Okresní soud v Chrudimi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Profousovou ve věci
žalobkyně: [anonymizováno], nar. [anonymizováno]
bytem [anonymizováno]
zastoupené advokátkou [anonymizováno]
sídlem [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno]
proti
žalovanému: [anonymizováno], narozený [anonymizováno]
bytem [anonymizováno]
zastoupenému advokátkou [anonymizováno]
sídlem [anonymizováno]
o 20 607,87 Kč s příslušenstvím
--- VÝROK ---
I. Žaloba, aby žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobkyni 20 607,87 Kč s úrokem ve výši 8,46% ročně z této částky od 25.07.2023 do zaplacení, dále s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 25.07.2023 do zaplacení, dále částku 5 280,97 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z částky 5 280,97 Kč od 01.07.2023 do zaplacení, dále částku 1 250 Kč, se zamítá.
II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému na nákladech řízení 22 575 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho právní zástupkyně.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.Žalobou podanou k soudu dne 12.03.2024 domáhala se žalobkyně proti žalovanému zaplacení 20 607,87 Kč s úrokem ve výši 8,46% z částky 20 607,87 Kč od 25.07.2023 do zaplacení, se zákonným úrokem ve výši 15% ročně z této částky od 25.07.2023 do zaplacení, dále částky 5 280,97 Kč se zákonným úrokem ve výši 15% ročně z této částky od 01.07.2023 do zaplacení, dále částku 1 250 Kč. K odůvodnění uvedla, že na základě nájemní smlouvy užívala bytovou jednotku č. [anonymizováno], dle dohody žalovaného se žalobkyní byl nájem ukončen ke dni 30.11.2022. V souladu s č. IV smlouvy o nájmu složila žalobkyně dne 19.08.2019 peněžitou záruku ve výši 21 000 Kč, kterou byl žalovaný jako pronajímatel vrátit při skončení nájmu, nejpozději do 30.12.2022. Dále dle § 2254, odst.2 občanského zákoníku vznikl žalobkyni nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, dle statistických údajů ČNB činí tento úrok 8,46% ročně. Žalovaný žalobkyni jistotu odmítl vrátit a odkazem na údajné škody, které měla způsobit, celkově žalovaný nárokoval částku 63 324 Kč. Z těchto nároků žalobkyně nerozporovala 9 068,80 Kč (náklady na nový koberec do obývacího pokoje 4 542,80 Kč, náklady na opravu prkénka do kuchyně 749 Kč, náklady na výmalbu obývacího pokoje 3 759 Kč). Jednostranným zápočtem dne 20.07.2023 započetla žalobkyně oproti tomuto nároku své pohledávky, a to 6 950,64 Kč jako zákonného úroku z peněžité jistoty, 1 726,03 Kč zákonného úroku z prodlení z peněžité jistoty, 292,13 Kč pohledávku na vrácení jistoty. Po tomto zápočtu zůstává nadále neuspokojena pohledávka žalobkyně na vrácení peněžité jistoty ve výši 20 607,87 Kč splatná dne 30.12.2022 se zákonným úrokem od 25.07.2023, a zákonným úrokem z prodlení od 25.07.2023. Dále požadovala 5 280,97 Kč se zákonným úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne 02.01.2023 jí bylo doručeno vyúčtování vodného, stočného a elektřiny za období od 22.09.2021 do 30.11.2022 s tím, že na elektřině vznikl přeplatek 12 249,08 Kč, na vodném a stočném 31,89 Kč, celkem 12 280,97 Kč, dle vzájemné dohody bylo 7 000 Kč použito na zaplacení nájmu za listopad 2022, zbývá k vrácení 5 280,97 Kč. Dále žádala 1 250 Kč jako zákonné pokuty dle § 13, odst.1,2 z.č. 67/2013 Sb., když výzvu k předložení podkladů pro provedená vyúčtování odeslala žalobci dne 11.01.2023 a podklady obdržela13.03.2023, tj. žádá pokutu za 25 dnů po 50 Kč.
2.Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 06.05.2024 tak, že žádá zamítnutí žaloby. K odůvodnění uvedl, že na základě smlouvy o nájmu ze dne 14.07.2019 užívala žalobkyně bytovou jednotku ve vlastnictví žalovaného. Poté, co žalovaný v souvislosti s ukončením nájmu provedl prohlídku bytu, zjistil, že v důsledku jednání žalobkyně je byt poškozený a bude třeba provést nezbytné opravy. Žalovaný po předchozí dohodě se žalobkyní přistoupil k odstranění vad bytu, a to opravě kuchyňské linky, opravě podlahy, výmalbě bytu. Jednalo se o vady zřejmé při předání bytu i vady zjištěné dodatečně. Před odstraněním vad předložil žalobkyni jednotlivé cenové nabídky oprav, a pro odstranění pochybností jí nabídl prohlídku bytu před odstraňováním vad, žalobkyně ale zůstala nečinná, ale bez vědomí žalovaného kontaktovala nové nájemníky. Posléze v souladu s ust. § 1982, odst.1 občanského zákoníku započetl žalovaný jistotu ve výši 21 000 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ke dni 13.03.2023 ve výši 7 485 Kč a přeplatek za služby 5 281 Kč, celkem 33 766 Kč proti pohledávkám žalovaného na odstranění vad bytu – oprava kuchyňské linky, dodávka podlahy a výmalba.
3.Žalobkyně se vyjádřila podáním ze dne 23.10.2024 tak, že žalovaný převzal klíče od bytu dne 29.11.2022, k protokolárnímu předání bytu došlo 30.11.2022. Dne 11.01.2023 zaslala žalobkyně žalovanému výzvu k vypořádání práv a povinností k nájmu bytu, žádala žalovaného o předložení podkladů pro vyúčtování elektřiny a vodného a stočného. Poškození soklu kuchyňské linky nesprávným užíváním myčky namítal žalovaný až dne 13.03.2023. Některé vady žalovaný namítal až 3 měsíce po převzetí bytu, cenové nabídky zajistil až poté, co jej žalobkyně vyzvala k vypořádání práv. Pokud se týká poškození koberce a podlahy v obývacím pokoji, žalobkyně uznává jen poškození koberce v hodnotě 5 452,80 Kč. Mezi poškozením podlahy a jednáním žalobkyně nelze dovodit příčinnou souvislost, když toto bylo tvrzeno až dne 31.01.2023, když v bytě již dva měsíce bydleli jiní nájemci, kteří měli psa a kočku. Pokud se týká poškození kuchyně, žalobkyně uznala jen výměnu prkénka, kterou ocenila na 749 Kč. Nárok na výmalbu obývacího pokoje v ceně 3 795 Kč uznala. Náhradu za prominutí nájemného neuznala s tím, že noví nájemci již koncem února v bytě nebydleli z důvodu odstěhování do Prahy, podlaha byla vyměněna až po jejich odstěhování. Dle žalobkyně nejsou v předávacím protokolu vady bytu spolehlivě specifikovány, nelze z něj dovodit, že by žalobkyně souhlasila s tím, že si žalovaný ponechá jistotu, aniž by provedl vyúčtování. Některé vady začal žalovaný požadovat až poté, co žalobkyně požadovala vyúčtování. Poškození kuchyně je v předávacím protokole uvedeno jen obecně, bez specifikace vady.
4.Žalovaný se vyjádřil dále podáním ze dne 20.11.2024 tak, že bezodkladně po převzetí bytu byla provedena detailnější prohlídka za účelem jeho předání novým nájemcům, bylo zjištěno, že v bytě je nezbytné provést nutné opravy, aby mohl být předán k dalšímu užívání. Především se jednalo o opravu kuchyňské linky, podlahy v obýváku znečištěné a poškozené kočičí močí a výkaly.
