Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní Veronikou Sekerovou ve věci
žalobce: [anonymizováno], narozený [anonymizováno] bytem [anonymizováno] zastoupený advokátkou [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
proti
žalovaným: 1. [anonymizováno], narozený [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
2.[anonymizováno], narozená [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] sídlem [anonymizováno]
pro žaloba o zaplacení 130 050 Kč s přísl., žádost o osvobození od soudních poplatků
--- VÝROK ---
I. Žalovaní jsou povinni do tří dnů od právní moci rozsudku společně a nerozdílně uhradit žalobci 52 061 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 20. 9. 2022 do zaplacení.
II. Žaloba, aby byli žalovaní povinni uhradit žalobci 77 989 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 20. 9. 2022 do zaplacení, se zamítá.
III. Žalovaní jsou povinni do 3 dnů od právní moci rozsudku uhradit společně a nerozdílně žalobci na náhradě nákladů řízení 42 148 Kč, a to k rukám jeho právní zástupkyně [anonymizováno] [anonymizováno].
IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Berouně náhradu nákladů vzniklých státu v tomto řízení, jejíž výše bude vyčíslena samostatným usnesením, a to v rozsahu 39% vzniklých nákladů.
V. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Berouně náhradu nákladů vzniklých státu v tomto řízení, jejíž výše bude vyčíslena samostatným usnesením, a to v rozsahu 61% vzniklých nákladů.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.Žalobce se v řízení domáhal vydání bezdůvodného obohacení ve výši 130 050 Kč, které mělo vzniknout žalovaným. Uvedl, že byl podílovým spoluvlastníkem nemovitostí v [anonymizováno], a to pozemku parc.č. [anonymizováno] jehož součástí je rodinný dům čp. [anonymizováno] a zahrady parc.č. [anonymizováno], a to podílu o velikosti ¼. Druhou spoluvlastnicí nemovitostí byla paní [anonymizováno]. Žalobce i druhá spoluvlastnice uzavřeli, a to každý samostatně, s žalovanými kupní smlouvu, na základě nichž se každý ze spoluvlastníků zavázal převést na žalované svůj spoluvlastnický podíl na nemovitostech. Žalobce uzavřel s žalovanými kupní smlouvu dne 19.2.2021 a zároveň se zavázal žalovaným předmětnou nemovitost vyklidit a předat žalovaným do užívání do 21.2.2021, což učinil a o předání byl sepsán předávací protokol (druhá spoluvlastnice předala žalovaným svůj spoluvlastnický podíl dne 25.2.2021).
Na základě kupní smlouvy ze dne 19.2.2021 byl podán návrh na vklad vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu žalobce na žalované. V průběhu vkladového řízení však Okresní soudu v Berouně vydal předběžné opatření, jímž k návrhu druhé spoluvlastnice, [anonymizováno], zakázal žalobci s jeho spoluvlastnickým podílem na nemovitostech nakládat, a to v návaznosti na řízení, v němž se paní [anonymizováno] domáhala po žalobci vrácení daru (jeho spoluvlastnického podílu na nemovitostech). Žaloba na vrácení daru byla následně zamítnuta rozsudkem Krajského soudu v Praze sp.zn. 21 Co 35/2022-264 ze dne 23.3.2022.
Po té, co byla žaloba na vrácení daru pravomocně zamítnuta, v důsledku čehož odpadla i překážka převodu vlastnického práva k spoluvlastnickému podílu žalobce, uzavřeli účastníci dne 2.6.2022 novou kupní smlouvu, za shodných smluvních podmínek a na základě této kupní smlouvy bylo na žalované vloženo spoluvlastnické právo k spoluvlastnickému podílu žalobce o velikosti ¼, a to s právními účinky ke dni 7.6.2022.
Měl za to, že zamítnutím návrhu na vklad vlastnického práva pro žalované v návaznosti na vydané předběžné opatření a následné vrácení kupní ceny složené žalovanými do advokátní úschovy, došlo ke zmaření účelu kupní smlouvy. Žalobce nemohl užívat své nemovitosti (užívali je výlučně žalovaní), neobdržel kupní cenu (neboť nedošlo ke vkladu vlastnického práva), avšak si musel zajistit jiné bydlení (na koupi vyhlédnuté nemovitosti neobdržel prostředky z kupní ceny), vynakládat prostředky na úhradu nájemného a vzít si půjčku na zařízení pronajatého bytu (neboť neobdržel očekávanou kupní cenu).
Uvedl, že žalovaní tak ode dne 25.1.2021 do 6.6.2022 užívali nemovitosti jako celek, tj. i spoluvlastnický podíl žalobce o velikosti ¼ , čímž tyto nemohl užívat žalobce jako spoluvlastník nemovitostí a žalovaným vzniklo bezdůvodné obohacení spočívající v nadužívání předmětné nemovitosti (vlastnictví spoluvlastnického podílu o velikosti ¾ na ně z paní [anonymizováno] přešlo). Zdůraznil, že situaci, kdy došlo k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva k jeho spoluvlastnickému podílu v důsledku vydaného předběžného opatření, nezavinil.
Požadoval proto od žalovaných vydání bezdůvodné obohacení za období od 25.2.2021 do 6.6.2022 ve výši ¼ obvyklého nájemného, které vyčíslil na základě stanoviska realitní kanceláře na částku 130 050 Kč. Zároveň požadoval úhradu úroku z prodlení ode dne podání žaloby, neboť žalovaní bezdůvodné obohacení žalobci k jeho výzvě neuhradili. Poukazoval rovněž, že náhradu za užívání by měli žalovaní uhradit i v souladu s ustanovením § 6 odst. 2 o.z., když užívali nemovitost v celém rozsahu, ač věděli, že jsou vlastníky pouze podílu o velikosti ¾ a měli tak nad protiprávním stavem nadužívání kontrolu a z této situace nesmí těžit. 2.Žalovaní požadovali zamítnout žalobu, měli za to, že nemovitosti užívali po celou dobu na základě platného titulu. Své užívací právo odvozovali od ujednání účastníků obsaženého v kupní smlouvě ze dne 19.1.2021, v čl. V. bod 1, v němž bylo výslovně sjednáno oprávnění žalovaných užívat nemovitosti ode dne 25.2.2021, a to bezúplatně. Měli za to, že kupní smlouva ze dne 19.1.2021 byl platná a účinná a svoji účinnost nikdy neztratila, tedy nikdy nedošlo k odpadnutí důvodu na základě něhož byli oprávněni nemovitosti bezúplatně užívat. Měli za to, že nebylo třeba uzavírat novou kupní smlouvu ze dne 2.6.2022. Požadavek na úhradu bezdůvodného obohacení měli za rozporný s dobrými mravy, neboť měli za to, že žalobce chce profitovat ze svého nepoctivého jednání.
