340
ZÁKONNÉ OPATŘENÍ SENÁTU
ze dne 9. října 2013
o dani z nabytí nemovitých věcí
Senát se usnesl na tomto zákonném opatření Senátu:
ČÁST PRVNÍ — DAŇ
HLAVA I — SUBJEKT DANĚ
§ 1
(1)Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.
(2)Jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřenského fondu, hledí se na tyto fondy jako na jediné nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci.
HLAVA II — Poplatník daně
§ 2
PŘEDMĚT DANĚ
(1)Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je
- a)pozemkem, stavbou nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,
- b)právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
- c)spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).
(2)Jde-li o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové budově; tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považují za nemovitou věc.
(3)Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je uvedena v odstavci 1 nebo 2, na základě
- a)zajišťovacího převodu práva,
- b)úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.
(4)V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem uvedeným v odstavci 1 nebo 2, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.
§ 3
Vymezení předmětu daně
(1)Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také
- a)vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a
- b)nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla
- 1.samostatnou nemovitou věcí,
- 2.součástí práva stavby, nebo
- 3.neoprávněně zřízena na tomto pozemku.
(2)Za nabytí vlastnického práva k právu stavby se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.
§ 4
Nabytí vlastnického práva
(1)Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které mají být nebo jsou poskytnuty za přijaté plnění.
(2)Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku.
(3)Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.
HLAVA III — Vyloučení z předmětu daně
§ 6
OSVOBOZENÍ OD DANĚ
(1)Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci
- a)členským státem Evropské unie,
- b)jiným státem, je-li zaručena vzájemnost,
- c)územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí.
(2)Od daně z nabytí nemovitých věcí je za podmínky, že nejde o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle přímo použitelného předpisu Evropské unie, osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci
- a)právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku členského státu Evropské unie nebo z majetku jiného státu, je-li u tohoto jiného státu zachována vzájemnost, a členský stát Evropské unie nebo jiný stát je
- 1.zřizovatelem této právnické osoby, nebo
- 2.jediným členem této právnické osoby,
- b)právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku územního samosprávného celku a územní samosprávný celek je
- 1.zřizovatelem této právnické osoby, nebo
- 2.jediným členem této právnické osoby.
(3)U územního samosprávného celku je podmínka jediného člena splněna i v případě, že členy právnické osoby jsou pouze územní samosprávné celky.
§ 7
Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti
(1)Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k
- a)pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
- b)dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
- c)dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě nebo rodinném domě, která
- 1.nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,
- 2.na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.
(2)Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě nebo jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.
§ 8
Věcná osvobození u nových staveb
(1)Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.
(2)Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,
- a)je nájemcem této jednotky,
- b)je členem této právnické osoby a
- c)podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.
(3)Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, nárok na osvobození od daně vznikne i v případě, kdy podmínky podle odstavců 1 nebo 2 splní alespoň jeden z manželů.
§ 9
Věcná osvobození u jednotek
(1)Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při
- a)provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast,
- b)vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání.
(2)Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů, jejím uživatelem podle zákona upravujícího daně z příjmů.
HLAVA IV — Ostatní věcná osvobození
§ 12
Nabývací hodnota
(1)Nabývací hodnotou je sjednaná cena,
- a)je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo
- b)stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně sjednaná cena.
(2)Nabývací hodnotou je srovnávací daňová hodnota, je-li vyšší než sjednaná cena.
(3)Nabývací hodnotou je zjištěná cena,
- a)není-li nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota, nebo
- b)stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena.
(4)Lze-li určit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou výlučně tato cena.
§ 13
Postup určení nabývací hodnoty
(1)Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
(2)V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci za podmínek, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena.
§ 14
Sjednaná cena
(1)Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 %
- a)směrné hodnoty, nebo
- b)zjištěné ceny.
(2)V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí za podmínky, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, je srovnávací daňová hodnota částka odpovídající 100 %
- a)směrné hodnoty, nebo
- b)zjištěné ceny.
(3)Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.
(4)Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena,
- a)neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo
- b)nelze-li určit směrnou hodnotu.
(5)K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.
§ 15
Srovnávací daňová hodnota
(1)Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.
(2)Směrná hodnota u zemědělského pozemku vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesního pozemku ze základní ceny určené podle souborů lesních typů, pokud tyto pozemky
- a)nejsou zastavěny,
- b)netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou,
- c)nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití a
- d)nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění.
