Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Dianou Fujdiak ve věci
žalobce: [anonymizováno], narozený [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
proti
žalovanému: [anonymizováno], narozený [anonymizováno] bytem [anonymizováno]
pro zaplacení částky 59 567 Kč s příslušenstvím
--- VÝROK ---
I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku [anonymizováno] s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky [anonymizováno] od [anonymizováno] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky [anonymizováno] od [anonymizováno] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky [anonymizováno] od [anonymizováno] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky [anonymizováno] od [anonymizováno] do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky [anonymizováno] od [anonymizováno] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení částky [anonymizováno] s úrokem z prodlení, který přesahuje výrokem I přiznaný úrok z prodlení, zamítá.
III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce [anonymizováno], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
--- ODŮVODNĚNÍ ---
1.Žalobou podanou u soudu dne [anonymizováno], po připuštění rozšíření žaloby, se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky [anonymizováno] s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o dluh na nájemném ve výši [anonymizováno] měsíčně za období [anonymizováno] [anonymizováno] až [anonymizováno], tedy ve výši [anonymizováno], dluh na zálohách za odběr vody za shodné období ve výši [anonymizováno] měsíčně, tedy [anonymizováno] a nedoplatku ročního vyúčtování odběru vody [anonymizováno] za zúčtovací období od [anonymizováno] do [anonymizováno], když spotřeba vody za uvedené období činila [anonymizováno] a uvedená částka je rozdílem mezi spotřebou a nezaplacenými zálohami. Žalovaný užíval na základě nájemní smlouvy byt na adrese [anonymizováno], kde poslední nájemné bylo uhrazeno dne [anonymizováno] ve stanovené výši [anonymizováno], a to za [anonymizováno] [anonymizováno]. Byt byl vyklizen za asistence Policie ČR v [anonymizováno] roku [anonymizováno] a žalovaný tak dluží za shora uvedené období žalovanou částku. Vyúčtování bylo vystaveno na domovní nástěnce, což je obvyklý postup, se kterým je srozuměn a souhlasí každý majitel i nájemce domu. Žalovaný byl k úhradě vyzýván spoluvlastníkem, panem [anonymizováno], který však již zemřel.
2.Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, k nařízenému jednání se nedostavil.
3.Soud z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav:
4.Z informací z katastru nemovitostí o pozemku na adrese [anonymizováno] platnému ke dni [anonymizováno] soud zjistil, že vlastníky domu [anonymizováno] jsou: [anonymizováno] (podíl [anonymizováno]/[anonymizováno]), [anonymizováno] (podíl [anonymizováno]/[anonymizováno]), [anonymizováno] (podíl [anonymizováno]/[anonymizováno]), [anonymizováno] (podíl [anonymizováno] [anonymizováno]/[anonymizováno]), a v rámci společného jmění manželé [anonymizováno] a [anonymizováno] (podíl [anonymizováno]/[anonymizováno]), manželé [anonymizováno] a [anonymizováno] (podíl [anonymizováno]/[anonymizováno]) a manželé [anonymizováno] a [anonymizováno] (podíl [anonymizováno]/[anonymizováno]).
5.Z dokumentu Příloha č. [anonymizováno] – Předmět nájmu, soud zjistil, že předmětný byt je označen jak obyt VII a je umístěn ve 4. nadzemním podlaží. Žalobce k tomu uvedl, že při odkupu tento byt koupili všichni spoluvlastníci domu a dohodli se, že budou byt pronajímat.
6.Ze zápisu ze schůze vlastníků domu [anonymizováno] ze dne [anonymizováno] soud zjistil, že této se účastnici zástupci všech spoluvlastníků a dohodli se na tom, že evidenci vyúčtování a veškeré platby související s provozem a údržbou domu bude vést žalobce. Současně byl zmocněn k založení účtu u KB.
