – dále jen „o.z.“, neboť v bytech je potřeba provést takové stavební úpravy a opravy, které vyžadují vyklizení bytů. Tato skutečnost vyplynula i ze šetření stavebního úřadu, které proběhlo dne [anonymizováno], v rámci kterého bylo zjištěno, že nemovitost je v současné době neobyvatelná, obyvatele je potřeba přesunout jinam, je nutné zajistit nemovitost tak, aby mohla být provedena diagnostika a nedocházelo k ohrožení osob v okolí objektu. Dále podle znaleckého posudku vypracovaného na žádost žalobce [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] je stav nemovitosti takový, že bezprostředně ohrožuje životy osob tím, že hrozí zřícením. Žalobce uvedl, že žalovaným zaslal dne 04.09.2023 sdělení, ve kterém uvedl povahu nutných prací, předpokládaný den zahájení, odhad trvání prací, nezbytnou dobu, po kterou musí být předmět nájmu vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Sdělení bylo žalovaným doručeno dne 06.09.2023 ve vztahu k bytu č. [anonymizováno] a dne 15.05.2024 ve vztahu k bytu č. [anonymizováno]. Žalobce dále uvedl, že žalovaným poslal opakovaně poštovní poukázkou přiměřenou zálohu na náklady vzniklé v souvislosti s vyklizením bytu ve výši 30.000 Kč. Žalovaní však byt č. [anonymizováno] a byt č. [anonymizováno] odmítli vyklidit. 2.V průběhu řízení byl žalovaným ustanoven opatrovník – advokát podle ustanovení § 29 odst. 3 OSŘ – dále jen „o.s.ř.“, a to pro zdravotní důvody na straně žalovaných, pro které se nemohou po nikoliv jen přechodnou dobu účastnit řízení. 3.Žalovaní s nárokem žalobce nesouhlasili s odůvodněním, že byt č. [anonymizováno] je v dobrém stavu a lze jej užívat. Dále žalovaní uvedli, že byt č. [anonymizováno] užívají částečně (koupelnu a předsíň, kde jsou umístěny pračka a sušička) po dohodě s jednatelem žalobce [anonymizováno]. Žalovaní dále uvedli, že z bytů se nechtějí vystěhovat, a to ani v situaci, kdy by jim byl žalobcem zajištěn náhradní byt. Žalovaní dále uvedli, že žalobce by měl postavit byty ve zřícené části či opravit jiné byty, do kterých by se žalovaní dočasně přestěhovali a žalobce by poté opravil žalovanými užívaný byt č. [anonymizováno].
4.Na základě provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav:
5.Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [anonymizováno], jehož součástí je stavba: [anonymizováno], bytový dům a pozemku parc. č. [anonymizováno] zapsaných na LV č. [anonymizováno] pro k.ú. [anonymizováno], obec [anonymizováno] u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], Katastrální pracoviště [anonymizováno].
6.Z rozhodnutí o přidělení bytu [anonymizováno] v [anonymizováno], bytového odboru, č.j. [anonymizováno] ze dne [anonymizováno] bylo zjištěno, že žalovaným byl přidělen byt sestávající ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství v [anonymizováno], v prvním poschodí.
7.Podle zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu žalovaní tento byt převzali do užívání dne [anonymizováno].
8.Z nájemní smlouvy uzavřené dne [anonymizováno] mezi právním předchůdcem žalobce jako pronajímatelem a žalovanými jako nájemci bylo zjištěno, že žalovaným byl přenechán jako nájemcům byt sestávající ze dvou pokojů a kuchyně, nacházející se na adrese [anonymizováno], v prvním poschodí, a to na dobu neurčitou.