(3)Směrná hodnota se určuje u
- a)pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
- b)stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
- c)jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,
- d)nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),
- e)pozemku,
- 1.na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu,
- 2.na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m2 a
- 3.k němuž není zřízeno právo stavby.
(4)Jde-li o nemovitou věc podle odstavce 3, směrná hodnota se neurčuje u
- a)lesního pozemku s lesním porostem,
- b)pozemku, který je vodní plochou,
- c)stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže,
- d)nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.
(5)Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav.
(6)Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup určení směrné hodnoty.
§ 17
Zjištěná cena
(1)Zvláštní cena je cena dosažená vydražením nebo předražek při
- a)výkonu rozhodnutí prodejem nemovité věci podle občanského soudního řádu,
- b)exekuci prodejem nemovité věci podle exekučního řádu,
- c)daňové exekuci prodejem nemovité věci podle daňového řádu, nebo
- d)prodeji nemovité věci ve veřejné dražbě podle zákona upravujícího veřejné dražby.
§ 18
Zvláštní cena při vydražení a předražku
(1)Zvláštní cena je v případě
- a)vkladu nemovité věci do osobní společnosti cena nemovité věci uvedená ve společenské smlouvě této společnosti,
- b)vkladu nemovité věci do družstva cena nemovité věci určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu,
- c)vkladu nemovité věci do kapitálové společnosti cena nemovité věci určená
- 1.znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu,
- 2.pro účely zvyšování základního kapitálu kapitálové společnosti podle zákona o obchodních korporacích,
- d)příplatku společníka na vytvoření vlastního kapitálu obchodní společnosti nepeněžním plněním ve formě nemovité věci nad svůj vklad cena této nemovité věci určená podle zákona o obchodních korporacích,
- e)převodu jmění na společníka cena nemovité věci určená znalcem pro účely doložení přiměřenosti výše vypořádání poskytovaného ostatním společníkům.
(2)Byly-li při vkladu nemovité věci do obchodní korporace do ceny nemovité věci započteny dluhy převzaté obchodní korporací, zvláštní cenou podle odstavce 1 je cena nemovité věci bez započtení těchto dluhů.
§ 19
Zvláštní cena u obchodních korporací
(1)Zvláštní cena je cena
- a)dosažená prodejem nemovité věci mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení,
- b)nemovité věci určená znaleckým posudkem vypracovaným znalcem pro účely ocenění majetkové podstaty a schváleným schůzí věřitelů při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast.
§ 21
Zvláštní cena v souvislosti s pozůstalostí
(1)Zvláštní cena je
- a)cena dosažená prodejem nemovité věci z majetku členského státu Evropské unie nebo jiného státu,
- b)při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem náhrada, rozdíl v penězích nebo úplata poskytnutá při prodeji nemovité věci v dražbě,
- c)částka odpovídající části peněžního ocenění nemovité věci připadající na spoluvlastnický podíl společníka při sdružení majetku do společnosti,
- d)náhrada za
- 1.vyvlastnění stanovená pravomocným rozhodnutím ve vyvlastňovacím řízení nebo v řízení před soudem,
- 2.nabytý pozemek zastavěný přestavkem,
- 3.stavbu, je-li tato náhrada poskytnuta vlastníkem pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby, nebo
- 4.zřízení práva stavby určená v rozhodnutí orgánu veřejné moci,
- e)náhrada poskytnutá v souvislosti s neoprávněným zřízením stavby na cizím pozemku,
- f)cena stanovená při převzetí pozemku potřebného pro nezbytnou cestu.
§ 22
Zvláštní cena v ostatních případech
(1)Sjednaná cena je výlučně nabývací hodnotou, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti.
(2)Sjednaná cena je výlučně nabývací hodnotou, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci ujednané ve smlouvě o výstavbě, které je nabyto za účelem vzniku nové jednotky nebo změny dosavadní jednotky nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu.
§ 23
Výlučnost sjednané ceny
(1)Zjištěná cena je výlučně nabývací hodnotou,
- a)jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě
- 1.finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů,
- 2.zajišťovacího převodu práva,
- 3.úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva,
- 4.nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí,
- b)je-li současně s nabytím vlastnického práva k nemovité věci nabýváno vlastnické právo k jinému majetku a sjednanou cenu nemovité věci nelze pro účely daně z nabytí nemovitých věcí samostatně stanovit.
(2)Byly-li při nabytí vlastnického práva podle odstavce 1 písm. a) bodu 4 do zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.
§ 24
Výlučnost zjištěné ceny
(1)Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání.