ČÁST PRVNÍ — Změna občanského zákoníku
čl. 1
(1)Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 460/2016 Sb., zákona č. 303/2017 Sb., zákona č. 111/2018 Sb., zákona č. 171/2018 Sb. a zákona č. 33/2020 Sb., se mění takto: 1. § 1124 a 1125 znějí:
§ 1
(1)Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2)Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
§ 1
(1)Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludědicové, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2)Převádí-li spoluvlastník svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníku, odstavec 1 se nepoužije. To platí i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva v písemné formě vzdal.“. 2. V § 1166 se odstavec 2 zrušuje.
(3)Dosavadní odstavec 3 se označuje jako odstavec 2. 3. § 1169 včetně nadpisu zní:
§ 1
(1)Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2)Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
- a)společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
- b)účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
- c)pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
(3)Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.“. 4. V § 1170 odst. 2 se na konci písmene b) doplňuje slovo „a“, na konci písmene c) se slovo „, a“ nahrazuje tečkou a písmeno d) se zrušuje. 5. V § 1172 odst. 2 se slova „a jejich převody“ zrušují. 6. V § 1175 odstavec 2 zní:
(4)„(2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.“. 7. V § 1176 se slova „a pro“ nahrazují slovy „a pozemku a“. 8. § 1177 zní:
§ 1
Změna prohlášení
(1)Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen „osoba odpovědná za správu domu“) své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.“. 9. V § 1178 se vkládá nový odstavec 1, který zní:
(2)„(1) Osoba odpovědná za správu domu vede seznam vlastníků jednotek a osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání, v rozsahu stanoveném v § 1177.“.
(3)Dosavadní text se označuje jako odstavec 2. 10. V § 1178 odst. 2 se slovo „adresu“ nahrazuje slovem „bydliště“ a slova „nájemce v domě“ se nahrazují slovy „osoby, které přenechal byt k užívání“. 11. Na konci textu § 1179 se doplňují slova „, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie“. 12. V § 1180 odstavec 1 zní:
(4)„(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“. 13. V § 1181 odst. 1 se slova „, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období“ zrušují. 14. V § 1181 se odstavec 2 zrušuje a zároveň se zrušuje označení odstavce 1. 15. V § 1182 se vkládá nový odstavec 1, který zní:
(5)„(1) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu.“.
(6)Dosavadní text se označuje jako odstavec 2. 16. V § 1182 odst. 2 se slova „do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu“ nahrazují slovy „osobě odpovědné za správu domu na základě její předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu“. 17. V § 1182 se doplňuje odstavec 3, který zní:
(7)„(3) Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.“. 18. V § 1183 odst. 2 větě první se za slova „společenství vlastníků“ vkládají slova „jednotek (dále jen „společenství vlastníků“)“. 19. § 1184 zní:
§ 1
(1)Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
(2)Ve výstraze podle odstavce 1 se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.
(3)S podáním návrhu podle odstavce 1 musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.“. 20. V § 1186 odst. 1 se za slovo „povinnost“ vkládá slovo „vypořádat“ a slova „ke dni účinnosti převodu vypořádat“ se nahrazují slovy „a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu“. 21. V § 1186 odstavec 2 zní:
(4)„(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“. 22. V § 1186 se doplňuje odstavec 3, který zní:
(5)„(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“. 23. V § 1188 se odstavec 2 zrušuje a zároveň se zrušuje označení odstavce 1. 24. V § 1189 odst. 1 větě druhé se za slova „Správa domu“ vkládají slova „a pozemku“ a za slova „spojené s“ se vkládají slova „údržbou a opravou společných částí,“. 25. V § 1190 větě první se slova „a pozemku“ zrušují. 26. § 1191 až 1193 včetně nadpisu nad označením § 1191 znějí:
§ 1
„Správa bez vzniku společenství vlastníků
(1)Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.
(2)Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění. Vlastníky jednotek svolává správce. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší; ustanovení § 1209 není dotčeno.