5.Žalobkyně se dále vyjádřila podáním ze dne 25.11.2024 tak, že trvá na vrácení odpovídající části jistoty ve výši 20 607,87 Kč, když dle žalobkyně žalovaný neprovedl specifikaci toho, na jaké dluhy a v jaké výši měl použít jistotu, neprovedl započtení a jistotu nevrátil. Žalobkyně požaduje zákonný úrok. Namítá, že nelze započíst pohledávky nejisté a neurčité. Trvala na vrácení přeplatku na elektřině a vodném a stočném, na zákonné pokutě. Dle žalobkyně, jestliže žalovaný převzal byt s vadami, které má povinnost odstranit nájemce, došlo ke splnění dluhu a vznikl nový vztah odpovědnosti z vadného plnění. Dle žalobkyně žalovaný vytkl vady opožděně, dle ní se jedná o vady zjevné, veškeré vady měly být vytknuty v rámci předávacího protokolu, nikoliv dva měsíce po předání bytu. Žalovaný začal zjišťovat cenové nabídky až poté, co byl žalobkyní vyzván k vypořádání vzájemných pohledávek. Poškození koberce je uvedeno v předávacím protokole, poškození podlahy bylo vytknuto až 31.01.2023. Koberec a parkety byly znečištěny kočičími výkaly v koutě obývacího pokoje v důsledku onemocnění jedné z koček, žalobkyně se pokoušela koberec vyčistit sama i pomocí úklidové firmy, což se nepodařilo. Vada kuchyňské linky byla poprvé vytknuta až 13.03.2023, žalobkyně si není vědoma poškození kuchyňské linky vyjma jednoho prkénka pod myčkou, trvá na tom, že myčku užívala správně včetně použitých prostředků.
6.Žalovaný se dále vyjádřil podáním ze dne 09.05.2025 tak, že jednání žalobkyně má charakter lstivého jednání. Ta byla již v době předání bytu v kontaktu se svojí zástupkyní, která obsah předávacího protokolu odsouhlasila, žalobkyně nepopřela, že žalovaný nechá provést následně opravy v bytě za použití jistoty. Následně dne 11.01.2023 tento svůj projev vůle popřela, neboť žalovaného vyzvala k vrácení jistoty a změnila argumentaci ohledně oprav v bytě, následně využití jistoty za účelem oprav bytu popřela zcela. Je zřejmé, že žalobkyně byla obeznámena se stavem bytu v době předání, i s tím, že kauce bude použita na úhradu potřebných oprav, i s tím, že k opravám nebude možné přistoupit hned s ohledem na vánoční svátky.
7.Ze smlouvy o nájmu bylo zjištěno, že ji uzavřel žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce, předmětem nájmu je byt č. [anonymizováno] v domě č.p.[anonymizováno], doba nájmu – 01.08.2019 do 30.07.2020, nájemné 7 000 Kč měsíčně, jistota 21 000 Kč, záloha na el. energii 1 200 Kč měsíčně, na vodné a stočné 300 Kč měsíčně.
8.Z výzvy žalobkyně ze dne 29.11.2022 adresované žalovanému bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k protokolárnímu převzetí bytu dne 30.11.2022.
9.Z předávacího protokolu ze dne 30.11.2022 bylo zjištěno, že byl zapsán stav elektroměru a vody, zjištěna poničená kuchyň, zničený koberec, dle vyjádření firmy vyčistit nelze, znečištěn kočičí močí a výkaly, rozbité světlo v ložnici, vytržený odtok pračky, byt zaprášený a ušpiněný od barvy. Byl zapsán závěr, že pronajímatel nechá provést opravy v bytě na náklady nájemkyně, úhrada bude uhrazena ze složené kauce nájemkyně, opotřebení nelze nazvat obvyklou mírou opotřebení, byla pořízena fotodokumentace, zápis opatřen podpisem pronajímatele i nájemkyně.
10.Z potvrzení firmy [anonymizováno] ze dne 12.03.2023 bylo zjištěno, že myčka na adrese [anonymizováno] byla chybně užívaná, pravděpodobně dlouhodobě používán nevhodný prostředek (Jar), z toho důvodu došlo k poruše myčky a úniku vody mimo myčku.
11.Z přípisu žalobkyně adresovaného žalovanému ze dne 11.01.2023 bylo zjištěno, že žalobkyně v souladu s nájemní smlouvou složila dne 19.08.2019 jistotu ve výši 21 000 Kč, dle dohody pronajímatele a nájemkyně byl nájem ukončen ke dni 30.11.2022, když nájemkyně odevzdala pronajímateli klíče od bytu již dne 29.11.2022. Pokud se týká vad specifikovaných v předávacím protokolu, u poničené kuchyně žalobkyně uznává jen uvolněnou desku pod myčkou, a je ochotna nést náklady na její výměnu, které budou prokázány. Pokud se týká nenávratně zničeného koberce, žalobkyně poukazuje na to, že se jedná o světlý koberec s vysokým vlasem, který jevil známky opotřebení již při převzetí bytu žalobkyní, žalobkyně si je vědomá, že nejde vyčistit, ale žalovaný na něm nelpěl a ani noví nájemci si ho nepřejí, žalobkyně je ochotna nést jen náklady na vyčištění parket v pravém zadním rohu pokoje. Pokud se týká výmalby, je ochotna uhradit výmalbu části stěny nad akumulačními kamny. Rozbité stínidlo světla v ložnici dodala. Vytržený odtok od pračky vrátila. Pokud se týká znečištěného bytu, byt nebyl žalobkyni předán vyčištěný, musela čistit nánosy vodního kamene v umyvadle a baterii, ve vaně, horní části kuchyňské linky byl znečištěny mastnotou. Sama byt předala uklizený. Žalobkyni bylo dne 02.01.2023 doručeno vyúčtování služeb za období od 22.09.2021 do 30.11.2022 s tím, že přeplatek na elektřině je 12 249,08 Kč a na vodném a stočném 31,89 Kč, žádá vyplacení přeplatků do 18.01.2022, a žádá poskytnutí podkladů pro provedené vyúčtování od příslušných dodavatelů. Dále žádá vrácení jistoty se zákonným úrokem ke dni 09.01.2023 ve výši 6 025,84 Kč.
12.Z přípisu žalovaného adresovaného žalobkyni ze dne 31.01.2023 bylo zjištěno, že je potřeba provést opravu kuchyňské linky, poškození soklu, to obnáší demontáž spodní části linky, provedení oprav včetně materiálu dle cenové nabídky firmy [anonymizováno] ve výši 27 685 Kč. Koberec byl nenávratně poničen kočičí močí a výkaly v celém prostoru, žalovaný upřednostňuje levnější řešení, a to pokládku linolea dle cenové nabídky firmy [anonymizováno] [anonymizováno] 23 117,71 Kč. Náklady výmalby dle cenové nabídky [anonymizováno] činí 3 795 Kč. Celkové náklady na odstranění vad činí 54 597,71 Kč, z důvodu odstranění pochybností žalobce před odstraněním vad žádá žalobkyni o provedení prohlídky bytu včetně účasti právních zástupců, nabídl jí tři termíny.
13.Z přípisu žalobkyně adresovaného žalovanému označeného jako replika ke sdělení ze dne 31.01.2023 datovaného dnem 01.03.2023 bylo zjištěno, že žalobkyně namítá, že poptávka cenových nabídek byla žalobcem učiněna téměř dva měsíce po ukončení nájmu, kdy téměř dva měsíce byt užívali noví nájemníci, kteří měli psa, nesouhlasila s cenou opravy kuchyňské linky. Případné poškození podlahy dávala do souvislosti s novými nájemci, uplatnění poškození podlahy považuje ze strany žalobce za opožděné vytknutí vady. Žalobkyně vyjádřila ochotu nést náklady na vyčištění parket jen v pravém zadním rohu obývacího pokoje, nikoliv hradit položení linolea. Vada výmalby se dle žalobkyně týká jen části stěny mezi kamny a dveřmi. Dále zopakoval své nároky uplatněné v přechozích podáních.