7.Z nájemní smlouvy uzavřené mezi Sdružením majitelů domu [anonymizováno] (non subjektem), zastoupeným žalobcem na straně pronajímatele a žalovaným jako nájemcem soud zjistil, že smlouva byla uzavřena dne [anonymizováno] s tím, že pronajímatel je výlučným vlastníkem bytové jednotky nacházející se ve 3. podlaží budovy č.p. [anonymizováno] postavené na pozemku parc. č. [anonymizováno] v Teplicích (článek I). Doba trvání nájmu je stanovena od [anonymizováno] do [anonymizováno] a strany vyloučily možnost automatického prodloužení smlouvy (článek III odst. 1). Nájemné je ujednáno ve výši [anonymizováno] a splatné vždy do 14. dne běžného měsíce (článek III odst. 2) Výše záloh není smlouvou stanovena (článek III odst. 3). Vyúčtování záloh je vždy do 30 pracovních dnů od obdržení vyúčtování předmětných služeb a dodávek s tím, že případné přeplatky či nedoplatky budou vzájemně zúčtovány při následující platbě zálohy na služby (článek III odst. 4). Strany se dohodly na složení jistoty ve výši [anonymizováno] v den uzavření smlouvy (článek V odst. 1). Nájemce se zavázal vyklidit předmět nájmu nejpozději v den, kdy došlo k zániku nájmu a předat jej pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení (článek VII bod 5.7.). Pronajímatel je povinen veškerá písemná podání vůči nájemci v souvislosti se závazkových vztahem založeným smlouvou zasílat doporučeně spolu s dodejkou prostřednictvím držitele poštovní licence, a to na adresu předmětu nájmu (článek VIII bod 2). Rozdíl mezi kopií nájemní smlouvy a předloženým originálem žalobce uvedl, že do originálu nájemní smlouvy dodatečně dopsal zálohu na studenou vodu ve výši [anonymizováno]/měsíc. K této doložce soud nepřihlížel, když se nejednalo o ujednání mezi stranami, ale o údaj následně dopsaný žalobcem, který vůči žalovanému nemá účinky.
8.Z výpisu z bankovního účtu za období [anonymizováno] [anonymizováno] do [anonymizováno] [anonymizováno] vyplývá, že žalovaný prostřednictvím účtu [anonymizováno] (dle sdělení žalobce matky žalovaného) hradil [anonymizováno] jako nájemné a [anonymizováno] jako zálohu za vodu. Poslední úhrady byly uskutečněny dne [anonymizováno] ve výši [anonymizováno] jako nájem za [anonymizováno] a [anonymizováno] jako záloha za vodu za [anonymizováno].
9.Z tabulky s názvem stavy bytových vodoměrů ke dni [anonymizováno], které dle vyjádření žalobce bylo vyúčtováním, které bylo vyvěšeno na nástěnce domu, je v posledním řádku se jménem [anonymizováno] je uvedena cena [anonymizováno], záloha [anonymizováno], vyrovnání -[anonymizováno].
10.Z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem uzavřenou dne [anonymizováno] všemi spoluvlastníky, soud zjistil, že se spoluvlastníci dohodli na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s tím, že se dům rozdělí na bytové jednotky. Bytová jednotka č. [anonymizováno]/[anonymizováno] je v podílovém spoluvlastnictví stávajících spoluvlastníků se stanovením podílů. Jako správce do doby vzniku společenství vlastníků je uveden žalobce. Dohoda nebyla vložena do katastru nemovitostí z důvodu úmrtí jednoho ze spoluvlastníků.
11.Z nepodepsaného dokumentu, který za sdružení majitelů domu [anonymizováno] v [anonymizováno] sepsal žalobce a označeného výpověď nájemní smlouvy soud zjistil, že se jedná o informaci žalovanému o tom, že nedojde k prodloužení nájemní smlouvy a výzvu k vyklizení v termínu skončení smlouvy. Doručení dokumentu prostřednictvím zesnulého pana [anonymizováno] prokázáno nebylo.
12.Důkazy výpisy z bankovního účtu směřující k prokázání nehrazení nájemného žalovaným soud pro nadbytečnost neprovedl.
13.Soud věc právně posoudil dle ustanovení § 1115 an. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník o spoluvlastnictví a zejména § 1127 OZ, kde z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně a dle § 1128 o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. 14.Soud nejprve posuzoval, zda došlo k platnému uzavření nájemní smlouvy ve smyslu § 2235 an. o. z. a dospěl k následujícímu závěru. Byť jako pronajímatel je uvedeno sdružení, které není zapsáno ve veřejném rejstříku a jedná se tak o non subjekt, tak byla uzavírána žalobcem. Jak vyplynulo ze zápisu schůze vlastníků, tak žalobce byl pověřen ostatními k výkonu funkce, která odpovídá povinnostem správce a lze tak dovodit, že jednal se souhlasem ostatních spoluvlastníků, když uvedený byt nevyužíval žádný ze spoluvlastníků a jejich společná dohoda, která se odráží i v následně uzavřené dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, je tento byt komerčně využívat jeho pronájmem a současně, neplatnost smlouvy nebyla v řízení namítána.