§ 1
(1)Z právních jednání správce jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně; jde-li však o právní jednání v záležitosti, která je v působnosti shromáždění, jsou oprávněni a zavázáni, pouze pokud je k němu dán souhlas podle § 1191 odst. 2.
§ 1
(1)První správce je určen v prohlášení. Při volbě nového správce se postupuje podle § 1191 odst. 2. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce.
(2)Má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, jde o většinového vlastníka, který je vždy správcem. Přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce.
(3)Je-li pro to důležitý důvod, soud na návrh některého vlastníka jednotky správce, který je většinovým vlastníkem, odvolá a jmenuje nového správce; to platí i v případě soudem jmenovaného správce. Soudem jmenovaný správce může navrhnout soudu, aby jej odvolal, prokáže-li, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby správcem setrval. Přestane-li být soudem odvolaný správce většinovým vlastníkem, zvolí vlastníci jednotek bez zbytečného odkladu nového správce. Okamžikem zvolení nového správce přestává být soudem jmenovaný správce správcem.“. 27. V § 1195 se za odstavec 1 vkládá nový odstavec 2, který zní:
(4)„(2) Práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků na společenství vlastníků. Společenství vlastníků oznámí bez zbytečného odkladu po svém vzniku všem věřitelům a dlužníkům, kteří jsou oprávněni a zavázáni z těchto pohledávek a dluhů, že došlo ke vzniku společenství vlastníků. Vlastníci jednotek ručí za splnění dluhu společně a nerozdílně, ledaže věřitel bez zbytečného odkladu vyslovil souhlas s tím, aby vlastníci jednotek ručili podle § 1194 odst. 2.“.
(5)Dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 3. 28. V § 1195 se doplňuje odstavec 4, který zní:
(6)„(4) Společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby podle § 1188 do vlastnictví jeho členů, může dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.“. 29. Na konci textu § 1197 se doplňují slova „, ledaže se jedná o případ uvedený v § 1195 odst. 4“. 30. V § 1198 odst. 1 se za slova „vlastníci jednotek“ vkládají slova „v domě“ a slova „tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“ se nahrazují slovy „čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků“. 31. V § 1198 odst. 2 větě první se slova „další převedené jednotce“ nahrazují slovy „jednotce převáděné dalšímu vlastníku“ a věta druhá se zrušuje. 32. V § 1200 odstavec 1 zní:
(7)„(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov; společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu; ustanovení § 1209 není dotčeno.“. 33. V § 1200 odst. 2 písm. c) se slova „, jakož i způsob jejich uplatňování“ zrušují. 34. V § 1200 odst. 2 se na konci písmene f) čárka nahrazuje tečkou a písmeno g) se zrušuje. 35. V § 1200 odstavec 3 zní:
(8)„(3) Údaj podle odstavce 2 písm. e) lze po vzniku společenství vlastníků ze stanov vypustit; stanovy mohou svěřit toto rozhodnutí do působnosti statutárního orgánu. Toto rozhodnutí se nepovažuje za rozhodnutí o změně stanov.“. 36. V § 1200 se doplňují odstavce 4 a 5, které znějí:
(9)„(4) Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou, která obsahuje schválený text stanov. Zakládá-li se společenství vlastníků přijetím stanov všemi vlastníky jednotek, vyžadují stanovy formu veřejné listiny. Zakládá-li společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují.
(10)Při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje.“. 37. § 1201 zní:
§ 1
(1)Ke změně stanov před vznikem společenství vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet.“. 38. § 1202 a 1203 se zrušují. 39. V § 1206 se doplňuje odstavec 3, který zní:
(2)„(3) Působnost shromáždění vykonává ve společenství vlastníků s jediným vlastníkem tento vlastník.“. 40. V § 1207 se doplňuje odstavec 3, který zní:
(3)„(3) Pokud o to před rozesláním pozvánky na shromáždění požádají vlastníci jednotek podle odstavce 1, zařadí statutární orgán na pořad shromáždění jimi určenou záležitost za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.“. 41. V § 1208 se písmeno b) zrušuje.