14.Z přípisu žalovaného adresovaného žalobkyni ze dne 13.03.2023 bylo zjištěno, že žalovaný trvá na opravě kuchyňské linky, pokládce PVC a výmalbě bytu. Z důvodu odstranění pochybností nabídl žalobkyni prohlídku bytu, bezvýsledně. Je zřejmé, že myčka byla dlouhodobě užívána nesprávně, došlo k vyplavení kuchyně a poškození soklu v celé délce. Nejen koberec, ale i podlaha v obýváku byla poškozena kočičími výkaly. Výmalba bytu byla provedena tak, že se drolí a opadává a je flekatá. Vyúčtování včetně dokladů bylo žalobkyni poskytnuto, doklady jsou jí zaslány opětovně. Nárok žalobkyně ohledně zákonné pokuty žalovaný považuje za nedůvodný. Žalobkyně projevila vůli, aby jistota byla použita na odstranění vad bytu, žalovaný dle 1982, odst.1 o.z. započítává pohledávky žalobkyně na jistotu, zákonný úrok a přeplatky celkem 33 766 Kč oproti svým pohledávkám na opravu kuchyňské linky, malířským pracím ve výši 31 480 Kč a částečně oproti pohledávce za dodávku podlahy do 2 286 Kč. Po započtení zbývá, aby na další pohledávky žalobkyně zaplatila žalovanému 29 558 Kč.
15.Z návrhu na uzavření dohody o narovnání žalobkyně adresovaného žalovanému ze dne 05.05.2023 bylo zjištěno, že žalobkyně neuznává jednostranný zápočet žalovaného, sama uplatňuje vůči žalovanému nárok na vrácení jistoty ve výši 21 000 Kč + zák. úrok ve výši 8,46% ročně z 21 000 Kč od 20.08.2019 do vrácení, ke dni 03.05.2023 ve výši 6 580,72 Kč, dále zákonný úrok ve výši 15% ročně za každý den prodlení od 31.12.2022 do zaplacení, ke dni 03.05.2023 ve výši 1 070,14 Kč, celkem 28 650,86 Kč, dále přeplatek za el. energii, vodné a stočné za období od 22.09.2021 do 30.11.2022 ve výši 5 280,97 Kč, dále peněžitou pokutu za pozdní předání podkladů pro vyúčtování elektřiny, vodného a stočného ve výši 1 250 Kč, dále náhradu škody v důsledku porušení smluvních povinností žalovaného ve výši 13 240 K, kterou ale vyčíslila dle advokátního tarifu na 12 880 Kč, celkem si vůči žalovanému nárokuje 48 061,83 Kč. Z nároků žalovaného neuznává dodávku podlahy 23 344 Kč, uznává jen poškození koberce v ceně 4 542,80 Kč. Neuznává náklady na opravu kuchyňské linky 27 685 Kč, z toho uznává jen náklady na vyměnění jednoho prkénka za 749 Kč. Uznává výmalbu obývacího pokoje za 3 795 Kč. Neuznává 8 500 Kč jako náhrada za prominutí nájmu novým nájemcům. Jako smírný návrh žalobkyně po žalovaném požaduje 30 000 Kč.
16.Z přípisu žalobkyně adresovaného žalovanému ze dne 20.07.2023 označeného jako jednostranný zápočet pohledávek bylo zjištěno, že žalobkyně uplatňuje nárok na vrácení jistoty v celkové výši 29 676,67 Kč (sestávající z jistoty 21 000 Kč, zák. úroku8,46% ročně z 21 000 Kč za dobu od 20.08.2019 do vrácení jistoty, který ke dni 18.07.2023 činí 6 950,64 Kč), zák. úroku z prodlení ve výši 15% ročně za každý den prodlení od 31.12.2022 do zaplacení, který ke dni 18.07.2023 činí 1 726,03 Kč), přeplatky na energiích 5 280,97 Kč splatné dle § 2252, odst.2 dne 30.06.2023, zákonnou pokutu 1 250 Kč, náhradu škody, vyčísluje dle advokátního tarifu na 15 480 Kč, celkově 51 687,64 Kč. Z nároků žalovaného uznává 9 068,80 Kč (4 542,80 Kč za nový koberec,749 Kč za prkénko v kuchyni, 3 795 Kč za výmalbu obývacího pokoje), po započtení po žalovaném požaduje 42 618,84 Kč.
17.Z dokumentu označeného jako předžalobní upomínka adresovaného žalobkyní žalovanému ze dne 08.08.2023 bylo zjištěno, že v němu uvádí v podstatě stejné skutečnosti jako v přípisu ze dne 20.07.2023.
18.Z faktury č. [anonymizováno][anonymizováno][anonymizováno] ze dne 07.03.2023 bylo zjištěno, že žalovanému účtoval [anonymizováno], malíř a natěrač, za malířské práce 3 795 Kč (oškrábání malby, penetrace, malba – 2krát nátěr, sádrování).
19.Z cenové nabídky firmy truhlářství [anonymizováno]. žalovanému ze dne 27.01.2023 bylo zjištěno, že demontáž spodní části kuchyňské linky+ doprava na dílnu, oprava soklových šuflat a boků kuchyně, materiál + doprava činí 27 685 Kč. Z faktury č. [anonymizováno][anonymizováno][anonymizováno] firmy [anonymizováno]. žalovanému ze dne 08.03.2023 bylo zjištěno, že za materiál, opravu a dopravu je účtováno dle cenové nabídky 27 685 Kč.
20.Z faktury firmy [anonymizováno] [anonymizováno] ze dne 07.03.2023 č. 230100012 bylo zjištěno, že žalovanému bylo fakturováno 23 344 Kč za dodávku a montáž podlahy do obývacího pokoje.
21.Z nájemní smlouvy ze dne 11.11.2022 uzavřené mezi pronajímatelem žalovaným a nájemci [anonymizováno] a [anonymizováno] bylo zjištěno, že předmětem nájmu je bytč.[anonymizováno] v domě č. [anonymizováno] s počátkem nájmu od 01.12.2022. Z dodatku k nájemní smlouvě ze dne 04.12.2022 bylo zjištěno, že z důvodu, že byt nebyl předán nájemcům ve slíbeném stavu, nebudou pronajímatelé požadovat nájemné za leden 2023 a uhradí veškeré opravy v bytě, tj. podlahu v obývacím pokoji, výmalbu, opravu kuchyňské linky.
22.Z čestného prohlášení [anonymizováno] bylo zjištěno, že jmenovaný se dne 30.11.2022 s přítelkyní [anonymizováno] zúčastnil schůzky ohledně pronájmu bytu na adrese [anonymizováno], krom majitele, jeho manželky a jejích rodičů byla přítomna bývalá nájemkyně s matkou a dcerou. Byt byl neobyvatelný, koberce byly promočeny močí údajně od koček bývalé nájemkyně, byly na nich i černé fleky od plísně. Po odhrnutí bylo vidět i poškození parket močí. [anonymizováno] měla poškrábaná dvířka, vytržený sokl, na kterém bylo vidět nabobtnání po delším působení vodou, soklová šuflata nešla otevřít. V obývacím pokoji byla neodborně provedená výmalba - odlupování. V bytě byl zřetelně cítit pach moči, i když byla otevřená okna. [anonymizováno] [anonymizováno] říkala, že byt předala ve špatném stavu a opravy budou hrazeny z kauce, s majitelem se dohodli, že opravy budou provedeny za asistence nového nájemce a bude mu prominut jeden nájem 8 500 Kč. Koberec musel být vyhozen, parkety byly poničeny téměř po celé ploše, i nábytek v obývacím pokoji byl poničena znečištěn močí, po dohodě s majitelem ho vyhodili. Močí byl poničen i koberec a nábytek v ložnici. Myčka byla nefunkční. Majitel zajistil opravy, pak práce stopnul s tím, že bývalá nájemkyně se zříká odpovědnosti. Ta potom po panu [anonymizováno] požadovala, aby jí umožnil vstup do bytu bez vědomí majitele, v čemž jí nevyhověl.