15.Smlouva byla uzavřena do [anonymizováno] a dohodnuté nájemné ve výši [anonymizováno] žalovaný řádně nehradil počínaje [anonymizováno] [anonymizováno]. Současně žalovaný řádně neodevzdal byt k okamžiku skončení nájmu bytu ve smyslu § 2292 OZ, když odevzdání bytu v sobě zahrnuje jeho vyklizení a předání do faktické dispozice pronajímatele, včetně klíčů (NS [anonymizováno], [anonymizováno]). To, že došlo k opuštění bytu nájemcem bylo zřejmé až v okamžiku, když byt za účasti Policie ČR byl otevřen z popudu spoluvlastníků a žalovaný je tak povinen dle § 2295 OZ hradit náhradu ve výši ujednaného nájemného. Nikoliv však zálohy na služby spojené s nájmem bytu. Soud uložil žalovanému, aby dlužné nájemné a náhradu nájemného za období od [anonymizováno] [anonymizováno] do [anonymizováno] [anonymizováno] žalobci zaplatil. 16.Co se týká dluhu na zálohách, tak v řízení nebylo prokázáno, že zálohy byly sjednány, byť byly ze strany žalovaného až do [anonymizováno] [anonymizováno] hrazeny ve výši [anonymizováno]. Pokud žalobce ve smlouvě výši zálohy s žalovaným nesjednal a ani nesjednal, že určení záloh může být i jiným dokumentem, než právě smlouvou, nemůže být v tomto rozsahu v řízení úspěšný. Na tom nemění nic ani okolnost, že zálohy byly dobrovolně až do [anonymizováno] [anonymizováno] hrazeny další osobou. Soud proto nárok na zaplacení záloh zamítl, když žalobce jejich sjednání neprokázal.
17.Pokud se týká o vyúčtování, tak soud konstatuje, že tabulka vyvěšená na společné nástěnce může mít dopady do sféry spoluvlastníků, kteří tento způsob vyúčtování mají právo akceptovat, ale nelze takovýto dokument považovat za řádné vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu. Tento dokument je zcela nepřezkoumatelný, když uvedené údaje nelze nijak verifikovat, a to ani výši spotřeby (např. uvedením zjištěných hodnot) a u ceny taktéž není zřejmé, z jakých se skládá složek. Náležitosti vyúčtování jsou stanoveny zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a to bez ohledu na skutečnost, zda je pronajímatelem komerční subjekt, družstvo, či fyzická osoba. O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů (cen a záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Nedoručí-li poskytovatel příjemci řádné vyúčtování, nenastane splatnost nedoplatku a poskytovatel nesplní povinnost podat vyúčtování. 18.V daném případě soud uzavřel, že se nejedná o řádné vyúčtování a současně, že žalobce žalovanému vyúčtování nedoručil způsobem, který strany sjednaly ve smlouvě a tento nárok zamítl. Soud podotýká, že toto zamítnutí neznamená nemožnost napravit tento nedostatek tak, že žalobce vystaví řádné vyúčtování za spotřebu vody, které žalovanému řádně doručí.
19.Pokud se týká o úroky z prodlení, žalobce požadoval úrok z prodlení z celkové částky od [anonymizováno] do zaplacení. Dluh žalovaného však vznikal postupně, a to nejprve dluhem na nájemném, který byl splatný ke 14. dni běžného měsíce, tedy vždy z částky [anonymizováno] splatné ke 14. dni v měsíci květen až srpen Soud tak přiznal úrok z prodlení z částky [anonymizováno] od 15. dne uvedeného měsíce, a to vždy v zákonné výši platné v době prodlení, která je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Pokud se týká o náhradu za užívání bytu po skončení nájmu, tak zde splatnost zákon ani smlouva, která skončila dne [anonymizováno], nestanoví a dluh je splatný na výzvu. Žalovaný byl prokazatelně vyzván k úhradě dluhu až soudem doručením žaloby dne [anonymizováno], splatnost nastala následující den a žalovaný je od [anonymizováno] v prodlení.
20.Vzhledem k tomu, že se žalobci předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě pouze částečně, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. a II. tohoto rozsudku.
21.Soud k námitkám žalobce týkajícím se spravedlivého uspořádání věci a vedení řízení uvádí, že žalobce podal žalobu, která byla v době podání nezpůsobilá k projednání. Teprve po několika výzvách soudu ji doplnil tak, aby o ní bylo možné věcně rozhodnout. Žalobce se rovněž nepokusil řešit věc mimosoudně, neboť žalovanému nezaslal žádnou výzvu k úhradě dluhu. Tvrzení žalobce o ztrátě důvěry v ochotu soudu rozhodnout ve prospěch žalující strany shledává zavádějícím, neboť je především na žalobci, aby svůj nárok prokázal; teprve poté je na žalovaném, aby jej případně rozporoval. Ve sporném řízení soud neplní roli vyšetřujícího soudce a nenahrazuje svojí činností pasivitu žalobce, ale je nestranným arbitrem, který rozhoduje na základě tvrzení prokázaných provedenými důkazy.
22.O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 OSŘ tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [anonymizováno], přičemž tato částka představuje 62 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 81 % a úspěchu žalovaného v rozsahu 19 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [anonymizováno] a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 OSŘ za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 OSŘ a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka [anonymizováno] představující [anonymizováno] za každý ze tří úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. --- POUČENÍ ---
Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ústí nad Labem, prostřednictvím Okresního soudu v Teplicích. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.
Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.