Pro případ, že by soud shledal, že na jejich straně vzniklo bezdůvodné obohacení , zdůraznili, že k němu nemohlo dojít v období od 25.2.2021 do 8.9.2021 (den předcházející vrácení prostředků z advokátní úschovy) neboť v té době byl žalobce vázán svým závazkem umožnit jim bezplatné užívání nemovitostí ujednaným v kupní smlouvě ze dne 19.1.2021 a ani v období od 2.6.2022 do 6.6.2022, tj. ode dne uzavření druhé kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva.
Zároveň zdůraznili, že naopak žalovaní byli těmi, kdo po celou dobu, za níž je bezdůvodné obohacení požadováno, neměli k dispozici finanční prostředky ve výši 72 675 Kč, které složili jako zálohu na kupní cenu a dále po významnou část období ani částku 2 349 825 Kč (doplatek kupní ceny složený do advokátní úschovy), čímž jim vznikla škoda.
3.Na základě provedeného dokazování soud zjistil tento skutkový stav.
4.Účastníci uzavřeli dne 19.2.2021 kupní smlouvu (viz. čl. 7 spisu) na základě niž se žalobce zavázal na žalované převést spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na nemovitostech v katastrálním území [anonymizováno], a to pozemkovou parcelu parc.č. [anonymizováno], jejíž součástí je dům čp. [anonymizováno] a zahradu parc.č. [anonymizováno]. Žalovaní se zavázali žalobci za spoluvlastnický podíl uhradit kupní cenu 2 422 500 Kč, a to tak, že částku 200 000 Kč uhradili před podpisem smlouvy jako zálohu na účet zprostředkovatele (realitní kanceláře) a zbývající částku měli uhradit do advokátní úschovy [anonymizováno] [anonymizováno] se sídlem AK v [anonymizováno].
Dále se účastníci v čl. V. kupní smlouvy dohodli tak, že „Kupující jsou oprávněni převáděné nemovitosti užívat ode dne 25.2.2021. Prodávající se zavazuje předávané nemovitosti vyklidit a vyklizené předat kupujícím nejpozději dne 25.2.2021, nedohodnu-li se účastnici této smlouvy jinak. O předání a převzetí bude pořízen předávací protokol. Dnem faktického převzetí nemovitostí kupujícími, přechází na kupující nebezpečí škody na věci.“.
Žalobce se zároveň v čl. VII. kupní smlouvy zavázal v době od podpisu kupní smlouvy do doby pravomocného rozhodnutí Katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy „zdržet se všech kroků, které by vedly k zatížení převáděných nemovitostí jakýmikoliv povinnostmi či omezeními. V případě porušení tohoto závazku prodávajícího jsou kupující oprávněni od této smlouvy odstoupit.“.
V čl. VIII. odst. 2) kupní smlouvy se účastníci dohodli pro případ pravomocného zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujících tak, že „se obě strany zavazují, že o předmětu této smlouvy uzavřenou novou kupní smlouvu za respektování všech smluvních ujednání obsažených v této smlouvě a stanovisku katastrálního úřadu, a to nejpozději do 30 dnů od vydání rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujících.“.
Předmět kupní smlouvy byl žalobcem předán žalovaným dne 21.2.2021 (viz. Protokol o předání nemovitosti – čl. 9/2. strana).
Kupní smlouvu rovněž při podepisovala zprostředkující realitní kancelář [anonymizováno], která se zavázala ze složené rezervační zálohy ve výši 200 000 Kč převést část kupní ceny v rozsahu 127 325 Kč do úschovy advokáta.
5.Účastníci v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy popsané v odstavci 4. tohoto rozsudku uzavřeli dne 19.2.2021 Smlouvu o depozitní úschově části kupní ceny. Dalšími účastníky smlouvy byl [anonymizováno] [anonymizováno], advokát, jako schovatel a dále realitní kancelář [anonymizováno] coby zprostředkovávající realitní kancelář (viz. čl. 92). Úschovná smlouva výslovně odkazuje na uzavřenou kupní smlouvu ze dne 19.2.2021. Na základě uvedené smlouvy se advokát zavázal do své advokátní úschovy převzít část kupní ceny ve výši 2 349 825 Kč, a to tak, že částku 2 222 500 Kč měli do úschovy advokáta složit přímo žalovaní a částku 127 235 Kč realitní kancelář, a to z dříve uhrazeného rezervačního poplatku (částku 72 675 Kč si ponechávala v souladu s touto smlouvou i nadále realitní kancelář). Částka měla být složena pod variabilním symbolem [anonymizováno].
Advokát se zavázal vyplatit složenou úschovu v případě vkladu vlastnického práva na žalované žalobci (při splnění dalších podmínek uvedených v úschovné smlouvě), s tím, že nenastanou-li podmínky pro výplatu úschovy do 6 měsíců ode dne uzavření úschovní smlouvy, zavázal se advokát vyplatit celou úschovu bez zbytečného odkladu zpět na účty, ze kterých byla částka úschovy zaslána, a to vždy ve výši, v jaké byla z příslušného účtu na depozitní účet advokáta zaslán (čl. IV. úschovní smlouvy).
Zároveň se advokát zavázal, že po té, kdy obdrží na depozitní účet celou částku úschovy, doručí od podatelny katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva a jedno vyhotovení kupní smlouvy ze dne 19.1.2021, které rovněž účastníci vložili do jeho úschovy.
6.Z informace o vkladovém řízení [anonymizováno] (viz. čl. 167), týkajícího se vkladu vlastnického práva z žalobce na žalované podle kupní smlouvy ze dne 19.1.2021 má soud za prokázané, že účastníky vkladového řízení zahájeného dne 1.3.2021 doručením návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu byli pouze žalobce a žalovaní, a že žádný z nich nebyl v tomto řízení zastoupen. Dne 18.3.2021 odeslal katastrální úřad účastníkům výzvu k doplnění návrhu a následně dne 20.4.2021 zamítl návrh na vklad vlastnického práva. Účastníci shodně uvedli, že důvodem zamítnutí návrhu na vklad vlastnického pravá byla existence předběžného opatření zakazujícího žalobci nakládat s předmětem kupní smlouvy.
7.Z usnesení Okresního soudu v Berouně ze dne 11.3.2021 čj. 23 Nc 51/2021-33 má soud za prokázané, že bylo vydáno předběžné opatření, jímž byla žalobci uložena povinnost „zdržet se nakládání, zejména prodeje, darování, směny a jiného převádění vlastnického práva, pronajímaní, zastavování, zatěžování reálným břemenem či služebností, vkládáním do obchodní korporace, pořizování závěti či dědické smlouvy, zřizování předkupního práva s účinky věcného práva, zatěžování jakýmkoliv užívacím právem a jiného faktického nakládání, se spoluvlastnickým podílem o velikosti ¼ pozemku parc. č. [anonymizováno] a parc. č. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům č.p. [anonymizováno], vše v k.ú. [anonymizováno], obec [anonymizováno], vše zapsáno na LV č. [anonymizováno], u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [anonymizováno].“ (viz. přílohová obálka žalobce).