9.Ze zápisu z ústního jednání a kontrolní prohlídky konané dne [anonymizováno], sepsaného [anonymizováno], odborem územního plánování a památkové péče, oddělení památkové péče bylo zjištěno, že ústní jednání na místě samém se konalo dne [anonymizováno], a to z důvodu oznámení 2/ žalované ze dne [anonymizováno]. Během prohlídky nemovitosti bylo zjištěno, že majitel o objekt dlouhodobě nepečuje, soustavně do něj zatéká, došlo ke zřízení stropu v koupelně, kterou využívají nájemníci – žalovaní, na základě špatného stavu střechy a krovu došlo k deformaci stropní konstrukce a propadení části stropu, byl zjištěn rozsáhlý výskyt dřevomorky. Přítomní zástupci správního orgánu, statik a mykolog se shodli, že: „Objekt je v současném stavu neobyvatelný a obyvatele je nutné přesunout jinam. Je nutné objekt zajistit tak, aby mohla být provedena diagnostika a nedocházelo k ohrožení osob v okolí objektu.“ Současně bylo dohodnuto, že vlastník nemovitosti se bezodkladně dohodne s odborníky na následném postupu k zajištění statiky objektu, sanaci dřevomorky a případně dalších dřevokazných hub a zaplatí potřebné znalecké posudky, dále neprodleně zajistí strop, odklidí jeho spadlé části, střechu provizorně zakryje nepropustnými plachtami, aby zabránil dalšímu zatékání dešťové vody do objektu s pohrůžkou správního řízení o přestupku s možností sankce až do výše 2.000.000 Kč, v důsledku nepečování o zachování kulturní památky podle § 35 odst. 1 písm. c) zák. o státní památkové péči.
10.Ze statického posouzení [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] zpracovaného podle stavu v srpnu roku 2021, pod č. [anonymizováno] nemovitosti – [anonymizováno] dospěl k závěru, že krovy, stropy půdy i obou podlaží a stropy klenbové jsou zcela nevyhovující podle současných předpisů, ohrožují zdraví a životy osob, v důsledku silného napadení dřevokaznými škůdci. Rovněž nosné svislé konstrukce jsou zcela havarijní v důsledku různorodého materiálu zdiva a vzlínající vlhkosti v důsledku čehož dochází k samovolným destrukcím. Znalec přímo konstatuje, že otázkou není zda dojde k samovolné destrukci, ale kdy k ní dojde. Výjimkou je pouze zdivo v uliční zdi, které je v podstatně lepším stavu, je suché a většinou z páleného materiálu. Vzhledem k tomu, že znalci byl znám stav nemovitosti i v předchozím období, a to již z roku 2013, dospěl k závěru, že do doby zpracování znaleckého posudku se stav konstrukce nezlepšil, ani přes realizovanou základní údržbu, dál pokračovala destrukce dřeva vlivem škůdců a zejména se zhoršoval stav svislého zdiva. Závěrem [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] dospěl k závěru, že je nutné co nejdříve vystěhovat nájemníky a s ohledem na nebezpečí při snaze o obnovu a záchranu nosných konstrukcí v roce 2013, která skončila samovolnou destrukcí a s ohledem na využitelnost stávajících stavebních konstrukcí v rozsahu 6 %, považoval za nutné odstranění stavby jako celku.
11.Z výzvy žalobce ze dne 04.09.2023 bylo zjištěno, že žalobce oznámil žalovaným, že bytový dům je v havarijním stavu, jeho stavebně statický stav ohrožuje životy osob i zvířat a stavba hrozí zřícením. Státním orgánem byla přikázána rekonstrukce nemovitosti, v důsledku čehož je nutné celkové vyklizení stavby i pronajatého bytu. S ohledem na momentální stav stavby není souhlas žalovaných s provedením oprav nutný, neboť hrozí zvlášť závažná újma a oprava bude prováděna na příkaz orgánu veřejné moci ([anonymizováno]). Žalobce současně žalovaným oznámil, že v bytovém domě č.p. [anonymizováno] budou provedeny práce spočívající v odstranění zříceného zdiva a stropu, včetně demontáže všech prvků napadených dřevokaznou houbou, vybudování nové střechy, zabezpečení statiky a celkové rekonstrukce interiéru. Tyto práce budou zahájeny v předpokládaném termínu k 01.10.2023 a budou trvat 2-3 roky. V tomto období je nezbytné vyklidit žalovanými užívaný byt. Žalobce se současně zavázal poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů vzniklých žalovaným v souvislosti s vyklizením bytu a poskytnout zálohu na tyto náklady ve výši 30.000 Kč pro oba žalované. Dále byli žalovaní upozorněni, že pokud do 10 dnů od doručení tohoto oznámení nesdělí žalobci, že byt vyklidí, má se za to, že vyklizení odmítli a žalobce se může ve lhůtě do 10 dnů ode dne odmítnutí domáhat vyklizení před soudem. Žalovaní byli proto vyzváni, aby do 10 dnů ode dne doručení oznámení doručili žalobci sdělení, že byt na požadovanou dobu vyklidí. Výzva byla žalovaným doručena podle dodejek [anonymizováno] dne 06.09.2023.