23.Žalovaný předložil fotodokumentaci, na níž je patrný nepořádek, smetí a špína, víčka, patně na podlaze, dále parkety se zjevnými zaschlými barevně výraznými skvrnami od nějaké tekutiny.
24.Ze zprávy firmy [anonymizováno] [anonymizováno] ze dne 12.02.2025 bylo zjištěno, že na zakázce byl osobně pan [anonymizováno], který dne 25.01.2023 posla žalovanému zprávu (doloženo), že došlo k lokálnímu poškození parket vlivem působení vlhkosti (tmavší skvrny), celoplošně je ve špatném stavu povrchová úprava parket, je možné je obnovit renovací (broušení, tmelení, lakování). Renovací budou pravděpodobně z větší části odstraněny i tmavší skvrny, nelze to říct s jistotou.
25.Ze zprávy firmy [anonymizováno] ze dne 14.02.2025 bylo zjištěno, že majitel firmy byl počátkem ledna 2023 požádán žalovaným o posouzení poškozené kuchyňské linky, po jejím shlédnutí zjistil závady typu: zbobtnalé, oprýskané a odpadlé díly kuchyně, zoxidované závěsné kování, jednu skříňku bylo nutno zhotovit novou, po zpracování cenové nabídky byla realizována oprava.
26.Z dokumentu označeného jako čestné prohlášení ze dne 20.03.2023 bylo zjištěno, že [anonymizováno], předchozí nájemce, potvrzuje, že v bytě bydlel od února 2016 do července 2019, byt udržoval v pořádku, před předáním zajistil profesionální vymalování a čištění koberců, žaluzií, oken.
27.Z nabídky firmy [anonymizováno] [anonymizováno] ze dne 13.05.2025 bylo zjištěno, že výměna parket v bytě v obýváku by stála 104 653,25 Kč, v ložnici90 207,94 Kč.
28.Z potvrzení firmy [anonymizováno] [anonymizováno][anonymizováno][anonymizováno] bylo zjištěno, že dne 28.11.2022 firma čistila koberec dle objednávky paní [anonymizováno] na adrese [anonymizováno]. Koberec byl silně cítit močí od koček, na koberci byly viditelné pomočené fleky. Bylo provedeno opakované čištění, ale nepodařilo se vše vyčistit, koberec byl zničený.
29.Z výpovědi žalobkyně při jednání ve věci dne 15.2025 bylo zjištěno, že žalobkyně se snažila koberec vyčistit sama, pak zavolala firmu, paní jí řekla, že ty fleky vyčistit nejdou, je pravda, že v rohu se kočka několikrát vymočila, měla záněty. Když žalobkyně byt přebírala, byl špinavý, byla špinavá koupelna, okna, žaluzie byly rozbité. Na koberci v obýváku byly fleky. Než byt žalobkyně předala žalovanému, tak jej s pomocí přátel a rodiny vyčistila, soklové šuplíky šly normálně otvírat. Prkénko pod myčkou se poškodilo tak, že žalobkyně vyndávala soklové šuplíky, chtěla pod nimi vymést a vytřít, soklík šel normálně vyndat. Nikdy žalobkyně neřešila, že by vytekla myčka, fungovala normálně. Kočky neškrábaly po nábytku. Pod kobercem byl pečící papír, v růžku bylo vidět, že je to mokré. Rozbitého lustru si nikdo nevšiml, na to řeč nepřišla. Odtok od pračky tam nedržel, někdo ho vzal s pračkou. Zápach tam žádný nebyl. Žalobkyně měla tři kočky, pohybovaly se volně po bytě. Neproběhla výmalba celého obýváku, výmalbu žalobkyně nesporuje. Nový nájemník lhal, pokud tvrdil, že ho žalobkyně žádala o umožnění vstupu do bytu bez vědomí žalovaného. Lustr rozbitý nebyl, musel se rozbít při stěhování. Noví nájemníci měli psa a kočku.
30.Z výpovědi žalovaného při jednání ve věci dne 14.05.2025 bylo zjištěno, že byt předal žalobkyni čistý a v perfektním stavu, vymalování a úklid byl proveden firmou. Žalovaný a žalobkyně se nedohodli na kontrolních návštěvách, žalovaný neměl potřebu je kontrolovat. Že byt není v pořádku, zjistil před předáním v listopadu, byl překvapen, že obložení z borovice v předsíni je poškrábané od koček. Koberec v obýváku se nedá popsat, strašné fleky, sešlapaný, slepený žalovaný byl zděšený. Zpočátku byl v bytě cítit spray, pak začal být cítit, parkety pod kobercem byly zničeny vlhkostí. Jednalo se o parkety lepené do asfaltu, pod kobercem byly zakryté papírem. [anonymizováno] [anonymizováno] žalovanému sdělil, že parkety jsou zničené vlhkostí, vybroušení by trvalo 14 dnů a stálo 40 000 Kč, přitom nezaručoval, že by se skvrny neobjevily, výměna parket by stála 104 000 Kč. Žalovaný proto zvolil nejlevnější variantu nápravy, položení lina, aby to nepáchlo. Prkénko pod myčkou byla napevno na 2 a 2 šrouby, to bylo vytržené, pravděpodobně jim myčka vytekla, tak to vytrhli. Byly poškozeny všechny sokly dole (kuchyň), jedna skříňka nešla vytáhnout, bylo to vlhkostí. Linka byla na míru, když se to opravovalo, celý spodek se musel vyndat. Když oddělali skříňky, byly tam bonbony, mastné fleky, plíseň, a to na soklech, na skříňkách. Žalovaného neupozornili, že rozbili lustr, upozornil je na to on. Kohout pro pračku, který byl našroubovaný, vytrhli a odvezli s pračkou. Nábytek byl poškrábaný, ze skříně byl cítil zápach kočičích výkalů a moči. Nábytek i koberec páchly kočičí močí. Kličky na oknech byly okousané od koček, i koberec v ložnici byl od výkalů. Klíče od žalobkyně obdrželi 29.11., žalobkyně byla u toho, když odkryli koberec a viděla ty skvrny. V předávacím protokolu byly vady, ale některé vady nebyly na první pohled vidět, sokl v kuchyni byl nasazený, v kamnech byl hrozný nepořádek, zbytky jídla, sláma, myší výkaly. V kuchyni šuplíky nešly vyndávat, bylo to nabobtnalé, stěna za šuplíky byla plesnivá, byl tam nepořádek, sláma, tkaničky, drobty, plasty, bylo to hnusné. Černé lepkavé skvrny byly po celé lince. Pak noví nájemci volali, že nejde myčka, tak dali samotný cyklus mytí, z myčky vylétla pěna, opravář jim sdělil, že tam museli dávat jar nebo něco pěnivého, že to ucpalo trysky, týden tam žalovaný chodil pročišťovat myčku vodou. Když byt předával pan [anonymizováno], byl byt čistý, proběhla i kontrola parket
31.Z výpovědi svědka [anonymizováno] při jednání ve věci dne 14.05.2025 bylo zjištěno, že svědek je tchánem žalovaného. Byl v bytě, než se do něj nastěhovala žalobkyně, byt byl po generálním úklidu, nově vymalovaný. V době, kdy tam bydlela žalobkyně, v bytě nebyl, až když mělo dojít k předání bytu posledního listopadu, byla přítomna ještě manželka svědka, jeho dcera (manželka žalovaného), žalobkyně, její matka. Byt byl zdevastovaný, i když byl otevřená okna, v bytě byl hrozný zápach po kočičincích, koberec byl mokrý, stěny byly vymalované tak, že se to drolilo, u dvířek v obývákové stěně chyběla madla, dvířka byla poškrábaná, kuchyňská linka byla zduřelá, bylo zjevné, že tam působila voda, bylo to nabobtnalé, svědek si to vysvětloval tím, že se tam asi chodily kočky vyprazdňovat. Pod mřížkou elektrických kamen byly myší výkaly. Svědek se zeptal, co s tím bytem dělali, že vypadá, jakoby v něm bydleli nepřizpůsobiví občané, matka žalobkyně křičela, že její dcera není „cumploch“, a to opakovaně. Kdeco v bytě bylo zničené, zřejmě vyměnili anténu, stěnou až ven provrtali centimetrovou díru. Pak žalobkyně a její příbuzní odjeli, přijeli noví nájemci, procházeli byt, parkety byly zničené, koberec byl zničený, lustr v ložnici byl rozbitý a pootočený, aby to nebylo vidět.
32.Z výpovědi svědkyně [anonymizováno] při jednání ve věci dne 14.05.2025 bylo zjištěno, že svědkyně je tchýní žalovaného. V bytě původně žila její dcera se žalovaným. Svědkyně byla přítomna, když přebírali byt od žalobkyně, vypadal hrozně, na koberci byla plíseň, byt nebyl vymalovaný, stěna byla nabarvena bílou vodou, bylo to flekaté, lišty kolem místnosti byly flekaté, lišta v kuchyni byla namáchaná, bylo vidět, že je to od vody, byla vytržená a narafičená. U nábytkové stěny chyběla držátka, v koupelně byl pryč kohout na pračku, v ložnici rozbitá baňka lustru, ale bylo to narafičené, aby to nebylo vidět. Na akumulačkách je plech, když ho zvedli, byl tam nepořádek, výkaly zřejmě od myší. Pod kobercem byly černé fleky na parketách. V bytě byl zápach, a to i při otevřených oknech. Kuchyňská linka byla poškrábaná, nad sporákem to bylo mastné, jako by to nebylo nikdy čištěné. Byla tam žalobkyně, její matka a malé dítě, a neustále byla na telefonu s právničkou.
33.Z výpovědi svědkyně [anonymizováno] při jednání ve věci dne 14.05.2025 bylo zjištěno, že svědkyně je manželkou žalovaného, v bytě původně bydleli, byl pronajímán už před žalobkyní panu [anonymizováno], ten, když skončil, nechal celý byt vymalovat, zavolal úklidovou firmu. Než se tam nastěhovala žalobkyně, byl byt uklizený. V bytě bydlela žalobkyně, její přítel a její dcera, neměli domluveny kontroly stavu bytu, respektovali soukromí nájemců. Svědkyně byla přítomna při předání bytu 29.11., byl tam dále žalovaný, žalobkyně a její matka. V obýváku byl oranžovorůžový koberec, svědkyně byla v šoku, protože byl samý černý flek. Matka žalobkyně svědkyni řekla, ať nekouká, že její dcera není špindíra. Tvrdili, že byt je vymalovaný, zdi byly mokré, bylo vymalováno půl zdi, bylo to strašné, oni tvrdili, že to uschne. Pod myčkou byl vytržený sokl, ale byl daný tak, aby si toho nevšimli. V bytě byly cítit čistící prostředky, pak zjistili, že cítí moč. Žalobkyně tvrdila, že koberec je vyčištěný firmou, neřekla kterou, tak svědkyně obvolala firmy a firma pana [anonymizováno] jí sdělila, že tam byli, že se koberec nedá vyčistit, protože je znečištěn kočičími výkaly a močí. Pak šli do bytu s manželem týž den a zjistili rozbité světlo, chybějící kohout v koupelně, chybějící úchytky od skříní. Svědkyně volala žalobkyni a slyšela, jak se otec žalobkyně ve vztahu ke svědkyni vyjadřoval velmi vulgárně. Sešli se proto následující den, svědkyně měla obavy z otce žalobkyně, proto požádala o přítomnost své rodiče. V bytě byl zápach, přišli i noví nájemníci, viděli, jak je byt zdevastovaný. Domluvili se, že svědkyně s manželem seženou řemeslníky, žalobkyně to odsouhlasila. Před Vánoci přišlo vyúčtování elektřiny, po Vánocích svědkyně žalobkyni informovala, že má přeplatek, že to pošle vše najednou. Žalovaný se svědkyni opakovaně vyzývali žalobkyni, ať se přijde do bytu podívat, nepřišla. Pak jim oznámili noví nájemníci, že na skříních jsou fleky od kočičí moči, tak jim napsali, ať skříně vyhodí. Kdy ž přišel opravář na kuchyň, byla tam plíseň, bylo to nabobtnalé, nepořádek. Předávací protokol vyhotovila svědkyně, zapsali, co viděli 29.11., potom odtáhli koberec, bylo to promočené močí. V kuchyni zkoušeli myčku, hučela, tak se domnívali, že je v pořádku, ale nešla. To poškození kuchyně, že se jedna skříňka musela i vyhodit, že vše je nabobtnalé, zjistili řemeslníci.
34.Z výpovědi svědkyně [anonymizováno] při jednání ve věci dne 14.05.2025 bylo zjištěno, že svědkyně je matkou žalobkyně, byla přítomna při převzetí bytu žalobkyní, v bytě byla špína, byly poničené žaluzie, špinavá okna, špinavá vana, bylo to v r.2020. V bytě bydlela žalobkyně a její přítel, žalobkyně měla tři kočky, měla potkany asi dva. Žalobkyně byt předávala uklizený, byl čerstvě vyčištěný koberec, druhá dcera umyla celou kuchyňskou linku, svědkyně pomáhala s mytím oken, přítel dcery vymaloval celý obývák, stěny byly čisté, bílé. Koberec byl stejný, jako když se tam nastěhovali, v bytě bylo cítit vlhko, protože byl vyčištěný koberec. Svědkyně si vůbec nevzpomíná, že by někdo otevřel mřížku topného tělesa a že by tam byl nepořádek a trus. Pod myčkou nebyla utržena spodní část, nevzpomíná si, že by v koupelně byl vytržený kohout. Lustr v ložnici byl rozbitý, ale žalobkyně pronajímatele na to upozornila a jednu kouli koupila. Žalobkyně měla pro dvě kočky dvě toalety, potkani nebyli venku, leda že je žalobkyně brala do náručí.
35.Z výpovědi svědkyně [anonymizováno] při jednání ve věci dne 14.05.2025 bylo zjištěno, že svědkyně je sestrou žalobkyně. Žalobkyně v bytě bydlela s přítelem a dítětem, měla dvě kočky, na podzim r. 2022 jim svědkyně přivezla další kočku, která měla chronické potíže s močovým ústrojím, několikrát se vymočila v obýváku, o výkalech svědkyně neví. Žalobkyně měla dále dva potkany. Svědkyně byt uklízela před převzetím žalovaným, vytírala pod myčkou, nevšimla si, že je něco utrženo, následně jí žalobkyně sdělila, že prkýnko pod myčkou je uvolněné. Svědkyně si nevšimla, že by nábytek byl nějak poškozen, nabobtnán. Žalobkyně s rodinou byt vyčistila vlastní silou, pouze na koberec brala firmu. Noví nájemci měli v bytě psa a 2 kočky.