Z rozsudku Krajského soudu v Praze dne 23.3.2022 č. j. 21 Co 35/2022-264 (viz. čl. 10) soud zjistil, že jím byla pravomocně zamítnuta žaloba paní [anonymizováno] jíž se domáhala vrácení daru – spoluvlastnického podílu žalobce na převáděných nemovitostech. Z informačního systému soudu má soud za prokázané, že rozsudek nabyl právní moci dne 26.4.2022.
8.Účastníci v řízení učinili nesporným, že část kupní ceny ve výši 72 675 Kč byla po celou dobu mezi uzavřením první a druhé kupní smlouvy složena u realitní kanceláře a neměl ji k dispozici žádný z účastníků.
Pokud jde o zbývající část kupní ceny ve výši 2 349 825 Kč, má soud z potvrzení o přijaté platbě České spořitelny, a.s. (viz. čl. 91) za prokázané, že advokát, [anonymizováno] [anonymizováno], uhradil na účet žalované č. 2 dne 7.9.2021 částku 2 222 500 Kč s poznámkou 7.9.2021 DEPOZITUM a s variabilním symbolem [anonymizováno], tedy shodným s variabilním symbolem, pod nímž žalovaní skládali shodnou částku do advokátní úschovy (srovnej odstavec 5 tohoto rozsudku).
Kdy byla žalovaným uhrazena zbývající část úschovy ve výši 127 325 Kč soud z předložených listin účastníky nezjistil, neboť potvrzení o přijaté platbě České spořitelny, a.s. (viz. čl. 91/2. strana) potvrzuje pouze provedenou platbu z účtu 2. žalované na účet 1. žalovaného dne 26.9.2021 s poznámkou DOPLATEK.
9.Účastníci dále dne 2.6.2022 uzavřeli 2. kupní smlouvu (viz. čl. 13/2. strana) na základě niž se žalobce zavázal na žalované převést spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na nemovitostech v katastrálním území [anonymizováno], a to pozemkovou parcelu parc.č. [anonymizováno], jejíž součástí je dům čp. [anonymizováno] a zahradu parc.č. [anonymizováno] (tj. na shodných nemovitostech jako na základě kupní smlouvy ze dne 19.2.2021). Žalovaní se zavázali žalobci za spoluvlastnický podíl uhradit 2 422 500 Kč (tj. částku shodnou jako v případě 1. kupní smlouvy), a to tak, že částku 72 675 Kč uhradili před podpisem smlouvy jako rezervační poplatek na účet zprostředkovatele (realitní kanceláře) a zbývající částku se zavázali uhradit do advokátní úschovy [anonymizováno] [anonymizováno] se sídlem AK v [anonymizováno].
Účastníci v čl. V. kupní smlouvy prohlásili, že žalovaní převzali nemovitosti již před podpisem kupní smlouvy, a že dnem převzetí na ně přechází nebezpečí škody na věci.
I tuto kupní smlouvu při podepisovala realitní kancelář [anonymizováno], ač jí z ní již žádný přímý závazek nevyplýval.
10.Účastníci v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy popsané v odstavci 9. tohoto rozsudku uzavřeli dne 2.6.2022 Smlouvu o depozitní úschově části kupní ceny, a to s advokátem [anonymizováno] [anonymizováno], jako schovatelem (viz. čl. 15/2. strana). Úschovná smlouva výslovně odkazuje na uzavřenou kupní smlouvu ze dne 2.6.2022. Na základě uvedené smlouvy se advokát zavázal do své advokátní úschovy převzít od žalovaných část kupní ceny ve výši 2 349 825 Kč. Advokát se zavázal vyplatit složenou úschovu v případě vkladu vlastnického práva na žalované žalobci (při splnění dalších podmínek uvedených v úschovné smlouvě), s tím, že nenastanou-li podmínky pro výplatu úschovy do 6 měsíců ode dne uzavření úschovní smlouvy, zavázal se advokát vyplatit celou úschovu bez zbytečného odkladu zpět na účty, ze kterých byla částka úschovy zaslána, a to vždy ve výši, v jaké byla z příslušného účtu na depozitní účet advokáta zaslán (čl. IV. úschovní smlouvy).
Zároveň se advokát zavázal, že po té, kdy obdrží na depozitní účet celou částku úschovy, doručí od podatelny katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva a jedno vyhotovení kupní smlouvy ze dne 2.6.2022, které rovněž účastníci vložili do jeho úschovy.
11.Vklad vlastnického práva k podílu o velikosti ¼ na nemovitostech podle kupní smlouvy ze dne 2.6.2022 na kupující byl proveden s právními účinky ke dni 7.6.2022 (viz. vyrozumění o provedení vkladu – čl. 18).
12.Žalobce vyzval žalované svým přípisem ze dne 18.8.0022 k vydání bezdůvodného obohacení, které jim vzniklo v souvislosti s tím, že od 25.2.2021 do 6.6.2022 užívali spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na nemovitých v [anonymizováno], aniž by byli jeho vlastníky a zároveň jim nesvědčil ani žádný jiný titul, na základě něhož by mohli tento spoluvlastnický podíl užívat a zároveň za jeho užívání žalobci nic nehradili. Požadoval proto úhradu částky 130 050 Kč ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení výzvy. Částku pak odvozoval od přiloženého „Určení ceny nájemného v místě a čase obvyklé, tržní ceny ze dne 27.8.2022“ (viz. výzva – čl. 19). Žalobce výzvu odeslal dopisem dne 22.8.2022, který byl dodán na adresu žalovaných dne 23.8.2022 (viz. podací lístek a dodejka zásilky – čl. 20).
13.Z listiny „Určení ceny nájemného v místě a čase obvyklé, tržní cena“ zpracované [anonymizováno], za společnost [anonymizováno]. (viz. čl. 20/2. strana) soud zjistit, že zpracovatel k žádosti žalobce na základě 35 ks fotografií předložených mu žalobcem na flešce a sdělení o výši kupní ceny nemovitosti, stanovil cenu obvyklého nájemného ve výši 8 500 Kč za podíl o velikosti ¼ na nemovitostech. Zpracovatel uvedl, že na trhu není v této oblasti podobná nabídka, a že výši nájemného stanovil na základě svých zkušeností pronájmu bytů či RD především v [anonymizováno]. Správnost jím stanovené výše nájemného prokazovat výpočtem kapitalizace, když vydělil kupní cenu výší ročního nájmu, čímž stanovil míru kapitalizace 4,21%. Míru kapitalizace však již žádným způsobem neinterpretoval, nedal jí do žádné souvislosti (např. statistickými daty). Listina neobsahuje žádné přílohy, srovnávací materiál, podklady z nichž bylo při jejím zpracování vycházeno.
14.Ze smlouvy o podnájmu ze dne 31.1.2021 (viz. čl. 82/2. strana) má soud za osvědčené, že žalobci vzniklo počínaje dnem 1.2.2021 právo užívat byt v [anonymizováno] o velikosti 2+1 za nájemné ve výši 11 000 Kč, když součástí nájmu byly i veškeré služby a náklady na energie. Smlouva byla uzavřena do 31.7.2021 a následně prodlužována, naposledy na dobu od 1.2.2023 do 31.1.2024 (viz. prodloužení nájemní smlouvy – čl. 83). Výše starobního důchodu žalobce od ledna 2021 činila 17 182 Kč měsíčně (viz. oznámení o výši důchodu – čl. 80). Ze smlouvy o půjčce ze dne 17.4.2021 ve spojení s uznáním dluhu (viz. čl. 80/2. strana a čl. 81) má soud za osvědčené, že žalobce přijal půjčku ve výši 60 000 Kč, kterou se zavázal vrátit.
15.Žalobce ve své účastnické výpovědi uvedl, že on a druhá spoluvlastnice nemovitostí, [anonymizováno], byli partnery. V průběhu společného soužití na něj paní [anonymizováno] převedla spoluvlastnický podíl o velikosti ¼. Někdy v průběhu roku 2020 začalo být mezi partnery zjevné, že další soužití nemá perspektivu a proto se dohodli na prodeji nemovitostí. V roce 2020 se obrátili na realitní kancelář, která nemovitosti nabízela k prodeji asi od listopadu 2020. Žalobce a paní [anonymizováno] užívali nemovitosti společně, neměli žádnou dohodu o způsobu jejího užívání (např., že by část domu užíval pouze některý z nich apod.). [anonymizováno] se z domu odstěhovala 29.11.2020, žalobce dům užíval až do doby jeho předání žalovaným, tj. do 21.2.2021. Dům byl k prodeji nabízen jako celek, avšak před podpisem kupní smlouvy si paní [anonymizováno], prostřednictvím svého právního zástupce vymínila, že kupní smlouva, kterou bude podepisovat, se musí týkat pouze jejího spoluvlastnického podílu. V návaznosti na tento její požadavek byly nakonec s žalovanými uzavřeny dvě kupní smlouvy, tj. s každým z prodávajících samostatně, přičemž dohodnutá kupní cena byla do smluv rozdělena podle spoluvlastnických podílů.
Uvedl, že krátce po té, kdy dne 19.2.2021 uzavřel s žalovanými kupní smlouvu mu přišel dopis, v němž paní [anonymizováno] žádá vrácení daru, tj. podílu o velikosti ¼ na nemovitostech, a hned v zápětí i předběžné opatření, jímž se mu zakazovalo nakládat s nemovitostmi. Uvedl, že žalovaným sám sdělil, že se paní [anonymizováno] domáhá vrácení daru, a že bylo vydáno předběžné opatření, v důsledku čehož se bude muset s paní [anonymizováno] soudit. Komunikoval zejména s žalovanou č. 2, tj. paní [anonymizováno]. Popsal, že z počátku komunikovali často, řešili jaké důsledky má vydané předběžné opatření i rozhodnutí katastrálního úřadu o nevložení vlastnického práva, a to jak mezi sebou, tak prostřednictvím realitní kanceláře. Následně komunikace utichla, neboť probíhal soud s paní [anonymizováno], a nebylo tak mezi účastníky co řešit.
Žalobce výslovně uvedl, že sám žádným způsobem neřešil další užívání nemovitosti, a to po celé žalované období. Nesdělil žalovaným, že chce svůj spoluvlastnický podíl užívat ani, že po nich požaduje nějaké plnění za užívání svého spoluvlastnického podílu.
Rovněž uvedl, že je mu známo, že po nějaké době byla z úschovy žalovaným vrácena kupní cena. Tvrdil, že po té komunikoval s 2. žalovanou, chtěli se dohodnout, jak situaci řešit do doby než skončí soud s paní [anonymizováno], že jeho právní zástupkyně [anonymizováno] [anonymizováno] navrhovala uzavření nějaké dohody a na to navazující uložení kupní ceny do notářské úschovy, k tomu však již nedošlo. 2. žalovaná toto tvrzení žalobce popřela, resp. uvedla, že si již nevybavuje, o čem s dr. [anonymizováno] jednala a žalobce výslovně odmítl zprostit [anonymizováno] [anonymizováno] povinnosti mlčenlivosti. Dále uvedl, že s ohledem na to, že k žádné dohodě nedošlo, věc nechal být a řešil soud s paní [anonymizováno].
Po té, kdy řízení skončilo zamítnutím žaloby na vrácení datu, a byla vymazána poznámka o předběžném opatření z katastru nemovitostí, se žalobce obrátil na realitní kancelář, aby připravila novou smlouvu. Výslovně uvedl, že žádný z účastníků neotevřel otázku možné změny parametrů kupní smlouvy, zejména pokud jde o výši kupní ceny, ani otázku užívání nemovitosti žalovanými v období mezi oběma smlouvami.
To že by mohl po žalovaných chtít nějakou náhradu za užívání jeho spoluvlastnického podílu, zjistit od právníků, a to po té, kdy již uzavřel druhou kupní smlouvu. Přišlo mu divné, že všichni dostali to, co chtěli, jen on nemohl 1,5 roku bydlet ve svém domě, musel si platit nájemné v bytě, aby měl po vyklizení předávaných nemovitostí kde žít. Zdůraznil, že si musel vzít půjčku na zařízení bytu, když sjednanou kupní cenu neobdržel (neměl jí k dispozici). Zaslal proto žalovaným předžalobní výzvu. Před tím s nimi o svém požadavku nijak nekomunikoval, poprvé se o něm dozvěděli až z odeslané předžalobní výzvy a pak hned podal žalobu, protože mu žalovaná č. 2 po telefonu sdělila, že nic neuhradí.
16.2. žalovaná, [anonymizováno], ve svém účastnickém výslechu vedla, že si vyhlídli inzerovaný dům v [anonymizováno], realitní kancelář jim zprostředkovala prohlídku, u ní byli přítomni jak žalobce, tak i paní [anonymizováno]. Na prohlídce bylo patrné, že mezi žalobcem a paní [anonymizováno] není soulad, paní [anonymizováno] říkala, že chtěla žalobce vyplatit, ale že se nedohodli na částce. Prodej se táhl několik měsíců. Dům se jim líbil, měli o něj zájem, a proto byli ochotni přistoupit na podmínky paní [anonymizováno] i vyčkat, než si prodávající vyřeší problémy mezi sebou (např. dohody ohledně rozdělení kupní ceny). Původně obdrželi návrh kupní smlouvy, kde jako prodávající byli uvedeni žalobce i paní [anonymizováno], pak snad mělo dojít k nějakému konfliktu mezi prodávajícími, paní [anonymizováno] začal zastupovat dr. [anonymizováno], který požadoval, aby byly uzavřeny dvě samostatné kupní smlouvy. Následně se uzavírali dvě samostatné smlouvy, připravené dvěma rozdílnými kancelářemi (za každého z prodávajících), rovněž úschova kupní ceny probíhala u různých advokátů.
S oběma prodávajícím bylo dohodnuto, že nemovitost předají bezprostředně po uzavření kupních smluv. Tento požadavek měli přímo žalovaní a žalobce i druhá spoluvlastnice ho plně respektovaly. Nikdo neřešil úplatu za užívání domu mezi jeho předáním a nabytím vlastnického práva žalovanými.