12.Z výzvy žalobce ze dne 15.05.2024 bylo zjištěno, že žalovaní byli vyzváni k vyklizení bytu č. [anonymizováno] umístěného v prvním patře v bytovém domě č.p. [anonymizováno], neboť při jednání Okresního soudu v [anonymizováno] bylo zjištěno, že tento byt užívají, avšak bez právního titulu. Žalovaní byli proto vyzváni k okamžitému vyklizení bytu a předání vlastníkovi. Výzva byla podána k poštovní přepravě oběma žalovaným dne 15.05.2024.
13.Z poštovní poukázky [anonymizováno] bylo zjištěno, že dne 15.09.2023 a dne 16.05.2024 bylo žalobcem žalovaným poukázáno 30.000 Kč.
14.Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:
15.Žalovaní jsou povinni vyklidit byt č. [anonymizováno] a č. [anonymizováno] v budově č.p. [anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [anonymizováno] na adrese [anonymizováno], neboť žalobce podal návrh na vyklizení bytu do 10 dnů po odmítnutí žalovaných se z uvedených bytů vystěhovat, současně prokázal nezbytnost opravy nemovitosti na příkaz orgánu veřejné moci a nemožnost žalovaných uvedené byty nadále užívat pro ohrožení jejich zdraví a života v důsledku stavebně technického stavu nemovitosti.
16.Podle ustanovení § 3074 odst. 1 OZ, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 17.Přesto, že žalovaní uzavřeli nájemní smlouvu k bytu č. [anonymizováno] před účinností zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (ode dne 01.01.2014) řídí se nárok žalobce současnou úpravou, tj. následujícími ustanoveními.
18.Podle ustanovení § 2259 OZ, nájemce je povinen strpět úpravu bytu, nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce. 19.Podle ustanovení § 2260 odst. 1 OZ, nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu, nebo domu, vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. 20.Podle ustanovení § 2260 odst. 2 OZ, nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně 3 měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odst. 1 a uvede jakou zálohu na náhradu nabízí. 21.Podle ustanovení § 2260 odst. 3 OZ, neprohlásí-li nájemce pronajímateli do 10 dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. 22.Podle ustanovení § 2262 odst. 1 OZ, odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do 10 dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká. 23.Podle ustanovení § 2262 odst. 2 OZ, prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí. 24.Výše uvedený skutkový stav soud posoudil podle citovaných ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo zjištěno, že žalovaní užívají byt č. [anonymizováno] na základě nájemní smlouvy ze dne [anonymizováno]. I kdyby nedošlo k uzavření nájemní smlouvy, pak bylo zjištěno, že v nemovitosti žalovaní užívají byt č. [anonymizováno] nepřerušeně od roku 1981 a lze proto aplikovat fikci řádně uzavřené nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 2238 OZ Z téhož ustanovení soud dovodil existenci nájemní smlouvy k části bytu č. [anonymizováno], neboť z vyjádření žalovaných vyplývá, že tuto část bytu užívali dlouhodobě a s vědomím pronajímatele. Žalobce prokázal, že je povinen provést opravu bytů na základě příkazu orgánu veřejné moci. Žalobce rovněž splnil svou povinnost oznámit nájemcům nejméně 3 měsíce před zahájením prací povahu prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu vyklizení a současně ve výzvě žalované poučit o následcích odmítnut vyklizení. Žalobce dále splnil svou povinnost zavázat se poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které mohou vzniknout v souvislosti s vyklizením bytu a poskytl žalovaným přiměřenou zálohu ve výši 30.000 Kč. Současně žalobce splnil podmínku včasného podání žaloby, neboť žalovaným bylo doručeno výše uvedené oznámení dne 06.09.2023 a žalovaní v 10denní lhůtě (do 16.09.2023) nesdělili, že pronajatý byt vyklidí. Absence jejich vyjádření byla proto v souladu s výše citovaným ustanovením § 2260 odst. 3 OZ považována za odmítnutí nájemce byt vyklidit. Žalobce pak splnil lhůtu 10 dnů po nájemcově odmítnutí, když podal žalobu na vyklizení dne 19.09.2023. 25.Soud k důkazu neprovedl výslech svědků [anonymizováno], [anonymizováno], jednatele žalobce [anonymizováno] a [anonymizováno] [anonymizováno] z oddělení památkové péče [anonymizováno] [anonymizováno] za účelem zjištění stavu pronajatého bytu, neboť tento stav byl dostatečně prokázán jako havarijní, k bydlení nevhodný a ohrožující život a zdraví osob, a to jak podle zápisu [anonymizováno] [anonymizováno], oddělení památkové péče ze dne [anonymizováno], tak podle stanoviska statika, zpracovaného podle stavu nemovitosti již v srpnu 2021. Ze shodného důvodu, tj. že stav nemovitosti vyžadující její nezbytnou opravu byl zjištěn dostatečně, soud neprovedl ani ohledání nemovitosti a výslech účastníků. Pokud sami žalovaní označují stav bytu, ve kterém přebývají za vyhovující, pak jejich hodnocení je pochopitelné s ohledem na jejich neochotu se z bytu vystěhovat, a to i přes žalobcem nad jeho zákonnou povinnost nabízenou možnost zajištění náhradního bytu.
26.O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 OSŘ, podle kterého má úspěšný účastník řízení právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. V daném řízení úspěšnému žalobci vznikly náklady ve výši 26.303,30 Kč a jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5.000 Kč, odměnou za právní zastoupení ve výši 12.000 Kč (8 x 1.500 Kč § 7, 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za převzetí a přípravu zastoupení, 2 x sepis předžalobní výzvy, 2 x sepis žaloby, písemné vyjádření, 2 x účast u jednání), náhradou hotových výdajů ve výši 2.400 Kč (8 x 300 Kč, podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), náhradou cestovného ve výši 2.406 Kč za 2 x cestu z [anonymizováno] do [anonymizováno] a zpět osobním automobilem (2 x 144 km, prům. spotřeba 7,2 l/100 km, PHM 38,20 Kč/l, 4,70 Kč/km podle vyhl. č. 398/2023 Sb.), náhradou za ztrátu času na cestě k jednání a zpět podle § 14 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 800 Kč (8 x 100 Kč) a náhradou DPH ve výši 21 % v částce 3.697,30 Kč (§ 137 odst. 3 OSŘ). Lhůty k plnění byly stanoveny v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 OSŘ 27.Ve výroku III. soud rozhodl o odměně ustanovené zástupkyně – advokátky, která byla ustanovena žalovaným usnesením Okresního soudu v [anonymizováno] ze dne [anonymizováno] pod č.j. [anonymizováno], podle ustanovení § 29 odst. 3 OSŘ Této ustanovené zástupkyni náleží odměna za právní zastoupení ve výši 13.500 Kč podle ustanovení § 7 bod 5, § 9 odst. 1, za 5 úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a/ převzetí a příprava zastoupení 1 x , další porada s klientem přesahující 1 hod. písm. c/ 1 x, písm. d/ písemné podání 2 x , písm. g/ účast u jednání 1 x) zvýšená podle § 12 odst. 4 z důvodu zastupování dvou osob a náhrada hotových výdajů ve výši 1.500 Kč podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. (5 x 300 Kč). --- POUČENÍ ---
Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání ve lhůtě do patnácti dnů ode dne jeho doručení ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu v Prostějově, CZ-797 09 Prostějov, Havlíčkova 16, ve dvojím vyhotovení.
Nebude-li povinnost tímto rozhodnutím uložená splněna dobrovolně, smí se věřitel domáhat jejího splnění výkonem rozhodnutí nebo exekucí.