36.Žalobkyně v závěrečném návrhu žádala vyhovění žalobě. K odůvodnění uvedla, že žalovaný ve své procesní obraně nevznesl námitku započtení, většina tvrzení žalovaného jsou vágní informace postrádající procesní kvalitu, někde zcela chybí. Žalovaný spoléhá jen na obsah důkazů a ignoruje právní úpravu a judikaturu. K tvrzení žalovaného, že vady uplatnil řádně a včas, tj. při předání bytu, pokud by se jednalo o skrytou vadu, bez zbytečného prodlení, první zmínka o vyplavení kuchyně se objevuje až v jeho sdělení z 13.03.2023. V předávacím protokole není zmínka o poškození kuchyňské linky, ve fotodokumentaci je jen poškozené prkénko pod myčkou. Žalovaný začal tvrdit vady, které nebyly zachyceny v předávacím protokole, až dva měsíce po nastěhování nových nájemců. Dle rozs. NS ČR sp.zn. nsoud/26_Cdo_2267_2019 musí pronajímatel nájemci při skončení nájmu specifikovat, na jaké dluhy a v jaké výši použil kauci. Žalovaný převzal klíče od žalobkyně 29.11.2022, téhož dne žalobkyně žalovanému zaslala výzvu k protokolárnímu předání bytu. K protokolárnímu předání došlo 30.11.2022, zaznamenáním stavu bytu i stavu měřidel. Dne 11.01.2023 žalobkyně zaslala žalovanému výzvu k vypořádání práv a povinností z nájmu a vypořádání jistoty, požádala o předložení podkladů pro vyúčtování elektřiny, vodného a stočného. Sdělením ze dne 23.01.2023 žalovaný vyjádřil žalobkyni její překvapivost k vrácení jistoty a dále sdělil, že doplní specifikaci vad bytu. Téhož dne žalobkyně sdělila žalovanému, že vady vyplývají z předávacího protokolu. Dne 31.01.2023 sdělil žalovaný žalobkyni vadu - poničenou podlahu, předložil cenové nabídky. Dne 01.03.2023 se žalobkyně vyjádřila k jednotlivým vadám a vyzvala žalovaného k vrácení jistoty. Dne 13.03.2023 sdělil žalovaný žalobkyni shrnutí nákladů na opravy, vytknul nesprávné užívání myčky, kdy mělo dojít k vyplavení kuchyně a poškození soklu, zpochybnil nárok žalobkyně na zákonnou pokutu z prodlení. Dne 05.05.2023 projevila žalobkyně nesouhlas se zápočtem žalovaného. Poškození podlahy, tj. parkem pod koberce začal žalovaný tvrdit až 31.01.2023, noví nájemci v bytě chovali psa a kočku. Nelze prokázat příčinnou souvislost mezi jednáním žalobkyně a poškozením podlahy. Při předáním měl žalovaný dost času projít celý byt a zjistit nedostatky, není důvodu domnívat se, že by v předávacím protokole nebyly zaznamenány veškeré vady. Stav parket před převzetím bytu nebyl zaznamenán, neexistuje objektivní důkaz stavu parket pod kobercem ke dni 30.11.2022. Tmavé skvrny mohly vzniknout vzlínáním asfaltu. Jediným objektivním důkazem je předávací protokol. Na fotografiích kuchyně je zřejmé jen poškození soklového prkénka pod myčkou, jinak poškození kuchyně je vadou zjevnou. Žalobkyně dále namítala, že byt byl žalovaným pojištěn. 37.Žalovaný v závěrečném návrhu žádal zamítnutí žaloby. K odůvodnění uvedl, že dle ust. § 1982 odst. 1 OZ vůči pohledávkám žalobkyně na jistotu ve výši 21 000 Kč včetně zákonného úroku ke dni 13.03.2023 ve výši 7 485 Kč, přeplatek za služby 5 281 Kč (celkový přeplatek 12 280,97 Kč po odečtení dlužného nájmu za listopad 202 ve výši 7 000 Kč), tj. celkem 33 766 Kč, započetl své pohledávky na opravu kuchyňské linky 27 685 Kč, za malířské práce 3 795 Kč, částečně za montáž podlahy 2 286 Kč. Důvodem provedení oprav podlahy v obývacím pokoji bylo znečištění kočičími výkaly, nejednalo se jen o totální zničení koberce, ale nutnou opravu povrchové úpravy podlahy z důvodu zápachu. Byly provedeny nezbytné opravy tak, aby se dal byt používat. Žalovaná byla již v den předání bytu obeznámena se stavem podlahy v obývacím pokoji. I v případě opravy kuchyňské linky postupoval žalovaný obezřetně, linka byla poškozená, soklová šuplata nešla otevřít, myčka byla nefunkční v důsledku používání nevhodných prostředků, kdy docházelo k úniku vody. Nárok žalobkyně zanikl započtením. Žalobkyně v bytě chovala kočky a potkany. V rámci předání bytu žalobkyně potvrdila, že stav bytu neodpovídá běžné míře opotřebení s tím, že pronajímatel je oprávněn provést opravy v bytě na její náklady a úhrada bude provedena z jistoty. Dne 11.01.2023 vyzvala žalobkyně žalovaného k vypořádání práv a povinností z nájmu, dne 23.01.2023 žalovaný žalobkyni vyzval o objasnění stavu věci, dne 31.01.2023 jí předložil cenové nabídky ohledně nutných oprav v bytě a poskytl žalované možnost prohlídky bytu. Možnost oprav byla limitována vánočními svátky. 38.Provedeným dokazováním má soud za prokázány tyto skutečnosti: Mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena smlouva o nájmu bytu č. [anonymizováno] v domě č.p.[anonymizováno], počátek nájmu 01.08.2019, nájemné 7 000 Kč měsíčně, jistota 21 000 Kč, záloha na el. energii 1 200 Kč měsíčně, na vodné a stočné 300 Kč měsíčně (smlouva o nájmu). Byt byl ze strany pronajímatele předán nájemkyni po provedení čištění profesionální firmou, tj. včetně čištění koberců, oken, žaluzií a dále po vymalování profesionální firmou (čestné prohlášení ze dne 20.03.2023 předchozího nájemce [anonymizováno], který uvedené služby před předáním bytu zajistil). Tímto má soud za prokázáno, že byt byl předán žalobkyni bez závad, čistý a způsobilý k řádnému užívání. Žalobkyně byt převzala dne 01.08.2019 a předala pronajímateli dne 30.11.2022, klíče od bytu předala žalovanému dne 29.11.2022 (nesporné), protokolární předání proběhlo dne 30.11.2022. Protokolárně byly zaznamenány vady, tj. poničená kuchyň, zničený koberec, rozbité světlo v ložnici, vytržený odtok pračky, byt zaprášený a ušpiněný od barvy, byl sepsán závěr, že pronajímatel nechá provést opravy v bytě na náklady nájemkyně a úhrada bude provedena z kauce, s tím, že opotřebení nelze nazvat obvyklou mírou opotřebení, byla pořízena fotodokumentace, zápis byl podepsán pronajímatelem i nájemkyní (protokol ze dne 30.11.2022). Žalobkyně následně z vad bytu uznala pouze náklady na zničený koberec ve výši 4 542,80 Kč, náklady na výmalbu obývacího pokoje ve výši 3 759 Kč a z nákladů na opravu kuchyňské linky do výše 749 Kč, jak sama uvedla, na opravu jednoho prkénka. Soud provedl důkazy dotazem na odborné firmy, které opravy prováděly, písemnými dokumenty a výslechem účastníků a svědků a po zhodnocení jednotlivých důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl ohledně vad při předání bytu ze strany žalobkyně žalovanému k těmto závěrům: Pokud se týká kuchyňské linky, ze zprávy truhlářské firmy pana [anonymizováno] ze dne 14.02.2025 vyplývá, že majitel firmy byl počátkem ledna 2023 požádán žalovaným o posouzení poškození kuchyňské linky, po jejím zhlédnutí zjistil zbobtnalé, oprýskané a odpadlé díly kuchyně, zoxidované závěsné kování, jednu skříňku byl nutno zhotovit novou. Z cenové nabídky uvedené firmy ze dne 27.01.2023 bylo