Uvedla, že ví, že jim z katastrálního úřadu přišlo rozhodnutí o zamítnutí vkladu vlastnického práva, což pro ně bylo překvapením, do té doby nevěděli o žádném problému. Ani po té, kdy došlo k zamítnutí návrhu, se s nimi nikdo nespojil, tj. žádný z prodávajících ani realitní kancelář. Museli si sami zjišťovat v čem je problém. Teprve pak se dozvěděla o předběžném opatření a žalobě na vrácení daru. Tehdy jí všichni řekli, že se s věcí nedá nic dělat, dokud se nevyřeší soud s paní [anonymizováno]. Od dr. [anonymizováno] se dozvěděla, že paní [anonymizováno] je připravena s nimi uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, aby měli jistotu, že když spor vyhraje, prodá jim i zbývající spoluvlastnický podíl. Měla za to, že k uzavření smlouvy došlo. Následně s nimi nikdo průběh sporů nekomunikoval, jen jim bylo řečeno, že mají být v klidu, že podle výsledku sporu nabydou zbývající ¼ buď od žalobce, nebo od paní [anonymizováno].
Pokud jde o vrácení kupní ceny z úschovy, uvedla, že to zjistila tak, že jí přišlo na mobil oznámení o připsání částky přes 2 mil, důvod proč jí částka přišla, jí nikdo nesdělil, ani jí nikdo v té věci nekontaktoval. Volala proto makléřku, která jí následně sdělila, že jde o vrácení úschovy, protože uplynula dobu úschovy. Později se jim vrátila i další část, kterou podle ní držela makléřka, avšak nikdy nedostali zpět něco přes 70 000 Kč, která měla být odměnou za práci makléřky. Makléřka, resp. realitní kancelář, měla smlouvu s prodávajícími, žalovaní s ní žádnou zprostředkovatelskou či obdobnou smlouvu neměli.
Výslovně uvedla, že nikdo neřešil užívání nemovitosti po dobu soudního sporu mezi žalobcem a paní [anonymizováno]. Obě strany ji ubezpečily, že je vše v pořádku, a že je třeba vyčkat výsledku sporu. Nikdo nevznesl požadavek na jakoukoliv úhradu za užívání.
Druhou kupní smlouvu obdržela od makléřky, ta jí také řekla, že je třeba uzavřít novou smlouvu, a že podmínky se nezměnily. S uzavřením nové smlouvy neměli problém, že je to třeba vycházeli z informace makléřky jako odborníka. Následně již došlo ke vkladu vlastnického práva bez problémů.
Měla za to, že vztahy s žalobcem měli korektní, komunikovali spolu o tom, co bylo potřeba, byť komunikaci žalobce ohledně soudního sporu s pí. [anonymizováno] považuje za laxní.
To, že žalobce chce něco za užívání nemovitosti, se poprvé dozvěděli až z dopisu ze srpna 2022, kdy jim napsal, že chce 130 000 Kč. Když mu volala, aby jí to vysvětlil, tak se jí vysmál a pak už přišla žaloba.
17.Svědkyně, [anonymizováno], jednatelka [anonymizováno], uvedla, že si na obchodní případ prodeje domu v [anonymizováno] pamatuje. Kontaktovala jí paní [anonymizováno], která si chtěla koupit jinou nemovitost, kterou svědkyně nabízela k prodeji a kupní cenu této nemovitosti chtěla financovat prodejem domu v [anonymizováno]. Uzavřela s ní zprostředkovatelskou smlouvu a navštívila nemovitost, při té příležitosti zjistila, že pí. [anonymizováno] je vlastníkem pouze ¾ nemovitosti a prodej ¼ od žalobce nemá zajištěn. Byl to naopak žalobce, který deklaroval, že chce dům od paní [anonymizováno] koupit. Když pochopil, že jemu ho ano neprodá, přistoupil na prodej svého podílu. Žalovaní byli vážnými zájemci o koupi. Když připravovala smlouvy paní [anonymizováno] trvala na tom, že smlouvy musí být samostatné, že ona nebude uzavírat nic, kde smluvní stranou bude i žalobce. Ve věci byly uzavřeny již dvě samostatné rezervační smlouvy, a to dne 21.12.2020. Uvedla, že s paní [anonymizováno] byla těžká domluva, že měnila svá rozhodnutí, popřípadě popírala dříve uzavřené dohody.
Pokud jde o vkladové řízení, uvedla, že to, že je nějaký problém se dozvěděla od žalované č. 2, který pravděpodobně sledovala průběh vkladového řízení na internetu. Věděla to tak dříve než ostatní. Když zjistili, že v důsledku vydaného předběžného opatření vznikl problém, ujistila se s oběma smluvními stranami, že mají zájem na dokončení obchodu, tak jak byl nastaven. Tedy žalobce potvrdil, že má i nadále zájem prodat nemovitost za sjednaných podmínek žalovaným a žalovaní potvrdili, že mají i nadále zájme jeho spoluvlastnický podíl za sjednaných podmínek koupit. Uvedla, že všichni předpokládali, že spor o vrácení daru proběhne rychle. Ona navíc z předchozího jednání paní [anonymizováno] dospěla k závěru, že ta má spor s žalobcem, a že pokud ho vyhraje, převede takto nabytý podíl na žalované. Neví, že by účastníci v průběhu sporu cokoliv řešili ve vztahu k užívání nemovitosti.
V průběhu soudního sporu uběhla doba, na níž byla sjednána úschova kupní ceny, ta tak byla vrácena žalovaným. Výslovně uvedla, že žalovaná č. 2 se opakovaně dotazovala, kdy jim bude kupní cena vrácena, nemohla tak být překvapena, když jí z advokátní úschovy přišla. Ani po vrácení kupní ceny nebyl vznesen žádným účastníkem požadavek na řešení užívání domu.
Dále uvedla, že bylo patrné, že všichni účastníci mají své právní zástupce či poradce, a že se všichni dozvěděli, že do doby, než skončí spor o vrácení daru, není možné věc vyřešit.
Po té, co pravomocně skončil spor o vrácení daru, informovala svědkyně účastníky, že bude třeba uzavřít novou kupní smlouvu, účastníci jí odsouhlasili, že smlouva bude uzavřena za shodných podmínek. Svědkyně nechala smlouvu připravit, došlo k jejímu podpisu, úhradě kupní ceny a vkladu vlastnického práva pro žalované. Důvod uzavření nové smlouvy konzultovala svědkyně se všemi účastníky, neboť po té, co došlo k vrácení kupní ceny z advokátní úschovy, již nebylo možné postupovat podle původní kupní smlouvy. To že bude potřeba uzavřít novou smlouvu, sdělila makléřka účastníkům již v době vrácení kupní ceny z advokátní úschovy.