(4)Dosavadní písmena c) až i) se označují jako písmena b) až h). 42. V § 1208 písm. c) se za slovo „schválení“ vkládá slovo „rozpočtu,“, za slova „správě domu“ se vkládají slova „a pozemku“ a za slova „správu domu“ se vkládají slova „a pozemku“. 43. V § 1208 písm. d) se slova „výše záloh na jejich úhradu, jakož i“ zrušují. 44. V § 1208 písm. e) se body 2 až 6 zrušují.
(5)Dosavadní bod 7 se označuje jako bod 2. 45. V § 1208 písm. e) bodě 2 se slova „stavební úpravě společné části“ nahrazují slovy „údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení“. 46. V § 1208 písm. g) se slova „i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti“ nahrazují slovy „a rozhodnutí o její změně“. 47. V § 1208 písm. h) se za slovo „určených“ vkládá slovo „zákonem,“. 48. V § 1209 odst. 1 větě první se slova „nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti“ nahrazují slovy „navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku“. 49. V § 1209 se za odstavec 1 vkládá nový odstavec 2, který zní:
(6)„(2) Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.“.
§ 1
(1)Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.“. 52. Nad označení § 1211 se vkládá nadpis, který zní: „Rozhodování mimo zasedání“. 53. V § 1211 se vkládají nové odstavce 1 a 2, které znějí:
(2)„(1) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy.
(3)Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, návrh musí mít formu veřejné listiny; v takovém případě se vlastníkům jednotek zasílá kopie veřejné listiny o návrhu rozhodnutí. Přijetí rozhodnutí se osvědčuje veřejnou listinou.“.
(4)Dosavadní text se označuje jako odstavec 3. 54. V § 1211 odst. 3 větě první se slovo „usnesení“ nahrazuje slovem „rozhodnutí“. 55. Na konci § 1212 se doplňuje věta „Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí být podpis vlastníka jednotky na vyjádření úředně ověřen.“. 56. § 1214 zní:
§ 1
Náhradní shromáždění
(1)Většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek.“. 57. V § 1215 odst. 2 větě první se za slovo „domě“ vkládají slova „nebo počet vlastníků jednotek“ a ve větě druhé se slova „pro příspěvky na ni“ nahrazují slovy „užívání společných částí“. 58. V § 1217 odst. 1 větě první, § 1218 odst. 1 a § 1219 se slovo „vlastnictví“ nahrazuje slovem „spoluvlastnictví“. 59. V § 1217 odst. 2 se slova „bytového vlastnictví“ nahrazují slovy „bytového spoluvlastnictví“ a slova „bytové vlastnictví“ se nahrazují slovy „bytové spoluvlastnictví“. 60. § 1221 zní:
§ 1
(1)Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.
(2)Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.“. 61. V § 2239 se slova „k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani“ zrušují. 62. § 2240 a 2241 se včetně nadpisu zrušují. 63. Nadpis pod označením § 2254 zní: „Jistota a smluvní pokuta“. 64. V § 2254 odst. 1 se za slovo „nájmu,“ vkládají slova „nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu,“, slovo „být“ se zrušuje a slova „vyšší než“ se nahrazují slovy „a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout“.
čl. 2
(1)Čl. II 1. Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení. 2. Zakladatel společenství vlastníků, který byl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku podle § 1202 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, vykonává ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona do vzniku společenství vlastníků správu domu a pozemku podle § 1191 až 1193 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Shromáždění je však způsobilé usnášet se za přítomnosti většiny všech vlastníků jednotek a přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů a k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek a souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší. 3. Návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku se podá nejpozději do 60 dnů ode dne, kdy zakladatel společenství vlastníků, který byl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku podle § 1202 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, ztratí většinu hlasů. 4. Dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, trvá předkupní právo předkupníka i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.