prokázáno, že oprava se týkala soklových šuplat a boků kuchyně, byla nutná demontáž části linky, doprava na dílnu, oprava, účtováno a zaplaceno za opravu bylo dle faktury 27 685 Kč. Poškození kuchyňské linky, a to ve spodní části, zejména nabobtnání v důsledku vlhkosti, špína, nepořádek, mastné skvrny byly potvrzeny v čestném prohlášení [anonymizováno], nového nájemce, který měl byt převzít po žalobkyni a byl přítomen 30.11.2022 se svojí přítelkyní [anonymizováno] schůzky ohledně nájmu uvedeného bytu. Tyto důkazy soud považuje za zcela objektivní, když truhlářská firma neměla žádného důvodu uvádět nějaké nepravdivé údaje, stejně tak pan [anonymizováno]. Dle žalobkyně šly šuplíky vyndávat, prkénko pod myčkou se poškodilo tak, že žalobkyně vyndávala soklové šuplíky, chtěla pod nimi vymést a vytřít. Soklové prkénko bylo připevněno napevno šrouby, není tedy zřejmé, proč ho žalobkyně vytrhla, nezní příliš věrohodně, že pod myčkou chtěla zametat, jako pravděpodobnější se jeví varianta, že myčka vytekla. Ostatně fotodokumentací pořízenou v bytě má soud za prokázáno, že tyto prostory nejevily známky nějakého úklidu, je vidět špína, smetí, nějaká víčka. V souvislosti s těmito důkazy se jeví jako věrohodná výpověď žalovaného a svědků [anonymizováno], [anonymizováno], [anonymizováno]. Byť to jsou osoby blízké žalovanému, jejich líčení stavu bytu odpovídá zjištěním odborné firmy. Takto se jeví jako nevěrohodná výpověď svědkyně [anonymizováno], která viděla byt jako uklizený, celá kuchyňská linka byla dle ní umytá, a dále svědkyně [anonymizováno] [anonymizováno], která měla vytírat v prostoru pod myčkou a nevšimla si, že prkýnko je uvolněné. Pokud se týká stavu podlahy v obývacím pokoji, soud vycházel ze zprávy odborné firmy [anonymizováno] [anonymizováno] ze dne 12.02.2025, ze které vyplývá, že zástupce firmy byl osobně shlédnout podlahu, zjistil lokální poškození parket vlhkostí, zjištěny tmavé skvrny, celoplošně špatný stav povrchu. Soud vycházel ze zjištění, že primárně byl poškozen na podlaze se nacházející koberec, a to močí a výkaly koček chovaných žalobkyní, z prohlášení nového nájemce [anonymizováno] ze dne 30.11.2022 vyplývá, že na koberci byly černé fleky od plísně, i po odhrnutí koberce bylo vidět poškození parket močí, i přes otevřená okna byl v bytě cítit zápach moči, což vyplývá i z výpovědi žalovaného a svědků [anonymizováno], [anonymizováno], [anonymizováno]. Pouze svědkyně [anonymizováno] tvrdila, že v bytě bylo cítit jen vlhko. Z fotodokumentace je ale vidět na parketách skvrny i pro laika zjevně po namočení a následném uschnutí nějaké tekutiny, tzv. mapy. Sama žalobkyně potvrdila, že měla v bytě tři kočky, z toho jednu se zdravotními problémy vylučovacího charakteru. Soud má proto za prokázáno, že nejen koberec, ale i podlaha pod ním byly poškozeny vlivem ponechání moči či výkalů zvířat. Námitka, že by skvrny mohl způsobil podkladový dehet, soud neshledává oprávněnou, to by na podlaze uvedené skvrny musely být již před nájmem žalobkyně, což nebylo, neboť v době předchozí bylo provedeno profesionální čištění a nic jako vzlínání asfaltu nebylo zjištěno. Navíc asfalt není čirá tekutina, která by byla schopná parkety namočit a pak zaschnout v tzv. mapách, taktéž by asfalt těžko mohl zapáchat močí, a konečně asfalt by těžko mohl plesnivět.
39.Prokázané skutečnosti soud po právní stránce hodnotí takto:
40.Dle § 2252, odst.1,2 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla do čtyř měsíců po ukončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie, totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni, není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty v odst.1.
41.Dle § 2254 OZ z.č. 89/2012 Sb.(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 42.Dle § 2258 OZ z.č. 89/2012 Sb. nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. 43.Dle § 2293, odst.1 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.
44.Dle § 1982 OZ z.č. 89/2012 Sb. 1) Dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. (2) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí, nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají v okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení. 45.Dle § 1987 OZ z.č. 89/2012 Sb. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. (2) Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není. 46.Dle § 2910, věta první občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil.
47.Dle § 2951, odst.1 občanského zákoníku z.č. 89/2012 Sb. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.
48.Základem sporu je vztah účastníků ze smlouvy o nájmu bytu č. [anonymizováno] v domě č.p.[anonymizováno], tedy vztah žalobkyně jako nájemce a žalovaného jako pronajímatele, tento nájemní vztah započal ke dni 01.08.2019 a byl ukončen ke dni 30.11.2022. Z nájemního vztahu vznikaly pronajímateli i nájemci práva a povinnosti, které se jim nepodařilo po ukončení nájemního vztahu vypořádat dohodou. Žalobkyně jako nájemce složila dne 19.08.2019 na základě nájemní smlouvy jistotu ve výši 21 000 Kč, to bylo mezi účastníky nesporné. Požadovala vrácení této jistoty, a krom toho požadovala zákonný úrok z peněžité jistoty ve výši 6 950,64 Kč, zákonný úrok z prodlení s placením peněžité jistoty ve výši 1 726,03 Kč, když současně uznala nárok žalobce na zaplacení náhrady škody ve výši 9 068,80 Kč (4 542,80 Kč za poškozený koberec, 749 Kč za opravu prkénka v kuchyni a 3 795 Kč za výmalbu obývacího pokoje). Takto dle žalobkyně zbýval k zaplacení nárok žalobkyně za žalovaným ve výši 20 607,87 Kč. Dále pak požadovala částku 5 280,97 Kč, jako přeplatku na elektřině a vodném a stočném v celkové výši 12 249,08 Kč, když z této částky byla odečtena dohodou účastníků částka 7 000 Kč na dluh žalobkyně ve výši 7 000 Kč za nájem za měsíc listopad 2022. Dále požadovala částku 1 250 Kč na základě ust. §8, odst.1 z.