18.Soud ze znaleckého posudku ing. [anonymizováno] č. [anonymizováno] ze dne 23.10.2023 (viz. čl. 133), který nechal v řízení zpracovat soud za účelem určení obvyklého nájemného ve spojení s výpovědí znalce u jednání soudu zjistil, že znalec nemohl určit obvyklé nájemné předmětného domu, neboť neexistuje žádná veřejná či profesní databáze, do níž by se zaznamenávaly skutečně uzavřené nájemní smlouvy a výše sjednaného nájemného, jako je tomu např. u prodeje nemovitostí. S ohledem na umístnění domu, [anonymizováno], znalec nedisponuje ani svojí databází, tak jako tomu je u velkých sídel (např. Praha, Plzeň, popř. Beroun), neboť [anonymizováno] jsou menším sídlem, kde je pronájem domů v podstatě výjimečný, obdobně jako v okolí. V důsledku nemožnosti zjistit skutečně realizované nájemní smlouvy v zadaném časovém rozpětí obdobných nemovitostí v obdobné lokalitě, nemohl znalec stanovit obvyklou cenu nájmu, tak jak jí definuje ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Znalec proto postupoval podle citovaného zákona tak, že nelze-li určit obvyklou cenu (obvyklý nájem) oceňuje se služba (nájem) tržní hodnotou a tuto tržní hodnotu ve svém znaleckém posudku stanovil. Dále uvedl, že období od 25.2.2021 do 6.6.2022 pro nějž měl nájemné stanovit, bylo obdobím, kdy docházelo k prudké změně (zvýšení) nájemného v důsledku vnějších vlivů. Znalec proto rozdělil posuzované období na období do konce roku 2021 a od počátku roku 2022. Pro každé období vybral samostatný vzorek srovnatelných nemovitostí, když se snažil, aby šlo o nemovitosti podobné velikosti, obdobného vnitřního členění, v dobrém technickém stavu, s bazénem a garáží či alespoň zastřešeným parkovacím stáním. Za pomoci koeficientů, jimž zohlednil odchylky vybraného vzorku nemovitostí od posuzované nemovitosti, určil průměrnou cenu nájemného za měsíc a m2 užitné plochy. Pro období roku 2021 stanovil cenu tržního nájemného ve výši 184,83 Kč/m2 a pro období roku 2022 ve výši 248,50 Kč/m2. Zjištěnou výši nájemného vynásobil užitnou plochou posuzované nemovitosti, tj. 101 m2. Pro rok 2021 znalcem zjištěné tržní nájemné znalcem činilo 19 000 Kč měsíčně a pro rok 2022 činilo 25 000 Kč. Nájemné za spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ pak činil ¼ ze zjištěného nájemného, tj. 4 750 Kč resp. 6 250 Kč.
Znalec uvedl, že za situace, kdy nemovitost není s ohledem na její dispozici možné užívat jednotlivými spoluvlastníky odděleně, podíl ¼ fakticky umožňuje užívat spoluvlastníkovi jednu místnost a spoluužívat kuchyň, koupelnu, garáž, bazén a zahradu s dalšími spoluvlastníky, nelze uvažovat o tom, že by byl nájem spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ odvozován od jiného způsobu užívání nemovitosti umožňujícího generovat vyšší nájemné.
19.Po právní stránce soud posoudil věc podle § 2193 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je jako „o.z.“) přenechá-li půjčitel vypůjčiteli nezuživatelnou věc a zavazuje se mu umožnit její bezplatné dočasné užívání, vzniká výpůjčka. Podle § 1747 o.z. je-li smlouva bezúplatná, má se za to, že se dlužník chtěl zavázat spíše méně než více. 20.Podle § 2991 o.z., dle něhož kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 21.Podle § 2999 ods.t 1 o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. 22.Podle § 1968 věta prvá OZ, podle něhož dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení; dále z ustanovení § 1970 OZ, podle něhož po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením č. 351/2013 Sb., a to v § 2; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 23.Po provedeném řízení soud dospěl k závěru, že nárok žalobce je po právu, avšak za kratší období, než jaké uplatnil v žalobě. Žalobce se v kupní smlouvě ze dne 19.2.2021 zavázal na žalované převést spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na pozemkové parcele parc.č. [anonymizováno], jejíž součástí je dům čp. [anonymizováno] a zahradě parc.č. [anonymizováno]. Žalovaní se zavázali žalobci za spoluvlastnický podíl uhradit kupní cenu ve výši 2 422 500 Kč. V čl. V. kupní smlouvy se žalobce zavázal převáděné nemovitosti vyklidit a nejpozději ode dne 25.2.2021 umožnit žalovaným tyto nemovitosti užívat. Sám žalobce se tedy v kupní smlouvě zavázal umožnit žalovaným bezplatné užívání nemovitosti, a žalovaným vzniklo právo nemovitosti bezplatně užívat. Mezi účastníky nebylo sporné, že šlo o ujednání v přímé návaznosti na uzavřenou kupní smlouvu, tj. že nebýt uzavřené kupní smlouvy, žalobce by žalovaným nemovitost k užívání nepřenechal. Uvedené ujednání účastníků lze podřadit pod smlouvu o výpůjčce ve smyslu ustanovení § 2193 o. z., neboť účastnici sjednali bezplatné právo užívání nemovitostí žalovanými. Pokud jde o dobu, na níž bylo užívání sjednáno, smlouva výslovně tuto nestanovila. Účastníci shodně předpokládali, že je to na dobu, než žalovaní na základě uzavřené kupní smlouvy nabydou vlastnické právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu na nemovitostech. Tedy žalovaní užívali nemovitosti, resp. spoluvlastnický podíl žalobce, od 21.2.2019 (předání nemovitostí žalobcem) v souladu s ujednáním účastníků. 24.Soud dále hodnotil, zda uplynula doba, na níž byla výpůjčka sjednána či zda došlo k odpadnutí důvodu, pro nějž byla výpůjčka sjednána. Pro případ, že by ke vkladu vlastnického práva nedošlo, účastníci nesjednali ve vztahu k výpůjčce žádný výslovný postup. Za uvedené situace soud hodnotil související právní jednání účastníků. Tito pro případ, že by vlastnické právo na žalované nebylo vloženo, ujednali ve smlouvě o depozitní úschově části kupní ceny ze dne 19.2.2021 povinnost schovatele vrátit složenou kupní cenu na peněžní účty z nichž byla do úschovy vložena, a to bezodkladně po uplynutí 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy o úschově, tj. po uplynutí data 19.8.2021. Účastníci si tak museli být vědomi toho, že nedojde-li k jinému ujednání mezi nimi, bude kupní cena složená v úschově po 19.8.2021 vrácena schovatelem na bankovní účty z nichž byla do úschovy složena. Dnem 19.8.2021 se rovněž stala kupní smlouva uzavřená dne 19.2.2021 materiálně nevykonatelnou, neboť bez uzavření dodatku k této smlouvě již nadále nešlo podle ní postupovat, neboť nebylo možné splnit povinnost kupujících k úhradě kupní ceny způsobem sjednaným v kupní smlouvě (uplynula jak lhůta plnění pro úhradu kupní ceny, ale zejména zanikla účinnost dohody na základě níž byl schovatel oprávněn přijmout kupní cenu do úschovy a nadále s ní nakládat). Žalobce musel být v době uzavření kupní a úschovní smlouvy ze dne 19.2.2021 srozuměn s tím, že kupní cenu složenou do úschovy neobdrží dříve než po vkladu vlastnického práva, a že vkladové řízení (spolu s dalšími kroky, např., uzavřením nové kupní smlouvy, jíž by byly odstraněny vady smlouvy původní) může trvat až 6 měsíců, po něž buď neobdrží kupní cenu, nebo není oprávněn s nemovitostí nakládat, a že po tuto dobu budou žalovaní oprávnění nemovitost užívat. Žalovaní si naopak museli být vědomi toho, že nebude-li pro ně vloženo vlastnické právo a bude jim vrácena kupní cena (neboť nebyla odstraněna překážka vkladu vlastnického práva na žalované ve sjednané šestiměsíční lhůtě), odpadne právní důvod užívání nemovitostí (uvedené nemění nic na tom, že i nadále by byli žalovaní oprávněni se domáhat splnění povinnosti žalobce převést na ně vlastnické právo k nemovitostem). Z žádného jednání účastníků nelze dovodit, že by mezi nimi došlo k výslovnému ujednání, na základě něhož by žalovaní mohli nemovitosti užívat i nadále (účastníci, včetně svědkyně [anonymizováno], výslovně uvedli, že nikdo otázku dalšího užívání nemovitostí po vydání předběžného opatření, ani po zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva a ani po vrácení kupní ceny z úschovy, neotevřel a s druhou stranou nekomunikoval).
Nečinnost účastníků soud hodnotil v souladu s ustanovením § 1747 o. z., kdy se u bezúplatné smlouvy má za to, že dlužník se chtěl zavázat spíše méně než více. V daném případě je dlužníkem žalobce, který se bezpochyby zavázal přenechat nemovitosti do užívání žalovaných po dobu vkladového řízení, resp. až na dobu 6 měsíců, v rámci nichž mohlo ke vkladu vlastnického práva dojít (ať již na základě původní kupní smlouvy či nově uzavřené kupní smlouvy, která by odstranila vady, pro něž nemohlo dojít ke vkladu vlastnického práva na základě původně uzavřené kupní smlouvy). Soud nemá za osvědčené, že by žalobce měl v úmyslu přenechat žalovaným nemovitosti do užívání na dobu delší, či že by s tím, byl srozuměn. Žalovaní naopak byli těmi, kdo počínaje dnem 20.8.2021 měli zpět k dispozici kupní cenu (resp. jim vznikl nárok domáhat se jejího vrácení po schovateli). V řízení bylo vyvráceno tvrzení žalovaných, že neměli žádné informace o problémech spojených se vkladovým řízením, že nebyli informování i vydaném předběžném opatření, důsledcích pro vkladové řízení či nutnost uzavřít po odpadnutí překážky novou smlouvu, a to zejména výpovědí svědkyně [anonymizováno]. I pokud by o tom nevěděli od žalobce a svědkyně, žalovaní nebyli ve vkladovém řízení nikým zastoupeni, přičemž katastrální úřad po vydání předběžného opatření odeslal účastníkům, tedy i žalovaným, výzvu k doplnění návrhu před rozhodnutím a následně i rozhodnutí o zamítnutí návrhu, když v obou listinách musel být vyjádřen důvod, pro nějž není možné vyhovět návrhu na vklad, tedy existenci předběžného opatření. Nelze ani přehlédnout, že z výpovědi svědkyně [anonymizováno] vyplynulo, že žalovaní, konkrétně žalovaná č. 2, byli těmi, kteří se aktivně zajímali, kdy jim bude vrácena kupní cena z úschovy. Byli si tedy vědomi toho, že odpadl důvod pro úhradu kupní ceny a její další úschovy, v důsledku čehož si měli být vědomi i toho, že odpadl důvod pro bezúplatné užívání nemovitostí, jež se pojilo s nabytím vlastnického práva na základě kupní smlouvy. Soud tak má za to, že počínaje dnem 20.8.2021 užívali žalovaní nemovitost, resp. spoluvlastnický podíl žalobce, bez právního důvodu, neboť důvod užívání odpadl (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 28 Cdo 4492/2014).
25.Poslední otázkou, kterou soud ve vztahu k délce užívání nemovitostí žalovanými řešil, odkdy žalovaní opět užívali nemovitosti na základě existujícího právního důvodu. Soud se neztotožnil s názorem žalobce, že tomu bylo až ode dne právních účinků vkladu vlastnického práva pro žalované na základě kupní smlouvy ze dne 2.6.2022, tj. ode dne 6.6.2022. Účastníci v kupní smlouvě ze dne 2.6.2022 v čl. V. uvedli, že žalovaní již převzali nemovitosti, a že na ně přešlo nebezpečí škody na věci, čímž účastníci výslovně upravili způsob předání předmětu kupní smlouvy. Uzavřením dohody o času převzetí předmětu kupní smlouvy vzniklo žalovaným opět právo užívat nemovitosti, tentokrát jako důsledek splnění závazku žalobce předat žalovaným jako kupujícím předmět kupní smlouvy. Počínaje dnem 2.6.2022 již žalovaní opětovně užívali nemovitosti na základě výslovné dohody s žalobcem.
26.Na základě shora uvedeného soud uzavřel, že žalovaní užívali od 20.8.2021 do 2.6.2022 nemovitosti, resp. spoluvlastnický podíl o velikosti ¼, bez právního důvodu, neboť právní důvod jejich užívání odpadl a jsou tak povinni vydat žalobci k jeho výzvě bezdůvodné obohacení, které jim vzniklo. Za situace, kdy bezdůvodné obohacení spočívající v užívání nemovitostí nelze objektivně vydat, náleží žalobci právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny (srovnej ustanovení § 2991 a 2999 o.z.). 27.Obvyklá cena nájmu byla v řízení stanovena znaleckým posudkem ing. [anonymizováno], dle něhož výše nájemného ¼ nemovitostí v roce 2021 činila 4 750 Kč měsíčně a v roce 2022 činila 6 250 Kč. Bezdůvodné obohacení žalovaných v roce 2021, tj. za dobu 4 měsíců a 12 dnů měsíce srpna činilo 20 384 Kč (1 měsíc 4 750 Kč, tj. 1 den v srpnu 153,23 Kč) a v roce 2022 za dobu 5 měsíců a 2 dnů měsíce června činilo 31 667 Kč (1 měsíc 6 250 Kč, tj. 1 den v srpnu 208,333 Kč). Celkem žalovaným vzniklo bezdůvodné obohacení za dobu od 20.8.2021 do 2.6.2022 ve výši 52 061 Kč, které jsou povinni vydat žalobci. Soud dále přiznal žalobci i právo na úhradu úroku z prodlení běžícího ode dne podání žaloby, když k uvedenému dni již byli žalovaní v prodlení s úhradou bezdůvodného obohacení, jež měli uhradit žalobci k jeho výzvě ze dne 18.8.2022 (výrok I). Ve zbývajícím rozsahu soud žalobu zamítl (výrok II.).