č. 67/2013 Sb. s tvrzením, že jí ve lhůtě 30 dnů od doručení její žádosti žalovaný nepředal podklady vyúčtování služeb, uplatnila nárok za zákonnou pokutu 50 Kč za každý den prodlení - 25 dnů. Žalovaný oproti nárokům žalobkyně uplatnil námitku zániku těchto pohledávek započtením oproti pohledávkám žalovaného za žalobkyní, a to pohledávce na náhradu škody za poškozenou podlahu v obývacím pokoji (23 344 Kč), výmalba obývacího pokoje (3 795 Kč), oprava kuchyňské linky (27 685 Kč). Pokud se týká nároků žalobkyně, tyto má soud za prokázány, ostatně žalovaný ani nesporoval, že by nepřevzal dne 19.08.2019 od žalobkyně jistotu, nárok úrok ve výši 6 950,64 Kč vyplývá přímo z ust. § 2 254 občanského zákoníku, jeho výši žalovaný nesporoval, taktéž zákonný úrok z prodlení s vrácením jistoty 1 726,03 Kč. Výši přeplatku na energiích v celkové výši 12 249,08 Kč doložil žalovaný. Pokud se týká zákonné pokuty ve výši 1 250 Kč, ve spise jsou sice doloženy podklady pro vyúčtování služeb, z nich ale není zřejmé, kdy byly žalobkyni dodány žalobkyni, bylo na žalovaném, aby to prokázal, soud proto dospěl k závěru, že i tento nárok žalobkyně je prokázán. Pokud se týká nároků žalovaného za žalobkyní uplatněných k započtení, soud se zabýval jejich oprávněností, výší a posouzením, zda jsou ve smyslu ust. § 1987 OZ způsobilé k započtení, tj. zda se jedná o pohledávky nejisté nebo neurčité tak, jak tvrdila žalobkyně. Všechny žalovaným uplatněné pohledávky jsou určité, jsou řádně vyčísleny, žalovaný doložil jednotlivé platby. Soud má za to, že se jedná o pohledávky jisté. Žalovaný doložil, že žalobkyně byt převzala v naprostém pořádku, čistý a bez vad. Pokud se týká pohledávky za opravu podlahy v obývacím pokoji, soud vzal za prokázáno, tak, jak je uvedeno v bodu 38, že dřevěné parkety byly poškozeny vlhkostí, s ohledem na prokázaný značný zápach bytu znečištěním močí, popř. výkaly koček. I když nárok na zaplacení zničeného koberce v obývacím pokoji není předmětem řízení, je třeba přihlédnout k provedeným důkazům týkajícím se tohoto koberce, kdy zejména z potvrzení odborné firmy [anonymizováno] [anonymizováno].cz bylo zjištěno, že dne 28.11.2022 firma čistila koberec dle objednávky paní [anonymizováno] na adrese [anonymizováno]. Koberec byl silně cítit močí od koček, na koberci byly viditelné pomočené fleky. Bylo provedeno opakované čištění, ale nepodařilo se vše vyčistit, koberec byl zničený. Jestliže tedy koberec byl tak znečištěný močí, že ani po opakovaných pokusech nešel vyčistit, je zřejmé, že nutně musela být zasažena i dřevěná podlaha (parkety) pod ním. O tom svědčí stav podlahy, který rovněž byl zjištěn odbornou firmou [anonymizováno] [anonymizováno], tedy skvrny od vlhkosti, černé fleky, plíseň, stav byl zachycen i fotodokumentací. Z provedeného dokazování má soud dále za prokázáno, že oprava dřevěných parket by byla časově i finančně náročná s nejistým výsledkem, cena nové parketové podlahy jen v obývacím pokoji by přesáhla 100 000 Kč. Za dané situace má soud za to, že položení lina v ceně 23 344 Kč odpovídá nápravě vzniklé škody. Škoda na kuchyňské lince byla prokázána zprávou truhlářství [anonymizováno], z provedeného dokazování je zjevné, že spodní části kuchyňské linky byly nabotnalé vlhkostí, v důsledku toho deformované, opravu nebylo možno vyřešit zakoupením jednoho prkénka v ceně 749 Kč, jak tvrdila žalobkyně. I zde je třeba přihlédnout k důkazu, který se netýká přímo tohoto nároku, a to poškození myčky, které žalovaný k úhradě – započtení neuplatnil. Ze zprávy opravárenské firmy pana [anonymizováno] vyplývá, že myčka byla špatně užívána užitím nevhodných přípravků, v důsledku čehož došlo k poruše a úniku vody mimo myčku. Oprava byla řádně vyčíslena a doložena, tj. její cena 27 685 Kč. Výmalbu obývacího pokoje v ceně 3 795 Kč žalobkyně v podstatě nesporovala. Soud má za to, že žalobkyně si musela být vědoma toho, že byt předala v neuspokojivém stavu, tj. nikoli ve stavu, v jakém jej převzala od žalovaného s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Byt předala prakticky v neobyvatelném stavu, důsledkem toho bylo uzavření dohody mezi žalovaným a po žalobkyni následujícími nájemci, kterým žalovaný v důsledku toho, že byt nebyl předán v odpovídajícím stavu, neúčtoval nájemné za leden 2023 a zavázal se uhradit veškeré opravy v bytě, tj. podlahu v obývacím pokoji, výmalbu, opravu kuchyňské linky. V souvislosti s tím se jeví jako zcela neopodstatněná námitka žalobkyně, že by poškození bytu měli způsobil právě po ní následující nájemci. Taktéž soud neshledal jako důvodnou námitku žalobkyně, že vady bytu byly vytknuty opožděně, z předávacího protokolu je zjevné, že byla zjištěna poničená kuchyň, zničený koberec kočičí močí a výkaly, rozbité světlo v ložnici, vytržený odtok pračky. Žalobkyně protokol podepsala, včetně toho, že neměla námitek proti tomu, že opravy nechá provést žalovaný na její náklady, když k úhradě bude použita kauce. Některé vady lze hodnotit jako vady skryté, které nemusely být patrné na první pohled, např. právě zničená podlaha, rozsah a závažnost poničení, resp. možnosti nápravy mohly být zjištěny až odbornými firmami. Je zjevné, že poměrně výraznou část vad žalovaný ani neuplatňoval, byť si lze s nimi stěží představit užívání bytu, např. poškrábaný a výkaly znečištěný a páchnoucí nábytek, který musel být vyhozen, topné těleso hustě pokryté směsí zrníček a myšího trusu (doloženo fotodokumentací), tyto věci ale nebyly předmětem řízení. Shrnuto: žalobkyně prokázala nároky za žalovaným v celkové výši 43 175,75 Kč (21 000 Kč-jistota + 6 950,64 Kč- úrok z jistoty + 1 726,03 Kč-úrok z prodlení s vrácením jistoty + 12 249,08 Kč- přeplatek na energiích + 1 250 Kč- zákonná sankce), žalovaný prokázal nároky za žalobkyní způsobilé k započtení v celkové výši 66 276,80 Kč (7 000 Kč-nájemné za listopad 2022 + 23 344 Kč- oprava podlahy v obývacím pokoji + 27 685 Kč-oprava kuchyňské linky + 3 795 Kč-výmalba obývacího pokoje, 4 542,80 Kč za poškozený koberec). Uplatněním námitky započtení ze strany žalovaného dle § 1982 OZ se pohledávky žalobkyně a žalovaného ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí. Soud proto uzavřel, že nároky žalobkyně zanikly, resp. byly splněny započtením na nároky žalovaného vůči žalobkyni, a žalobu proto zcela zamítl. Soud si je vědom toho, že žalovaný uplatnil započtení pohledávky za opravu podlahy jen do výše 2 286 Kč, ale i tak v součtu nároky žalovaného uplatněné k započtení činí 45 218,80 Kč, tedy převyšují nároky žalobkyně. 49.Žalovaný byl ve věci úspěšný, soud mu proto dle § 142, odst.1 občanského soudního řádu přiznal právo na náhradu nákladů řízení, a to právního zastoupení dle vyhl.č. 177/1996 Sb. za právní zastoupení 8 úkonů ( převzetí plné moci, podání odporu s odůvodněním, účast při jednání dne 24.10.2024, 14.05.2025- 2 úkony,15.05.2025) po 2 220 Kč ( §7,bod 5), paušální náhrady 5 po 300 Kč za úkony učiněné do 31.12.2024, 3 krát paušál po 450 Kč, za úkony učiněné od 01.01.2025, náhrada ztráty času 1krát 100 Kč, 3krát 150 Kč, dále náhrada cestovného za cestu ke třem jednáním ve věci [anonymizováno] a zpět, paušální částka 5,80 Kč krát 60 km při cestě k jednomu jednání, průměrná spotřeba 4,5 l na 100 km, průměrná cena z a1 litr nafty 34,70 Kč. Celkem činí náklady žalovaného 22 575 Kč.
--- POUČENÍ ---
Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů od doručení písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Hradci Králové prostřednictvím soudu podepsaného. Nebude-li povinnost uvedená ve výroku splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na výkon rozhodnutí.