28.Žalovaní se v řízení ve formě procesní obrany domáhali po žalobci náhrady škody, které jim měla vzniknout v důsledku toho, že nemohli užívat své finanční prostředky uložené na úschovném účtu advokáta, a to ve výši jejich znehodnocení inflací (uplatněnou po koncentraci řízení). Žalovaní však ani po poučení soudem podle §118a odst. 1 a 3 o.s.ř. neoznačili jakou konkrétní povinnost, ať již zákonnou či smluvní, od níž svůj nárok na náhradu škody dovozují, měl žalobce porušit. S ohledem na tuto skutečnost neunesli svoji povinnost tvrzení k nároku na náhradu škody a soud se jím dále nezabýval. Pro úplnost ještě soud uvádí, že mají-li za to, že jim byla vrácena kupní cena z úschovy později, než jak bylo účastníky sjednáno, jde o porušení povinnosti ze strany schovatele a nikoliv žalobce. 29.Pokud žalobce dovozoval svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení za období již od 25.2.2021 od skutečnosti, že si musel v důsledku neuhrazení kupní ceny pronajmout byt a vzít půjčku na jeho zařízení (srovnej odstave 14 tohoto rozsudku), doplňuje soud nad shora uvedené, že nájemní smlouvu k bytu uzavřel žalobce již v lednu 2021, tedy dříve, než uzavřel 1. kupní smlouvu, z čehož lze dovodit, že ji uzavíral neboť již na základě předchozích jednání s žalovanými věděl, že tito požadují předání nemovitostí již po uzavření kupní smlouvy a nikoliv až po vkladu vlastnického práva. Naposledy pak byla nájemní smlouva prodloužena dne 23.1.2023, tj. v době, kdy již měl žalobce cca ½ roku kupní cenu k dispozici (v důsledku vkladu vlastnického práva na žalované dle kupní smlouvy ze dne 2.6.2022). Pokud pak v řízení předložil smlouvu o půjčce ze dne 17.4.2021 opět tato nemá návaznost na vlastní nemožnost užívat nemovitosti, které předal žalovaným, když musel být srozuměn s tím, že kupní cenu neobdrží dříve než po vkladu vlastnického práva.
30.Pokud se žalobce dovolával aplikace ustanovení § 6 odst. 2 o.z., že nikdo nesmí těžit z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu, poukazuje soud na to, že v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaní vyvolali protiprávní stav, na základě něhož nemovitosti užívali, či že by ho udržovali. Protiprávním vztahem je zde nesplnění povinnosti žalobce převést na žalované nemovitosti dle kupní smlouvy ze dne 19.1.2021. Tento protiprávní stav byl zapříčiněn vydaným předběžným opatřením soudu, jímž bylo žalobci zakázáno nakládat s převáděnými nemovitostmi. Uvedené okolnosti žalovaní nezpůsobili, a ani je objektivně nemohli udržovat (nebyli navrhovateli předběžného opatření ani účastníky řízení o vrácení daru). Obdobně protiprávní stav bezprostředně nevyvolal ani žalobce a ani on tento neudržoval, když z pozice žalovaného ve sporu s paní [anonymizováno] nebyl pánem sporu. Tedy ani ve vztahu k žalobci neměl soud za splněné podmínky k aplikaci citovaného ustanovení § 6 o.z. 31.O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem III. podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení částečně úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 42 148 Kč. Soud vyšel z toho, že žalobce byl úspěšný v rozsahu 61%, když se v řízení domáhal vydání bezdůvodného obohacení za období od 25.2.2021 do 6.6.2022, tj. za 466 dní, přičemž mu soud přiznal bezdůvodné obohacení pouze za dobu od 20.8.2021 do 2.6.2022, tj. za 286 dní. Soud ve věci úspěchu nevycházel z žalované částky, neboť má za to, že výše obvyklého nájemného je otázkou znaleckou ve smyslu ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 503 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 52 061 Kč (výše přiznaného plnění) sestávající z částky 3 220 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, z částky 3 220 Kč za sepis žaloby, z částky 3 220 Kč za účast na jednání soudu dne 9. 2. 2023, z částky 6 440 Kč (2 x 3 220 Kč) za účast na jednání soudu dne 21. 3. 2023, z částky 3 220 Kč za účast na místním šetření se znalcem, z částky 3 220 Kč za písemné vyjádření ke znaleckému posudku a z částky 6 440 Kč (2 x 3 220 Kč) za účast na jednání soudu dne 12. 12. 2023 včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 3 520,39 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 9. 2. 2023 náhrada 996,11 Kč za 84 ujetých km v částce 696,11 Kč (44,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,0 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 21. 3. 2023 náhrada 996,11 Kč za 84 ujetých km v částce 696,11 Kč (44,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,0 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 6. 9. 2023 náhrada 589,10 Kč za 38 ujetých km v částce 289,10 Kč (34,40 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,0 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 12. 12. 2023 náhrada 939,07 Kč za 84 ujetých km v částce 639,07 Kč (34,40 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,0 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 38 720,39 Kč ve výši 8 131,28 Kč a dále zálohy na náklady spojené se zpracováním znaleckého posudku dle § 141 odst. 1 o.s.ř. v částce 20 000 Kč. Pro úplnost soud uvádí, že nepřiznal žalobci náhradu nákladů řízení za předžalobní výzvu, neboť tuto zpracoval a odeslal žalobce, nikoliv jeho právní zástupkyně a dále za podání žalobce ze dne 22.2.2023, když uvedeným podáním žalobce doplňoval svá skutková tvrzení, která měla být uvedena již v žalobním návrhu a soud tak má uvedený úkon za neúčelný.
32.Lhůtu k plnění žalovaným uloženým povinnostem výrokem I. a III. soud stanovil v souladu s ustanovením § 160 o.s.ř., když neshledal důvody pro její prodloužení. 33.Výrokem IV. a V. soudu rozhodl podle § 148 o.s.ř. o nákladech státu, které budou vynaloženy v souvislosti s podáním znaleckého posudku znalcem ing. [anonymizováno] (včetně jeho účasti na soudním jednání dne 12.12.2023), a které zároveň nejsou kryty zálohou uhrazenu žalobcem. Ohledně těchto nákladů soud rozhodl tak, že je nesou oba účastníci, a to v rozsahu jejich neúspěchu, tj. žalobce v rozsahu 39% a žalovaní v rozsahu 61%. Ke dni vyhlášení rozhodnutí soudu však nebyla výše znalečného za účast znalce u jednání soudu stanovena, tedy jejich výše bude určena samostatným usnesením soudu po té, co bude svědečné znalci pravomocně přiznáno. --- POUČENÍ ---
Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Praze, prostřednictvím Okresního soudu v Berouně. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.
Nesplní-li žalovaní povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.